柳州市**责任公司与柳州市**民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柳州市**责任公司（以下简称聚**司）因与被上诉人柳州市**民委员会（以下简称新**委会）租赁合同纠纷一案，不服广西壮**路运输法院（2015）柳**初字第254号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人聚**司的法定代表人张**，被上诉人新**委会的负责人覃**、委托代理人朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2007年1月1日，张**代表聚**司（乙方）与新**委会（甲方）自愿签订《柳邕大楼承包合同》，新**委会将柳邕一区5-3号五层楼房一栋及院内平房（移动公司现承包的五楼第一间房屋除外）承租给聚**司。合同约定：承包期限5年，自2007年1月1日至2011年12月31日止，年承包金为120000元；承包金按季结算，每季度3万元整，由乙方于每季的第一个月的10日交付给甲方；乙方需改建柳邕一区5-3号大楼后院内平房（红砖瓦房除外），自行拆除、改建成钢架结构房屋，费用乙方自理；承包期满后，本合同即终止。届时乙方需将房屋退还甲方，包括乙方投资改建钢架结构房屋需完好无偿交给甲方。如乙方要求继续承包，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前2个月向乙方正式书面答复，同等条件下承包优先考虑乙方，如同意继续承包，则续签承包合同，承包金另议；乙方将柳邕一区5-3号大楼后院内平房改建成钢架结构的补偿，5年内拆迁补偿的30%归甲方所有，70%归乙方所有。5年后拆迁补偿归甲方所有。如果第二个5年经甲乙双方协商后由乙方继续承包，拆迁补偿各占50%，如果第三个5年经甲乙双方协商后由乙方继续承包，拆迁补偿费全归甲方。2011年12月31日合同期满终止后，聚**司搬离涉案房屋不再租用，并将迟延缴纳的租金于2012年缴纳完毕。

一审法院认为

一审法院审理认为，关于合同是否存在继续履行的情况及新**委会是否应当支付违约金的问题。一审法院认为，聚**司与新**委会签订的《柳邕大楼承包合同》，是经双方协商一致，自愿订立，内容合法、真实，一审法院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的合同约定承包期为5年，承包期满后合同终止。在承包期限届满后，聚**司搬离涉案房屋不再承租，新**委会在2012年收取聚**司迟延缴纳的租金后未另行收取租金，双方也没有按照合同约定的合同更新条款另行协议租赁事宜，合同的权利义务终止，合同消灭。在合同有效期内，双方仅对拆迁补偿费的分配进行约定，但并未约定合同承包期限为15年；根据合同相对性的原则，聚**司与案外人签订转租合同而由新**委会代收租金的事实与本案无关，亦无相关证据证实原新**委会之间存在续租及新**委会违约的事实。综上，对聚**司提出合同承包期限为15年，其转租房屋由新**委会代收租金，新**委会应继续履行租赁义务并支付违约金的诉请，一审法院不予支持。

关于修建厂房的费用由谁承担的问题。一审法院认为，合同中约定聚**司改建钢架结构房屋的费用自理，且承包期满后，聚**司须将房屋包括其投资改建钢架结构房屋无偿交还给新**委会，故聚**司提出新**委会应退还修建厂房的费用500000元的诉请，一审法院不予支持。

关于本案是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，本案不属于《中华人民共和国民法通则》第136条中延付或者拒付租金的情形，故**委会提出本案为房屋租赁合同纠纷，已经超过1年诉讼时效的意见，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出如下判决：一、聚**司与新云村委会签订的《柳邕大楼承包合同》合法有效；二、驳回聚**司的其他诉讼请求。一审案件受理费9160元（聚**司已预交），减半收取4580元，由聚**司负担。

上诉人诉称

上诉人聚**司不服一审判决，上诉称：一、双方签订的租赁合同中十五年的租赁期限是双方真实的意思表示。由于聚**司建设药品仓库，需按《药品经营管理规范》的要求进行建设，设备要求高，建设周期长，投资费用大，聚**司签订租赁合同时要求租用期限不少于十五年，新**委会亦同意了租用期限为十五年。若双方未就租赁期限为十五年进行确认聚**司不会租该场地。租赁合同的第十条第2点租赁期限有三个五年（十五年）的规定，并且就钢架结构的物权归属做了规定，租赁十五年期满后“物权”归属新**委会。新**委会考虑人员变化，要求每五年签一次合同，故约定了合同第二条五年的租赁期限。聚**司认为这是履行合同手续，并不影响本合同十五年的租赁期限。2007年1月1日签订合同后，聚**司据以投资建设药品仓库640平方米，2009年12月才通过区药监局的检查验收，并正式投入使用，聚**司实际使用的时间仅为二年。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判令：一、变更双方签订的《柳邕大楼承包合同》的期限，由三个五年期限变更为十五年期限；二、新**委会继续履行合同约定租赁义务将大楼退还聚**司并支付聚**司违约金人民币叁万陆仟元（￥36000）；三、新**委会退还聚**司修建厂房的费用50万元；四、本案一审、二审诉讼费由新**委会负担。

