景都（北海）**清算组与北海**贸公司、北海金**发公司建设用地使用权纠纷再审民事判决书

审理经过

上诉人**贸公司（简称金大陆工**司）、北海金**发公司（简称金大陆房开公司）因与被上诉人景都（北海**限公司清算组（简称景**司清算组）、广西北**有限公司（简称桂**司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服北海**民法院（2012）北民再初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后依法组成合议庭进行了公开开庭审理。金大陆工**司的法定代表人孙**、金大陆工**司和金大陆房开公司的委托代理人李*，景**司清算组的委托代理人陈*、施**，桂**司的委托代理人申**、黄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2007年8月24日，原告景**有限公司（简称景**司）起诉至北海**民法院称，1993年3月，景**司与金大陆工**发工**司位于北海市四川南路东侧的北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权。由于金**贸公司无房地产开发经营资质，金**贸公司出授权书委托其下属的全资子公司金**开公司开发、建造、经营该土地使用权。1993年3月12日，景**司与金**开公司签订了《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》和《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同（1）》各一份，约定双方联合开发建设北海金大陆大厦小区项目，金**开公司将其合作开发分得的10000㎡的建房作价1425万元转让给景**司等等。上述合同签订后，景**司共支付了905万元的价款给金**开公司，而且景**司亦已投入了1000多万元对项目进行开发建设。但经景**司催告，金**开公司和金**贸公司至今未按约定交付该项目的全部施工图给景**司，也没有协助景**司将上述土地使用权过户到景**司名下。景**司认为，其与金**开公司签订的上述两份合同名为合作建房，实为转让土地使用权，由于该土地使用权属于金**贸公司所有，金**贸公司委托金**开公司以其名义签订合同将该土地使用权转让给景**司，金**开公司是金**贸公司的全资子公司，其注册资金全部由金**贸公司投入，法定代表人由金**贸公司任命（同时法定代表人也是金**贸公司的员工），办公场地由金**贸公司提供，金**开公司与金**贸公司实际上是一套人马、两块牌子。双方所订合同实际上已经履行，且没有违反法律及行政法规的强制性规定。因此上述两份合同是合法有效的。金**开公司和金**贸公司没有协助景**司将上述10000㎡土地使用权过户到景**司名下，严重损害了景**司的合法权益。为维护景**司的合法权益，请求判令将土地使用权属于金**贸公司的位于北海市四川南路东侧的北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权过户到景**司名下。

一审被告辩称

金大陆工**司、金**开公司均没有提交答辩状。

一审法院查明

北海**民法院原审查明，1993年3月12日，景都公司与金**开公司签订了《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》，约定双方联合开发建设北海金大陆大厦小区项目，金**开公司分得10000㎡共同开发的房屋，金**开公司负责提供手续完备的建设用地，景都公司负责出资兴建本工程项目。同日，景都公司与金**开公司又签订了《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同（1）》一份，约定金**开公司将其合作开发分得的10000㎡的建房作价1425万元转让给景都公司；双方还约定了付款方式和违约责任条款。其中付款方式中约定，景都公司向金**开公司缴完全部金额的90％后，金**开公司应向景都公司转交全部文件（包括红线图、建设用地规划许可证及其他文件）。

1993年3月15日，金**贸公司出具一份加盖其公章的《授权书》，全权委托金大陆房**司开发、建造、经营位于北海市四川南路东侧北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下10000㎡的土地，金大陆房**司法人或委托代表所签署的合同、文件及所使用的银行帐号，金**贸公司均予以认可，具有法律效力。

上述合同签订后，景**司分别于1993年3月22日、1993年5月14日、1993年4月30日，共支付了905万元的价款给金**开公司。期间景**司还投入了1000多万元对该项目进行了开发建设。但金**开公司、金**贸公司至今未按合同的约定交付该项目的全部施工图给景**司，也没有协助景**司将上述土地使用权、过户到景**司名下。

2007年8月24日，景**司在北海日报刊登《催告函》，催告金大陆工**司、金**开公司向景**司交付金大陆大厦小区的全部施工图纸和到景**司收取相关款项，并协助景**司将该项目的土地使用权过户到景**司名下。

