原告郭**、宁昆诉被告北海**限公司、第三人中国银**北海分行商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郭**、宁昆诉被告北海**限公司（以下简称实业公司）、第三人中国银**北海分行（以下简称中**分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月9日、8月27日、11月18日公开开庭进行了审理。2014年10月8日，本院依法追加中**分行作为本案第三人参加诉讼。2014年4月9日，原告向本院申请与被告庭外和解四个月。原告郭**、宁昆的委托代理人温**、张**、第三人中**分行的委托代理人苏**、廖**到庭参加诉讼，被告实业公司经本院合法传唤无故不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：二原告系夫妻关系。原告郭**于2003年12月29日与被告签订编号为2A002的《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于北海外沙岛东3栋珍珠湾大厦的房屋，与其余购买的五套房屋共支付首付款98300元，余款97000元通过银行按揭支付。合同签订后，原告依约交纳银行按揭款，但被告未履行合同责任，亦未如期交房及办理房屋所有权证。被告作为《楼宇抵押借款合同》的担保方，为承担担保责任，并告知原告购买的房屋由北海**管理公司管理。被告的违约行为致使原告无法享有房屋的使用权，被中国银**北海分行起诉，所购房屋亦被拍卖，原告购买该房屋的合同目的不能实现。原告为此诉至法院，请求判令：依法解除原告郭**与被告签订的合同编号为2A002的《商品房买卖合同》。

被告辩称

被告实业公司未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。

第三人述称：涉案合同已过法定解除期限，法院不应立案受理。

原告对其主张在举证期内提交的证据有：

一、《商品房买卖合同》，拟证明原被告之间的买卖合同关系及约定的权利义务；

二、（2004）北中银零房贷字第043号《楼宇抵押借款合同》，拟证明原告将讼争的房屋向银行抵押借款；

三、借款借据，拟证明原告郭**抵押借款464000元；

四、销售不动产发票、北海市单位（个人）资金往来专用凭证，拟证明原告郭**已支付购房首付款98300元；

五、《民事判决书》，拟证明第三人起诉原告偿还借款；

六、《民事裁定书》，拟证明原告所购六间房屋已被拍卖；

被告未到庭参加诉讼，亦未书面答辩。

被告及第三人在举证期内没有提交证据。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告未到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利。

经庭审质证，第三人对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据六的关联性有异议。

本院查明

本院认为，对没有异议的证据一、二、三、四、五，本院予以确认；证据六证明涉案商品房已被拍卖，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2001年11月23日，被告与第三人签订了（2001）b北中银零（商）合字第002号《销售商业用房合作协议》，协议约定第三人向被告开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房的买房提供个人商业用房贷款，被告则为所有单笔贷款的担保人，担保范围为所有单笔借款合同项下的所有贷款本金、利息、违约金、罚金以及实现贷款债权的费用等。同日，双方就以上协议签订了《保证合同》，合同约定：被告为合作协议项下所有人的借款向第三人提供担保，担保范围为：依合作协议，第三人与借款人（购买北海外沙海鲜岛商业用房的业主）签订的借款合同项下的贷款金额及利息。借款人应支付的违约金（含罚息）赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用等。保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其债务，第三人有权直接要求被告履行还款责任。保证期限为：自第三人根据《销售商业用房合作协议》而向买方发放的每一笔贷款的主合同约定的每一期还款期限之日两年内。借款合同履行期间，借款人发生《借款合同》约定的违约情况的，第三人有权要求被告提前承担保证责任等。2003年12月29日，原告郭**与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告郭**购买被告开发的北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2A002号房，价款为139190元，付款方式为银行按揭，被告应当在2004年5月1日前把符合本合同约定的商品房交付原告郭**使用；被告逾期交房的，超过180日后的，原告郭**有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金等。2004年1月8日，原告郭**与第三人签订《楼宇抵押借款合同》.原告宁*作为抵押物共有人在合同上签字，约定：原告郭**以其向被告购买的北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2A001号房、2A002号房、2A003号房、2A006号房、2A008号房共同作为抵押，房屋评估价值667000元，向第三人贷款464000元用于购买北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2A001号房、2A002号房、2A003号房、2A006号房、2A008号房，贷款付至第三人指定的被告账户，贷款期限为15年，还贷方式为按月等额本息归还贷款本息，借款人在贷款发放次月起逐月还款，逾期还贷的，经第三人催告，贷款人仍未纠正违约行为的，第三人可书面通知解除合同、转让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何措施维护其合法权利，并按中**银行的规定计收逾期贷款利息；抵押担保期限为本合同生效之日至贷款结清之日。同月15日，第三人按原告的指定将北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2A001号房、2A002号房、2A003号房、2A006号房、2A008号房的贷款464000元以支付购房价款的名义直接付至被告账户。后被告未能按合同约定交付符合条件的房屋给原告，原告遂诉至法院。

另查明，原告郭**于2003年12月19日交纳2A001房、2A002房、2A003房、2A005房、2A006房、2A007房、2A008房、2A009房、5A002房、5A005房的定金共50000元，2003年12月25日交纳2B031房的定金5000元，2004年11月17日交纳2A001房、2A002房、2A003房、2A006房、2A008房、2B031房的首付款共43300元。

在本案审理过程中，原告郭**、宁昆书面表示放弃要求被告返还首付款及定金。

本院认为

本院认为，原告郭**与被告经协商后签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。原告郭**通过贷款向被告支付了部分购房款，但被告至今未交房，其行为已构成违约。根据双方的约定“应当在2004年5月1日前把符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，超过180日后的，原告有权解除合同”和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告请求解除原告郭**与被告签订的北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2A002号房《商品房买卖合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。在本案审理过程中，原告不要求被告返还购房款及定金，本院对此不再处理。第三人辩称解除合同已过法定解除期限，但没有事实根据和法律依据，第三人的辩解不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

裁判结果

解除原告郭**与被告北**限公司于2003年12月29日签订的北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2A002号房商品房《商品房买卖合同》。

本案受理费100元，由被告北**限公司负担。

上述义务，义务人应于本判决书生效后十日内履行完毕。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族**人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族**人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族**人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：第三人北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月三日