被上诉人辩称

被上诉人新**委会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。

本院查明

二审期间，上**龙公司对一审查明的事实提出如下异议：认为“5年内拆迁补偿的30%归甲方所有，70%归乙方所有。5年后拆迁补偿归甲方所有。如果第二个5年经甲乙双方协商后由乙方继续承包，拆迁补偿各占50%，如果第三个5年经甲乙双方协商后由乙方继续承包，拆迁补偿费全归甲方。”与事实不符，实际上双方租赁合同约定的租赁期限为15年。

二审期间，被上诉人新云村委会对一审查明的事实没有异议，亦未提交新的证据。

上诉人聚**司在二审期间向本院提交如下新的证据：

1、广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2015）西行初字第185号行政裁决书，拟证明聚**司与新云村民委员会在2012年继续履行合同。

2、照片十二张（原件），拟证明聚**司建造本案租赁物，物权归属聚**司；

3、2012年1月至2012年8月水电费单据，交纳押金的收据，2012年9月17日银行进账单、付租金单据（复印件），拟证明聚**司与新云村民委员会在2012年继续履行合同。

被上诉人新云村委会对上诉人聚**司在二审中提交的新的证据的质证意见为：1、对于广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2015）西行初字第185号真实性无异议，说明法院驳回聚**司的诉请；2、对证据2真实性、关联性、合法性有异议，在地理上、时间上都未注明房屋的所在和时间；3、水电费通知单反映的是另一家公司缴纳的水电费，并不是本案的当事人，因此对该份证据真实性、关联性有异议，客户名称是新云村村委，也没有显示出其证明目的，与本案聚**司没有任何关系。

经质证，本院认为：证据1为人民法院的生效判决书，来源真实，本院对该份证据的真实性予以确认，但该裁决书属于行政纠纷与本案不具备关联性，故本院对该份证据不予认定，不作为本案定案依据；证据2真实有效，本院对该证据的真实性予以采信，但根据聚**司与新**委会签订的《租赁合同》第八条的约定，本院对该证据的证明目的不予采信；证据3均为复印件，未提供原件予以核对，新**委会对真实性提出异议，故本院对该份证据不予采信。

针对上诉人聚**司在二审期间提出的事实异议，本院认为：聚**司与新**委会在《柳邕大楼承包合同》第十条第2款明确约定了该内容，该部分内容仅就涉案房屋拆迁补偿进行的约定，而非双方之间约定租赁期限的条款，故一审法院对该部分事实认定无误，本院依法予以确认。

据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

二审另查明，1、聚**司在二审中增加如下新的诉讼请求：请求法院判决变更聚**司与新**委会签订的《柳邕大楼承包合同》的租赁期限，由三个五年期限变更为十五年期限。对于聚**司新增的诉讼请求，新**委会表示不同意变更租赁期限，亦不同意在二审中进行调解；2、二审庭审中，聚**司认可租赁物在2012年1月1日之前被新**委会收回，2012年1月1日之后新**委会已将涉案房屋另行租赁给其他人。

本院认为

本院认为，聚**司与新**委会于2007年1月1日签订的《柳邕大楼承包合同》是双方真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、二审中聚**司增加提出变更《柳邕大楼承包合同的》期限的诉讼请求是否在本案中审理？二、新**委会是否应向聚**司支付违约金3.6万元以及退还修建房屋费用50万元？

针对本案的第一个争议焦点，本院认为，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原告被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，聚**司在二审中增加提出要求变更双方签订《柳邕大楼承包合同》期限的诉讼请求，而其在一审中并没有向一审法院提出该诉讼请求，同时新**委会不同意在二审中进行调解，故针对该诉讼请求本院不在二审中进行审理。

针对本案的第二个争议焦点，本院认为，首先，根据聚**司与新云村委会签订《柳邕大楼承包合同》第二条约定：“承包期限为五年，承包期限从2007年1月1日至2011年12月31日止”可以得知，双方租赁合同约定的租赁期限为五年。聚**司提出根据租赁合同的第十条第2款可知双方签订租赁合同的租赁期限为十五年的主张。本院认为，租赁合同第十条第2款仅能反映出双方就钢架结构房屋若政府实施拆迁，针对拆迁补偿款进行分配的约定，并非双方就租赁期限进行约定。

其次，租赁合同期限届满后聚**司并未与新云村委会续签租赁合同以及就租赁期限达成补充协议，亦未提供其他的证据证明双方之间签订合同的租赁期限为十五年，聚**司应承担举证不能的不利后果。

再次，在二审中聚**司认可在2012年1月1日之前新**委会已收回租赁物，由此可知在租赁合同期限届满后聚**司并未实际占有使用租赁物，其与新**委会亦未形成不定期租赁关系，双方租赁关系自合同期限届满后即终止。故对聚**司上述主张本院不予支持。

最后，《柳邕大楼承包合同》第八条约定：“承包期满后，本合同即终止。届时乙方需将房屋退还甲方，包括乙方投资改建钢架结构房屋需完好无偿交给甲方。”现该租赁合同已履行完毕，依照租赁合同的约定聚**司投资建设的钢架结构房屋需无偿交由新**委会，新**委会无需向聚**司支付修建房屋的费用。

因此，聚**司上诉要求新**委会退还修建厂房的费用50万元及违约金3.6万元的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院对该部分判决正确，本院依法予以维持。

综上所述，上诉人聚**司的上诉，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，审判程序合法，所作出的实体判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9110元（上诉人柳**责任公司已预交），由上诉人柳**责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日