广西贵港**有限公司与贵港市港北区贵城街道三合社区6组建设用地使用权纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广西贵港**有限公司与被告贵港市港北区贵城街道三合社区6组土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法由代理审判员黄**适用简易程序，于2015年6月4日公开开庭审理，书记员林**担任法庭记录，原告的委托代理人陆如积，被告的代表人黄永恒及委托代理人黄**、周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告广西贵港**有限公司诉称，2011年7月1日经原、被告双方多次协商签订了《贵港市三合村6组商品住宅小区项目合作协议书》，该协议书约定被告同意将其取得合法的三合村6组留用安置商住出让地18676㎡（折合28亩）交由原告全额投资开发建设商业住宅小区，项目建成后由原告交固定的房产给被告，协议还约定了其他内容。之后，该项目至今未取得国有土地使用权证，被告也未办理土地使用权出让手续，原告认为，原、被告双方签订的《贵港市三合村6组商品住宅小区项目合作协议书》所涉及的土地是留用建设用地，开发项目至今未依约办理出让国有土地使用权证，未取得出让土地开发的合法手续，不具备合作开发房地产的法定条件。根据相关法律法规的规定，原、被告签订的合作协议书应为无效。因此，为了维护原告的合法权益，请法院依法判决：1、确认原告与被告于2011年7月1日签订的《贵港市三合村6组商业住宅小区项目协议书》为无效合同；2、本案诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告贵港市港北区贵城街道三合社区6组辩称，一、原、被告签订的协议是经过平等协商达成的，在合作开发过程中，由原告负责筹资建设，以原告的名义办理一切开发建设手续，项目所有费用均由原告全额承担，被告的责任只是提供本组的安置留用地块，并不涉及资金的收入和一切相关的手续办理；二、原告的起诉无理，原告作为有专业的房地产开发公司，应当知道被告提供的土地是否具有法定的开发条件，不可能在明知道不具体该条件的情形下签订合同，且在合同履行过程，被告也多次和原告沟通及向相关部门咨询相关事宜，尽了极大的履约诚意。

本院查明

经审理查明，原告系具有房地产开发资格的企业。2011年7月1日，原告（甲方）与被告的时任组长黄**及部分村民代表以被告（乙方）的名义签订《贵港市三合村6组商品住宅小区项目合作协议书》一份，主要内容为：甲方利用乙方取得合法的贵港市港北区贵城街道三合社区6组留用安置商住出让地块18676m2（折合28亩）以甲方名义进行开发建设商品住宅小区，由甲方全额出资建设，项目建成后甲方总共免费提供给乙方总建筑面积17010m2的商品房，其中商品住宅建筑面积16170m2（每人105）m2，临街商铺建筑面积840m2，其余商品房及临街商铺由甲方自行处置。合作项目由甲方筹集资金建设，由甲方负责以甲方的名义办理一切项目开发建设的审批手续及筹集资金进行实施，项目开发建设发生的所有费用、税金由甲方全额承担，项目建成后，扣除免费抵偿给乙方的商品住宅及临街商铺后，其余部分归甲方所有，由甲方自行处置，收益归甲方。本项目开发建设从甲方取得项目建设用地一切合法手续开始计至小区全部建成预计需三年时间。上述合同签订后，原告的副总经理吴*带领部分工人进行施工，开挖地基。原告在履行合同的过程中未向被告直接支付任何费用。

另查明，涉案地块系贵港市人民政府划拨给被告的生产生活建设使用地。根据到案证据，该宗土地尚未办理国有土地使用权证及相关建设用地审批手续，原、被告所签的合同也未经相关政府部门的批准同意。

以上事实，有原告提交的营业执照、《贵港市三合村6组商品住宅小区项目合作协议书》、《贵港市人民政府关于同意贵港市三合社区居民留用地批复文件》、《国有建设用地划拨决定书》、现场照片等证据及原、被告的陈述为证，足以认定。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案中，原、被告签订项目合作协议书，约定被告以其获得政府划拨的土地参与合作，项目由原告自主经营，自负盈亏，被告不参与经营，不承担经营中的风险，只取得固定的利益，即固定的房屋，因此，原、被告签订的协议书应依法认定为土地使用权转让合同，根据上述司法解释第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效，以及第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案涉案土地被告在转让给原告时尚未取得国有土地使有权证书且至今仍未取得，其与原告所签订的合同也未经有批准权的人民政府同意转让，且被告转让政府决定划拨给其的土地也为法律明文禁止，也未经有批准权的人民政府批准转让，因此，原、被告签订的协议依法应认定为无效，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条、第二十四条的规定，判决如下：

裁判结果

确认原告广西贵港**有限公司与被告贵港市港北区贵城街道三合社区6组于2011年7月1签订的《贵港市三合村6组商品住宅小区项目合作协议书》无效。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵港市港北区贵城街道三合社区6组负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港**民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：贵港**民法院诉讼费—诉讼费；开户银行：中**银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年七月十三日