还查明，金**贸公司在1992年7月27日向北海**管理局申请注册登记时即采用该名称，本案讼争的工程项目建设用地规划许可证及建设用地许可证虽然登记为北海**总公司，但其于1992年9月8日向北海**理局出具的用地申请报告所用的印章是“北海金**贸公司”，北海**理局的批复也是注明批复给北海金**贸公司。本案讼过程中，根据景都公司的申请，本院前往北海**管理局查询并无“北海**总公司”的注册登记。

另查明，金大陆房开公司于1992年8月12日由金**贸公司向北海**管理局申请组建注册，其章程注明隶属于金**贸公司，注册资金由金**贸公司全资投入，法定代表人由金**贸公司任命（同时也是金**贸公司员工），办公场地亦由金**贸公司提供。

一审法院认为

北海**民法院原审认为，本案讼争的位于北海市四川南路东侧的北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡金大陆大厦小区项目用地，虽然建设用地许可证和建设用地规划许可证上的用地单位均是“北海**总公司”，但该地块的用地申请报告所用的印章是“北海**贸公司”，北海**理局的批复也是注明批复给北海**贸公司，且北海**管理局也无“北海**总公司”的注册登记，因此，原审确认该10000㎡土地的使用权属于金大陆**景**司与金**开公司签订的《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》和《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同》，是双方真实意思表示，景**司与金**开公司签订的上述两份合同名为合作建房，实为土地使用权转让。由于该土地使用权属于金**贸公司所有，金**贸公司出具《授权书》，全权委托金**开公司开发、建造、经营讼争的10000㎡的土地，并注明金**开公司法人或委托代表所签署的合同、文件及所使用的银行帐号，金**贸公司均予以认可，具有法律效力；而从金**开公司、金**贸公司的工商注册登记材料上证实，金**开公司是金**贸公司的全资子公司，对外从事房地产开发建设事务，这说明金**贸公司自始至终同意金**开公司处置讼争的土地，且双方所订合同已经实际履行，合同内容也没有违反法律及行政法规的强制性规定。因此上述两份合同合法有效。景**司已投入了1000多万元对项目进行开发建设，并已履行了大部分交款义务，故金**开公司、金**贸公司均负有将讼争的土地使用权过户到景**司名下的义务。按照双方合同的约定，在金**开公司、金**贸公司将讼争的土地使用权过户到景**司名下之前，景**司需支付该项目转让总价款1425万元的90％即1282.5万元给金**开公司，景**司已支付了905万元给金**开公司，仍应向金**开公司再支付377.5万元。景**司已在《北海日报》上刊登《催告函》，催告金**开公司、金**贸公司向景**司交付金大陆大厦小区的全部施工图纸和到景**司收取相关款项，并协助景**司将该项目的土地使用权过户到景**司名下，但金**开公司、金**贸公司至今既不向景**司交付全部施工图纸和收取相关款项，也没有协助景**司将讼争的10000㎡土地使用权过户到景**司名下，损害了景**司的合法权益，景**司据此请求判决金**开公司、金**贸公司将使用权属于北海**贸公司的位于北海市四川南路东侧的北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权过户到景**司名下，予以支持，但景**司同时亦应支付未付款项377.5万元给金**开公司。

北海**民法院遂于2008年1月15日作出（2007）北民二初字第47号民事判决：一、金**贸公司和金**开公司在本判决生效之日起三十日内将位于北海市四川南路东侧的北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权过户到景**司名下；二、景**司在本判决生效之日起三十日内支付377.5万元给金**开公司或金**贸公司。案件受理费10.73万元，法院专递费200元，合计10.75万元，由金**开公司、金**贸公司负担。上述判决发生法律效力后，金**开公司、金**贸公司不服，向本院申请再审。

