梁**与汪**、汪**商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告梁**与被告汪**、汪**、桂平市**有限公司（以下简称裕**司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法由审判员李**任审判，于2015年12月31日公开开庭审理了本案，书记员黄**担任庭审记录。原告的委托代理人李**，被告汪**的委托代理人李**，被告汪**的委托代理人李**、被告裕**司的委托代理人廖江剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年1月17日，被告汪**与被**公司就买卖桂平**苑A5栋5号住宅楼事宜，经协商一致，达成如下协议：一、汪**以汪**的名义购买裕**司开发建设的桂平**苑A5栋5号住宅楼一幢，占地面积52.70平方米，总建筑面积321.40平方米；房屋总价为110万元。二、买方在签订认购书之日，向卖方裕**司交付定金30万元。三、卖方裕**司办理好商品房预售许可手续后，通知买方按时到裕**司售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。四、买方在签订《商品房买卖合同》时，可一次性付清全部购房款，如要办理房款按揭手续，须提供办理银行按揭所需的全部资料。如因买方原因无法获得银行按揭，则买方应在知道无法获得按揭之日起一个月内一次性付清全部房款。当日，汪**就以汪**的名义与被**公司签订了《房屋认购书》，向裕**司交付了购买裕丰名雅苑A5栋5号住宅楼的定金30万元。此后，由于裕**司无力办理商品房预售许可证，没有与汪**或汪**签订正式的《商品房买卖合同》。

2013年6月10日，原告梁**委托儿子谢**到被告裕**司的售楼部了解裕丰名雅苑住宅楼的预售情况，想购买一幢住宅楼。当日，裕**司的工作人员刘**对谢**说，桂平**雅苑的住宅楼已预售完毕，但认购裕丰名雅苑A5栋5号住宅楼的买受人汪**想转让该房屋，若有意受让，请与汪**联系。因此，谢**便打电话与汪**联系。汪**接电话后便来到裕**司售楼部与谢**面谈转让裕丰名雅苑A5栋5号住宅楼的有关事宜。当时，汪**对谢**说，该房屋的原价为110万元，转让费为40万元，合计转让价款为150万元；已付定金（购房款）30万元给裕**司，尚欠裕**司购房款80万元；若想受让该房屋，受让方应向转让方支付转让费40万元，支付定金（购房款）30万元；向裕**司交付尚欠的购房款80万元；汪**负责帮办理合同转让的有关手续，不用向税局交转户税费。谢**认为转让费40万元过高，只愿意支付转让费30万元。由于双方对转让费问题意见不一，当日，双方无法达成协议。2013午6月12日，原告梁**又委托谢**与汪**协商转让裕丰名雅苑A5栋5号住宅楼的有关事宜。当日，双方在裕**司售楼部经协商一致，达成如下协议：一、汪**将自己以汪**的名义与裕**司订立的关于买卖桂平**雅苑A5栋5号住宅楼的《房屋认购书》（商品房买卖合同）的买方的权利和义务一并转让给受让人梁**。二、该房屋的转让价款合计为145万元，其中，转让费为35万元，房屋价款为11O万元。梁**应向汪**、汪**支付转让费35万元，支付定金（购房款）30万元，合计65万元；向裕**司支付尚欠的购房款80万元。三、汪**负责帮梁**办理合同转让的有关手续。裕**司对汪**与梁**达成的上述协议表示同意。因此，裕**司与原告梁**签订了一份《房屋认购书》，重新确认买卖双方的权利和义务。该认购书的主要内容为：一、买方梁**购买桂平**雅苑A5栋5号住宅楼一幢，占地面积为52.70平方米，总建筑面积321.40平方米，总价为110万元。二、买方于签订认购书之日，向卖方支付定金30万元。三、卖方办理好商品房预售许可手续后，通知买方按时到裕**司售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。四、买方在签订《商品房买卖合同》时，可一次性付清全部购房款，如要办理房款按揭手续，须提供办理银行按揭所需的全部资料。如因买方原因无法获得银行按揭，则买方白知道无法获得按揭之日起一个月内一次性付清全部房款。认购书签订后，汪**即要求梁**支付转让费35万元，定金（购房款）30万元，合计65万元。因此，梁**就让谢**、黎**夫妻代其按汪**的上述要求通过银行转帐付款合计65万元入汪**的银行帐号；谢**、黎**于2013年6月12日通过银行转帐付款合计65万元到汪**的银行帐号，履行了梁**向汪**、汪**的付款义务。汪**收到上述65万元后，便将裕**司于2012年1月17日写给汪**收执的内容为：“今收到汪**交来购买裕丰名雅苑A5-5房定金叁拾万元”的《收据》交给原告梁**。同日，被告裕**司要求原告梁**交购房款20万元，原告便按裕**司的要求向裕**司交付了购房款20万元。裕**司收到该款后，出具了内容为：“今收到梁**交来购买裕丰名雅苑A5-5房款贰拾万元”的《收据》给原告。2013年7月30日，裕**司通知原告交购房款5万元，原告又按其要求向裕**司交付了购房款5万元。但是，被告裕**司开发建设的桂平**雅苑A5栋住宅楼，在2013年9月底完成主体结构工程后，就停工至今，成为“烂尾楼”。据了解，裕**司至今仍未取得桂平**雅苑A5栋住宅楼的商品房预售许可证明。

