陈*与王*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）陈*与被告（反诉原告）王*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月22日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）陈*之委托代理人谭克号、谭克仁与被告（反诉原告）王*及其委托代理人胡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈*诉称：2012年12月21日，原、被告签订《协议书》，约定原告承租位于南宁市西乡塘区西津村X队南区的一栋新建楼房用于开办幼儿园，租赁期限为10年，原告向被告交纳房屋押金3万元后可以开始对房屋进行装修，从2013年3月1日起计租。签订合同当天，原告向被告支付房屋押金3万元，即开始对房屋进行装修。2013年1月9日原告在所承租的房屋发现南宁市**管理委员会张贴的行政处罚告知书（处**（2013）第33号），告知该栋楼房为违法建筑，要求建设人限期拆除违法建筑。原告在查实了行政处罚告知书的真实性后停止了装修，要求被告退还租房押金及赔偿原告装修损失费用，但被告一直以各种理由拒绝退还原告租房押金及赔偿原告装修损失。原告认为，原、被告签订的房屋租赁协议书因被告刻意隐瞒房屋是违法建筑而无效，被告应退还租房押金并赔偿原告装修损失费用，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还租房押金30000元；2、被告向原告赔偿装修损失35000元；3、本案诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告王*辩称：一、被告并未收取原告押金30000元。二、原告要求被告赔偿装修损失35000元没有事实及法律依据，因为原告举证的证据不是正规发票，且不能证明该些材料用于装修本案讼争房屋。

反诉原告王*反诉称：反诉原告在自己的宅基地上建有一栋五层楼房，反诉被告有意向承租该自建楼房用于开办幼儿园、反诉原告已事先告知反诉被告该楼房尚未取得房屋所有权证，但反诉被告了解到西津村的大多数房屋都存在此种情况后，仍于2012年12月21日与反诉原告签订《协议书》一份，约定反诉原告将自建房屋一栋四层楼房出租给反诉被告使用。双方签订《协议书》后，反诉被告即对房屋进行装修改造，将12幅墙打掉重新布局。现反诉被告意欲不再履行该协议书，因此反诉原告要求反诉被告将毁坏的墙面予以恢复原状，恢复原状的费用约为60000元，即反诉请求为：1、反诉被告向反诉原告赔偿装修房屋时拆除的12面墙恢复原状所需建造材料的费用60000元；2、本案反诉费由反诉被告负担。

反诉被告陈*辩称：根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第一条、第二条之规定，原、被告签订的《协议书》为无效合同，且合同无效的过错责任在于反诉原告，因为反诉原告的房屋没有办理建设规划手续。综上，反诉被告没有过错，反诉原告的损失应由其自行承担。

本院查明

经审理查明：2012年12月21日，原、被告签订《协议书》一份，约定被告（甲方）将西津村一栋四层楼、总面积970平方米的房屋出租给原告（乙方）开办幼儿园，租赁期限为十年，前五年按每平方米10元计算租金，每年租金为116400元，后五年在10元的基础上上涨百分之八，每年租金125712元。被告根据原告的要求完成房屋装修。被告须于2013年2月2日前完成所有装修并将房屋交付给原告。协议同时约定，原告于2012年12月21日向被告支付30000元作为租房预定金，原告在支付定金后有权在双方协商后对房屋进行整改及装修。被告同意于2013年3月1日起算房租，2013年3月1日至2013年5月1日的租金从租房预定金30000元中扣除。双方同时就其他租赁事宜进行了约定。

2013年1月9日，南宁高新**理委员会作出《处告字（2013）第33号行政处罚告知书》，内容为：“西津村0108-1号建设人：你户未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在南宁市西乡塘区安宁街道西津村新建一栋五层砖混结构房屋。房屋占地面积208平方米，建筑面积1168平方米。该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条等相关法律法规的规定，构成违法建设。按《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条等相关法律法规的规定，我委拟对你户处罚如下：限期拆除违法建筑……”

2013年5月21日南宁市西乡**津村民委员会出具《证明》一份，内容为：“兹有西**X队王*，身份证号码是××，其在西津村建有一栋五层楼房，该楼房的宅基地是西**X队于2006年8月31日统一分配给予的。”