本院于2011年12月14日作出（2009）桂民申字第1209号民事裁定：指令北海**民法院再审本案。

金**开公司、金**贸公司在北海**民法院一审再审中请求：一、撤销北海**民法院（2007）北民二初字第47号民事判决；二、本案土地使用权转让合同无效，双方互相返还财产，并各自承担因该无效合同所造成的损失。事实与理由：中国有**宁公司属国有独资公司（简称南**司），金**贸公司及金**开公司是南**司全资开办，亦属全民所有制企业。1993年3月12日，金**开公司与景**司签订《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》及《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同书》两份合同（简称两份合同）。该两份合同的内容名为合作建房，实为金**开公司与景**司擅自签订合同，将国有资产10000㎡国有土地使用权以1425万元的价格转让给景**司。而两份合同违反了**务院1991年11月16日发布的《国有资产评估管理办法》第三条规定，且原判认定景**司向金**开公司支付的905万元款项中50万元属于劳务费用，该费用已经实际开支，非金**开公司转让土地使用权的收入，不应计入景**司向金**开公司支付转让款的范围。同时原判程序违反民诉法第二百四十五条规定，法院只有不能用该条款中规定的第（一）至（六）方式送达法律文书的，方可用公告送达，金**开公司、金**贸公司均是登记在册的企业法人，有明确经营场所，而且从来未变更过，但法院不依法向当事人送达各种法律文书。

景**司清算组在北海**民法院一审再审中辩称，其与金**开公司签订的《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》、《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同书》，是依据金**贸公司《授权书》“本公司在北海市四川南路东侧征用的10000㎡土地即北土建（九三）字第004号的开发、建造、经营全权委托给金**开公司。该公司法人或委托代表所签署的合同、文件及使用的银行帐号本公司均予以确认，具有法律效力。”且与金**开公司为金**贸公司申请开办的企业，同时两个公司，两块牌子，一套人马经营实体，办公场所不分，财产不分。故金**开公司的经营行为，也是金**贸公司的经营行为。两份合同约定的内容，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同。且双方已依合同的约定履行，一是1425万元的土地转让价款除142.5万元待金**开公司协助景**司办妥土地使用权过户后5日内付清，景**司已支付给金**开公司905万元，尽管905万元五笔《收款收据》中有四笔855万元为“联营投资款”，其中一笔50万元为“劳务费用”，因此不管金**开公司以什么名义出具收据均是收到景**司土地使用权转让款的法律事实；二是景**司已接收了土地；三是景**司对该土地进行了开发，已投入工程施工等各项费用2700多万元；四是景**司已将土地和附属建筑物以3100万元经法院裁定转让给了桂**司；五是桂**司已取得北海市城市规划局颁发的地字450501200900392号《建设用地规划许可证》、《建设（用地工程）规划定点通知单》。原审判决并不违反《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法施行细则》规定。因为《国有资产评估管理办法》与《国有资产评估管理施行细则》的调整对象“资产转让”，其不包括国有企业经营性的“资产转让”。金**开公司和金**贸公司在本案是土地使用权的转让，是企业的正常经营行为，是经营性质的转让，是房地产作为商品性质的转让，符合“全民所有制的目标：使企业适应市场的要求，成为依法自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的商品生产和经营单位，成为独立享有民事权利和承担民事义务的企业法人”。如金**开公司和金**贸公司所称两份合同无效，导致合同无效责任在于金**开公司和金**贸公司，其应当返还所收景**司的土地价款905万元和赔偿景**司投入的开发、工程等实际费用约1800万元，以及两项款项的利息4400万元约7100万元。同时，金**开公司和金**公司以修改后的，且在2008年4月1日起施行的《中华人民共和国民事诉讼法》规定来证明原审判决以公告形式送达程序违法，是错误的。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，判决并无不当，依法应予以维持原判。

二审被上诉人辩称

第三人桂**司在北海**民法院再审中辩称，景**司与金**开公司签订的《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》、《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同书》合法有效。桂**司依据北海**民法院（2007）北民二初字第47号民事判决，善意取得讼争土地使用权，符合最**法院关于不动产善意取得的三个法定条件。1、桂**司作为受让人受让本案土地使用权时是善意的。因为景**司与金**开公司签订的两份合同所佐证，并有当时生效的北海**民法院（2007）北民二初字第47号民事判决“金**开公司和金大陆工**司在本判决生效之日起30日内将位于北海市四川南路东侧的北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权过户到景**司名下”证实。同时，北海市海城区人民法院（1996）海执字第214-3号《民事裁定书》“景**司已将本案土地使用权变卖给北海市**限公司（简称创**司）”。桂**司有理由相信景**司和创**司对本案土地使用权的转让合法有效。故四方当事人签订的《协议书》，经北海**法院（1996）海执字第214-1号《民事裁定书》，对该院（1995）北城民初字第360号民事判决所确定的四方当事人之间债权债务清偿了结。2、景**司、创**司以3100万元合理的价款转让本案土地使用权给桂**司。3、土地使用权转让标的依法办理了规划变更登记，桂**司于2009年10月14日取得了该土地的《建设用地规划许可证》、《建设用地界限图》、《建设用地规划许可证审批单》、《建设用地规划定点通知单》等规划行政许可手续。依照最**法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条关于“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”，桂**司的合法权益应当得到法律的保护。