原告认为，被告汪**以汪**的名义与被**公司于2012年1月17日订立的关于买卖桂平**雅苑A5栋住宅楼一幢的《房屋认购书》，实为商品房买卖合同。由于出卖人未取得商品房预售许可证明，违反了**务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定，因此，应认定为无效合同。被告汪**与原告梁**于2013年6月12日订立的关于转让汪**以汪**的名义与桂平市**有限公司订立的买卖桂平**雅苑A5栋住宅楼一幢的《房屋认购书》（商品房买卖合同）的买方的权利和义务的协议，因原合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效，因此，转让该合同的买方的权利和义务的协议也无效。被**公司与原告梁**于2013年6月12日订立的关于买卖桂平**雅苑A5栋住宅楼一幢的《房屋认购书》（商品房买卖合同），重新确认买卖双方的权利和义务，同样是违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效，应依法返还财产，赔偿损失。为了维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院：

1、确认被告裕**司与被告汪**以汪**的名义签订的关于买卖桂平**雅苑A5栋住宅楼一幢的《房屋认购书》（商品房买卖合同）无效；

2、确认被告汪**与原告梁**订立的关于转让汪**以汪**的名义与桂平市**有限公司订立的买卖桂平**雅苑A5栋住宅楼一幢的《房屋认购书》（商品房买卖合同）的买方的权利和义务的协议无效；

3、确认被告裕**司与原告梁**订立的关于买卖桂平**雅苑A5栋住宅楼一幢的《房屋认购书》（商品房买卖合同）无效；

4、判决被告汪**、汪**共同向原告梁**返还合同转让费35万元，购房定金（购房款）30万元；赔偿损失97500元（以65万元为基数，从2013年6月12日起暂计至2015年12月11日止，共30个月，按银行同期同类贷款利率月5‰计算）；

5、判决被告裕丰公司向原告梁**返还购房款25万元，赔偿损失37100元（计算办法：以20万元为基数，从2013年6月12日起暂计至2015年12月11日止，共30个月，按银行同期同类贷款利率月5‰计：以5万元为基数，从2013年7月30日起暂计至2015年12月11日止，共28.4个月，按银行同期同类贷款利率月5‰计）。