本院认为

本院认为：被告将违法建设的房屋出租给原告，南宁高新**理委员会已经下发《限期履行行政处罚决定催告书》，依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告签订的《协议书》归于无效。至于被告主张的南宁高新**理委员会《处告字（2013）第33号行政处罚告知书》中的“西津村X号建设人”并非本案被告的问题，根据被告提交的证据《证明》、照片显示，其建造的建筑为一栋五层楼房，坐落于西津村，楼顶外层有“某幼儿园”字样，该特征与原告举证的收据的收货单位“某幼儿园”相一致，亦与南宁高新**理委员会作出《处告字（2013）第33号行政处罚告知书》中陈述的“南宁市西乡塘区安宁街道西津村新建一栋五层砖混结构”相吻合，且由于该房屋没有所有权人，南宁高新**理委员会以“西津村0108-1号建设人”称呼被告，合乎常理。再者，被告至今未向本院提交房屋的合法报建手续。据此，本院认定西津村X号建设人即是指本案被告。

原、被告双方签订的《协议书》归于无效，双方当事人应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定依法承担返还财产、折价补偿、赔偿损失等责任。故原告要求被告返还租房预定金30000元，于法有据，本院予以支持。至于被告主张原告未向其支付租房预定金30000元，原告虽没有提供收据等直接证据证明其已给付被告该30000元，但综合双方签订的《协议书》中关于“原告于2012年12月21日向被告支付30000元作为租房预定金，原告在支付定金后有权在双方协商后对房屋进行整改及装修”之陈述，以及双方均认可房屋已经进行整改、装修之事实，再加之原告举证的录音资料中出现“三万元押金”字样，被告虽否认该录音的真实性，但未于本院指定期限内申请鉴定。据此，本院认定原告已将该租房预定金30000元给付被告。

关于原告主张的装修材料损失35000元。依据原告举证的收款收据、发货清单等原件，原告为装修房屋及经营幼儿园的前期投入共计34645元（侧墙喷绘材料费2000元＋正面外墙及室内绘画材料、人工费18000元＋卫生间改造所使用的夹板材料费36元及手工费4元＋卫生间改造所用瓷砖材料费515元＋白美斯门10240元＋印制宣传单450元＋制度牌700元＋订购棉被定金1000元＋订购书包定金500元＋订购窗帘定金200元＋订购游乐设施定金1000元），本院予以确认。原告主张被告隐瞒房屋产权真实情况，但并未举证证实双方签订《协议书》的过程中，被告对房屋产权作出了何种陈述，从而印证被告刻意隐瞒相关重大事实，对原告缔约构成直接影响，且原告作为完全民事行为能力人，在缔约过程中应尽审慎义务，即应审核租赁物是否具备相应的建设资质，否则应承担相应的法律后果。同时，被告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告，亦存在过错。综上，原、被告对《协议书》无效均负有过错，综合各方的过错程度，本院酌定原告承担40%的责任，被告承担60%的责任，即，原告应自行承担装修房屋及经营幼儿园的前期投入损失13858元，被告应向原告赔偿20787元。

关于被告反诉要求原告赔偿恢复房屋原状的材料费的问题。依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，原、被告之间的租赁合同无效，原告负有拆除装饰装修物并将房屋恢复原状之义务。依照广西诚**有限公司作出的《诚华鉴字（2014）013号鉴定报告》，南宁市西乡塘区西津村X队南区X号王*楼房12面墙恢复工程造价为28768.61元，依据上述确定的责任比例，原告应承担其中的11507.44元，被告应自行承担17261.17元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）王*向原告（反诉被告）陈*退还租房预定金30000元；

二、被告（反诉原告）王*向原告（反诉被告）陈*赔偿装修及经营前期投入损失20787元；

三、原告（反诉被告）陈*向被告（反诉原告）王*支付12面墙恢复工程款11507.44元。

案件本诉受理费1425元（原告陈*已预交），由原告陈*负担312元，被告王*负担1113元；反诉受理费630元、鉴定费2000元（反诉原告王*已预交），合计2630元，由反诉原告王*负担1578元，反诉被告陈*负担1052元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁**民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农**溪分理处；户名：南宁**民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年五月五日