二审法院查明

北海**民法院再审查明，1993年3月12日，金**开公司依据金**公司的《授权书》“金大陆工**司在北海市四川南路东侧征用的10000㎡土地即北土建（九三）字第004号《北海市建设用地许可证》的开发、建造、经营全权委托金**开公司。该公司法人或委托代表所签署的合同、文件及所使用的银行帐号本公司均予以确认，具有法律效力”。与景**司签订了《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》，约定：双方联合开发建设北海金大陆大厦小区项目，景**司负责出资兴建该工程项目；金**开公司负责提供完备的建设用地手续，应分得10000㎡共同开发的房屋。同日双方又签订了《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同》，约定金**开公司将其合作开发分得的10000㎡的房屋作价1425万元转让给景**司；还约定金**开公司在收到景**司支付转让款755万元后向景**司交付全部施工图，景**司收到施工图10日内支付转让价款30％即427.5万元给金**开公司，余款142.5万元待金**开公司协助景**司办理土地使用权过户后5日内付清。合同签订后，景**司分别于1993年3月22日、3月26日、4月30日、5月14日、5月24日付142.5万元、285万元、50万元、227.5万元、200万元共905万元转让款给金**开公司，金**开公司收到景**司联营投资款，其中一笔50万元为收到劳务费用预付款。1993年5月24日，景**司以建设单位领取了广西壮族自治区《建设工程施工许可证》，景**司投入1000多万元进行了开发建设。但金**开公司至今尚未交付全部施工图给景**司，也没有协助景**司将土地使用权过户到景**司名下。2007年8月24日，景**司在北海日报刊登《催告函》“金**开公司、金大陆工**司向景**司交付金大陆大厦小区的全部施工图纸和到景**司收取相关款项，并协助景**司将该项目的土地使用权过户到景**司名下”。2007年10月16日，北海市城市规划局以北规函（2007）682号《关于申请核准金大陆工贸大厦项目用地面积的复函》给景**司，并附景**司用地范围图。

1993年5月13日，景都公司与广西四建北海分公司签订了《建筑安装工程施工合同》，约定由广西四建北海**景都公司位于北海市四川南路东侧金大陆商住大厦1号、2号公寓楼工程。同年5月25日，双方又签订《施工合同补充条款》，工程施工至1994年5月份停工后诉至法院，发生法律效力的北海**民法院（1995）北城民初字第360号民事判决：广西四建北海分公司为景都公司施工的金大陆商住大厦1号、2号公寓楼结算造价为3800520.20元，扣除已支付工程款163万元外，景都公司偿付2170520.20元及相应利息给广西四建北海分公司。2008年7月24日，北海**民法院根据申请执行人广西四建北海分公司提供变更申请执行人为湖南永**发有限公司（简称永**司）提供的申请书及债权转让协议书，作出（1996）海执字第214-1号民事裁定。2008年10月9日，景都公司（丁方）、永**司（丙方）以共有名义与创**司（甲方）、桂**司（乙方）四方签订了《协议书》，约定四公司就有关的债权债务处理问题经友好协商，甲方欠乙方借款债务3100万元，甲方同意以3100万元向丙、丁二方购置位于北海市四川南路东侧北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权及项目抵偿3100万元债务；该幅土地使用权与项目由北海**法院于2008年9月3日作出（1996）海执字第214-3号民事裁定至甲方名下，现向法院申请裁定变更至乙方名下；待法院裁定到乙方名下，甲、乙双方债权债务结清，办理过户产生的费用由乙方负担，以后因该土地使用权及项目引发事宜均与甲方无关。同日四公司向法院申请，将位于北海市四川南路东侧北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权及项目变更裁定至桂**司名下。2009年8月7日，北海**民法院作出（1996）海执字第214-4号民事裁定书，裁定将位于北海市四川南路东侧北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权过户到桂**司名下。2009年10月14日，桂**司依法领取中华人民共和国地字第450501200900392号《建设用地规划许可证》。