6、诉讼费由三被告共同负担。

被告辩称

被告汪**辩称，一、汪**不是适格的被告。

1、汪**没有以汪**的名义与裕**司签订关于买卖桂平**苑A5栋5号楼住宅一幢的《房屋认购书》（下称“裕丰名雅苑A5-5《房屋认购书》”）的事实。

2、汪**没有与原告签订关于转让裕丰名雅苑A5-5《房屋认购书》中买方的权益和义务的协议的事实。

3、原告是否与被告汪**、裕**司存在买卖房屋的事实与汪**没有关系。

因此，原告没有证据证明其与汪**存在法律关系的事实，被告汪**与本案没有利害关系，原告将汪**列为被告是不对的。

二、汪**不应承担本案的民事责任。

1、原告梁**并没有支付任何价款给汪**。

2、转入汪**账号65万元的事实与原告没有利害关系，与本案没有关联性。

3、对于原告方在庭审过程中提出“汪**收到65万元是不当得利，应返还给原告”的意见，被告汪**认为：该65万元不是原告梁**转账给汪**的，与原告无关系；转入汪**户65万元是否属于不当得利这一法律关系与本案的确认合同效力这一法律关系是相互独立的法律关系，不应在本案中一并解决。

综上所述，汪**与原告不存在利害关系，与本案无关，在本案中属不适格的被告，转入汪**户65万元的事实与原告没有利害关系，与本案没有关联性，原告要求汪**返还65万元和承担赔偿责任及利息没有事实依据和法律依据，请人民法院驳回原告对汪**的诉讼请求。

被告汪**辩称，一、汪**与原告没有签订任何关于转让裕丰名雅苑住宅楼A5-5号房的合同或者协议，汪**也没有委托汪**与原告签订任何房屋买卖合同或者协议，更没有收到原告主张的所谓购房定金和合同转让费。原告诉称汪**以汪**的名义将名雅苑住宅楼A5-5号房转让给原告并签订了买卖合同，是没有任何事实依据和法律依据的。

二、汪**与裕**司早己协商一致，废除了之前汪**与裕**司签订的名雅苑A5-5房的《房屋认购书》，即该份《房屋认购书》己不存在。汪**与裕**司协商一致同意废除双方签订的《房屋认购书》，裕**司应将汪**之前所交的30万元定金返还给汪**，但碰巧原告想购买名雅苑A5-5房。于是，裕**司建议汪**所交的30万元定金直接转入原告梁**户，由梁**直接将30万元返还给汪**，梁**同意该方案；汪**考虑到由裕**司返还30万元定金手续繁杂，由梁**直接将30万元定金返还给汪**比较简便，于是汪**也同意了该方案，但至今汪**仍未收到梁**答应返还的30万元定金。

三、原告无权请求法院确认汪**与裕**司签订的名雅苑A5-5房的《房屋认购书》无效。

汪**与裕**司协商一致同意废除了双方签订的《房屋认购书》，即汪**与裕**司关于名雅苑A5-5房的法律关系已经不存在。即使该法律关系仍存在，该《房屋认购书》的主体是汪**和裕**司，不涉及原告任何权益问题，与原告无关。根据《合同法》及相关法律规定，原告无权请求法院确认汪**与裕**司签订的名雅苑A5-5房的《房屋认购书》无效。

四、原告梁**与裕**司签订的《房屋认购书》，属原告梁**与裕**司的法律关系，与汪**无关。

原告于2013年6月12日与裕**司签订的《房屋认购书》，属原告与裕**司的法律关系，虽然该《房屋认购书》上标注有“此房于2013.6.13由汪**户转入”的字样，但并不是“由汪**户转让”的字样，且该份《房屋认购书》并没有得到汪**的签字确认，裕**司的答辩意见也说清楚，此标注只是作为记录名雅苑住宅楼A5-5号房流转的情况，没有其他意义。很显然，该份《房屋认购书》与汪**不存在任何法律上的关系。

五、原告所提交的《中**行客户单》与本案没有关联性，不能作为本案的定案依据。

1、原告声称其委托其儿子及儿媳帮其将购房定金及合同转让费转账给汪**，没有任何事实依据。

2、以谢光柱和黎海燕的名义转账给汪**有两笔，共615000元，与原告的主张不符，且也没有任何证据证实该两笔转款属购房定金和合同转让费。同时，该两笔转账与汪**没有关系，与本案也没有关联性，故《中**行客户单》不能作为本案的定案依据。