另查明，金大陆房开公司是由金大陆工**司于1992年8月12日向北海**管理局申请注册登记的，其公司章程注明隶属金大陆工**司，注册资金由金大陆工**司投入，公司法定代表人等领导由金大陆工**司任命（同是金大陆工**司员工），办公场所一起。

本院认为

北海**民法院再审认为，金大陆房**司依据金**贸公司出具《授权书》，全权委托金大陆房**司开发、建造、经营讼争的10000㎡的土地，并注明金大陆房**司法人或委托代表所签署的合同、文件及所使用的银行帐号，金**贸公司均予以认可，具有法律效力，与景**司签订《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》、《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同》名为合作建房，实为土地使用权及项目转让，是双方当事人真实意思表示。从金大陆房**司及金**贸公司的工商注册登记材料上证实，金大陆房**司是金**贸公司的全资子公司，对外从事房地产开发经营事务，金**贸公司自始至终同意金大陆房**司处置讼争的土地，且双方所订立的合同已实际履行，合同的内容也没有违反法律法规强制性规定，因此合同合法有效。景**司已支付905万元转让款给金大陆房**司，金大陆房**司和金**贸公司仅认同855万元为转让款，50万元属劳务费，但景**司与金大陆房**司从无劳务关系发生，而不论金大陆房**司收款后，以什么方式出具的收据，都应当认定为土地转让款。景**司已付905万元时，金大陆房**司没有依约将项目的全部施工图纸交付景**司。景**司对项目投入1000多万元进行开发建设，并在《北海日报》刊登《催告函》，催告金大陆房**司与金**贸公司向景**司交付金大陆大厦小区的全部施工图纸和到景**司收取相关款项，并协助景**司将该项目的土地使用权过户到景**司名下，但金大陆房**司和金**贸公司至今既不向景**司交付全部施工图纸和收取相关款项，也没有协助景**司将项目的土地使用权过户到景**司名下，损害了景**司的合法权益。据此，景**司请求判决金大陆房**司、金**贸公司将金大陆大厦小区项目位于北海市四川南路东侧北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权过户到景**司名下，合法有据，予以支持。同时景**司在开发建设过程中，因资金周转困难无力支付工程款纠纷诉至法院，经法院判决、裁定该项目的土地使用权以时价3100万元转让给创**司后，创**司将该项目的土地使用权以同样价款抵偿给桂**司，经景**司、永**司、创**司、桂**司四公司向法院申请将该项目的土地使用权裁定至桂**司名下，法院依准四公司的申请，北海市城市规划局向桂**司颁发了中华人民共和国地字第450501200900392号《建设用地规划许可证》、《建设（用地工程）规划定点通知单》，桂**司取得本案讼争的项目土地使用权符合法律规定的善意取得条件，应受法律保护。但按双方签订的合同在金大陆房**司与金**贸公司将项目的土地使用权过户到景**司名下，景**司5日内全部付清款项约定，现讼争的土地已过户到桂**司名下，景**司应当支付未付款项520万元给金大陆房**司。本案原审于2008年1月15日作出（2007）北民二初字第47号民事判决，法律文书送达适用2008年4月1日起施行的《中华人民共和国民事诉讼》修改前规定并无不当，审判程序合法。

北海**民法院于2013年3月18日作出（2012）北民再初字第2号民事判决：一、维持北海**民法院（2007）北民二初字第47号民事判决第一项，即“被告北海**贸公司和被告北**开发公司在本判决生效之日起三十日内将位于北海市四川南路东侧的北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权过户到原告景都（**限公司名下。”二、变更北海**民法院（2007）北民二初字第47号民事判决第二项“原告景都（**限公司在本判决生效之日起三十日内支付377.5万元给被告北**开发公司或被告北海**贸公司”为“被申请人景都（**限公司在本判决生效之日起三十日内支付520万元给申请再审人北海金**发公司或申请再审人北海**贸公司。案件受理费107300元，法院专递费200元，合计107500元，由北海金**发公司负担（受理费和法院专递费景都公司已预交，在支付款项给金**开公司时予以扣除）。金大陆工**司、金**开公司不服上述判决，向本院提起上诉。