六、原告将多个不同之诉的诉讼请求作为一个诉讼处理，没有法律依据，应予以驳回原告的诉讼请求。

综上所述，原告诉称汪**以汪**名义将裕丰名雅苑住宅楼A5-5号房转让给原告，没有事实依据；原告请求汪**和汪**返还65万元购房定金及合同转让费没有任何事实依据和法律依据。请法院驳回原告对汪**的诉讼请求。

被告裕**司辩称，一、裕**司和梁**订立《房屋认购书》并非商品房买卖合同，订立认购书只是《合同法》中规定的要约邀请，双方是有转让房屋及土地的意向，所以原告起诉确认《房屋认购书》无效，诉求不合法，应驳回该项诉讼请求。

二、裕**司收到两笔款项，第一笔为30万元订金（预付款），也就是说订立《认购书》时的订金（预付款），该行为属要约邀请，并未正式订立土地房屋转让合同。第二笔为购房款25万元，在原告交付该笔款项后双方确立了土地房屋转让合同，只是没有订立书面合同，不过，当时双方已口头达成协议，明确只要原告交足购房款11O万元后，裕**司可以交付土地、房屋给原告装修使用，再办转户手续。但原告却以和他人有资金纠纷为由拒绝不交付剩余的购房款，故裕**司也无法继续履行交付土地、房屋给原告的义务。2015年11月份原告向法院起诉已视为对本宗土地、房屋转让合同的明确实质违约，为此裕**司要求原告支付本合同标的20%的违约金。

三、裕**司收到的30万元订金（预付款）为汪**所交，如退款应退给汪**，由于原告的诉讼，30万元订金（预付款）权属未清。为防止矛盾复杂化，裕**司认为从汪**处收取的30万元订金应当退回给汪**，而不是退给原告。

四、裕**司与原告之间是土地、房屋合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。转让土地、房屋的转让合同个人都可以进行，裕**司转让土地及地上房屋不需要预售许可证。为此，在扣除20%违约金后，裕**司只能退回3万元购房款给原告。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

桂平**苑A5栋5号住宅楼原由裕**司于2012年1月17日出卖给被告汪**，且汪**已向裕**司交付了30万元定金，后裕**司与汪**协商解除了该买卖合同，但裕**司并没有将定金30万元退回给汪**。

2013年6月12日，原告梁**与被**公司签订了《房屋认购书》，约定：一、买方梁**购买桂平**苑A5栋5号住宅楼一幢，占地面积为52.70平方米，总建筑面积321.40平方米，总价为110万元。二、买方于签订认购书之日，向卖方支付定金30万元。三、卖方办理好商品房预售许可手续后，通知买方按时到裕**司售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。四、买方在签订《商品房买卖合同》时，可一次性付清全部购房款，如要办理房款按揭手续，须提供办理银行按揭所需的全部资料。如因买方原因无法获得银行按揭，则买方自知道无法获得按揭之日起一个月内一次性付清全部房款。裕**司在该《房屋认购书》上注明：“此房于2013.6.13由汪**户转入”，并在注明文字上加盖了裕**司的合同专用章，汪**未在该合同上签名。原裕**司开具给汪**的30万元定金收据亦由裕**司注明：“此款于2013.6.12转入梁**户”，该定金收据原件已由原告梁**收执。庭审中，被告汪**自称其原交付给裕**司的30万元定金经裕**司协调，当做梁**向裕**司交付的定金，然后由梁**退还30万元给汪**，汪**同意该方案，但汪**表示至今未收到梁**退还该30万元。2013年6月12日、2013年7月30日，原告梁**分别交付了20万元、5万元，合计25万元购房款给被**公司。

本院查明

另查明，裕**司至今未取得桂平**雅苑A5栋楼房的商品房预售许可证。

以上事实，有原告提交的2013年6月12日《房屋认购书》、桂平裕丰名雅苑平面图、裕**司开具的三张收据等证据证实。

本院认为

本院认为：一、根据原告在起诉状中的陈述，本案涉及多个法律关系。一为汪**与裕**司之间的商品房预售合同关系，二为汪**与汪**之间的委托关系，三为汪**与梁**之间的转让合同权利义务的关系，四为梁**与谢**、黎**之间的委托付款关系，五为梁**、谢**、黎**与汪**、汪**之间的委托付款和委托收款关系，六为梁**与裕**司之间的商品房预售合同关系等。原告将多个法律关系混合在一起一并主张权利，造成纠纷复杂化，既不符合法律规定，也不利于本案的处理。

二、原告对于其主张的多个法律关系举证不足。原告在本案中提供的主要证据只有三项，一是原告梁**与裕**司2013年6月12日签订的《房屋认购书》，二是裕**司开具的三张收款收据，三是谢**、黎**从银行转账款项给汪**的《中**行客户单》。该三项证据对梁**与汪**、汪**之间的权利义务未作出任何书面约定，本院难以根据该三项证据推定汪**与汪**之间有委托关系、汪**与梁**之间有转让合同权利义务的关系、梁**与谢**、黎**之间有委托付款关系、梁**、谢**、黎**与汪**、汪**之间有委托付款和委托收款关系等等。由于原告的举证过于单薄，且汪**、汪**对原告陈述的多项事实明确予以否认，故原告在起诉状中陈述的多项事实缺乏证据支撑，本院难以对原告陈述的多项事实进行确认。因此，本院无法对原告主张的多个法律关系一并进行处理。

三、本院在本案中只处理一个纠纷，即原告梁**与被**公司之间的商品房预售合同纠纷。被**公司对与梁**签订《房屋认购书》的事实无异议，但认为该《房屋认购书》只是要约邀请，并不是商品房买卖合同。本院认为该观点不妥，裕**司与梁**签订《房屋认购书》对买卖标的、买卖价格、付款方式、付款期限、取得商品房预售许可手续之后签订正式《商品房买卖合同》的期限等都作出了明确约定，已具备商品房预售合同的基本特征，应认定双方之间的关系为商品房预售合同关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条的规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。裕**司至今未取得桂平**雅苑A5栋楼房的商品房预售许可证明，其与原告梁**签订的商品房预售合同（房屋认购书）依法应认定无效。裕**司已收取原告梁**支付的购房款25万元，应当返还给原告，并应赔偿原告的利息损失。利息应以25万元为基数，从原告付款之日起（其中20万元从2013年6月12日起，5万元从2013年7月30日起）均按银行同期同类贷款利率计算，均计至退还全部款项为止。原告请求确认被**公司与原告梁**订立的关于买卖桂平**雅苑A5栋住宅楼一幢的《房屋认购书》无效，符合法律规定，本院予以支持。原告请求按银行同期同类贷款利率计付利息，符合法律规定，本院亦予以支持。

原告的其他诉讼请求不属本案处理范围，原告可另案主张权利。

为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告桂平市**有限公司与原告梁**于2013年6月12日签订的《房屋认购书》无效；

二、被告桂平市**有限公司应退还25万元给原告梁**；

三、被告桂平市**有限公司应赔偿利息损失给原告梁**（以25万元为基数，其中20万元从2013年6月12日起，5万元从2013年7月30日起，均按银行同期同类贷款利率计算，均计至退还全部款项为止）；

四、驳回原告梁**的其他诉讼请求。

本案案件受理费7056元（立案时按简易程序减半收取，原告已预交），由原告梁**负担5098元，由被告桂平市**有限公司负担1958元。

上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵港**民法院，同时应于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费14112元，款汇至户名为：贵港**民法院—诉讼费；开户行：中**银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日