再审裁判结果

上诉**贸公司及金**开公司上诉称，请求：一、撤销北海**民法院（2012）北民再初字第2号民事判决及北海**民法院（2007）北民二初字第47号民事判决；二、判决景**司与金**开公司签订的《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》、《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同》无效，双方互相返还财产，并各自承担因无效合同所造成的损失；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、原判适用法律错误，双方签订合同及补充合同时，案涉地未取得土地使用证，原审诉讼期间亦未得到有关部门批准予以补办或者变更登记，且双方也未按出让合同约定开发利用，依据最**法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（1996）第2号第七条之规定应为无效合同；2、原判认定被上诉人已投入1000多万元开发项目与事实不符，且景**司也没有证据证实已投入1000多万元，其最多投入447万元，从现在的案涉地现场可看出；3、本案合同名为合作开发实为土地使用权转让合同，根据法律规定，本案客观情况均达不到土地使用权变更登记条件；4、原判直接将案涉地过户至景**司名下是错误的，违反法发（1996）2号文解答的规定；5、双方签订的合同涉及到国有土地使用权转让，属于国有产权转让，必须报经有关部门审批。因双方未按照法律规定交易，严重违反法律法规的强制性、效力性规定，应为无效合同；6、就算本案合同有效，按双方约定土地过户的条件并未成就，原判涉案土地过户是错误的，且造成合同无法继续履行是因景**司造成的，并不是我方的行为造成不能履行合同；7、原判认定景**司所付的款项中50万元属劳务费而不是土地转让费是错误的，就算合同有效，景**司还应付570万元及相应的利息给上诉人；8、桂**司对案涉土地不构成善意取得，案涉土地目前还登记在金**贸公司名下，且案涉土地在变卖过程中，上诉人作为案涉地所有权人并不知晓，这证明对方有恶意串通违法变卖的行为。

被上诉人景**司清算组答辩称，第一、本案土地转让合同己经取得政府相关部门审批，应为有效合同，2001年前整个北海市都没有发过土地使用证，全部以建设规划证来代替，因此，并不存在上诉人所说本案土地未取得土地证不能转让的原因。所以，双方签订的土地转让合同合法有效，且桂**司取得了建设用地规划许可，从效力还是实际履行来说均是合法有效的；第二，补充合同效力问题，原判决正确，予以维持，因双方主体适格，是双方的真实意表示，是符合当时北海当地政策，上诉人混淆了国有资产的概念来否认本案合同效力是错误的。双方签订的合同完全是当事人的行为，并不损害国有企业，本案交易行为不能适用国有资产的相关法律规定；第三，景**司受让案涉土地后投入了相应的资金进行开发，因上诉人没有提供图纸资料及相关手续造成合同无法继续履行，我方在再审时提供了相应投资证据，但上诉人拒绝质证核实原件，案涉土地地基已挖至九米深，地下室基本建成，因上诉人违约行为导致了景**司投资损失，因此，上诉人在本案中没有任何权利再主张500多万元；第四，本案创**司善意取得景**司的债权，至于四方协议的问题，创**司自行做主将其债权转让给桂**司，是自行处分权利，且当时创**司已支付3100万元给景**司，原审也已质证，本次再审庭审也提供证据给法庭。

一审第三人桂**司答辩称，第一，同意景**清算组对本案合同的分析答辩意见，退一步来说，金大陆公司与景**司合同是否有效，不影响桂**司、创**司取得案涉土地的合法权利，创**司从景**司取得案涉地是否善意，所取得的依据是北海**民法院（2007）北民初字第47号民事判决，该判决已生效并且支付了3100万元给景**司；第二，3100万元的对价是高于当时当地的地段价格的，并支付完毕。因此，创**司是善意取得的，其将合法取得的财产处分给桂**司也是合法有效的。

本院二审查明，1993年1月7日，金大**公司取得北海**理局颁发的北土建（九三）字第零零肆号建设用地许可证。该许可证载明：金大**公司（即金大陆工**司）申请使用土地，符合规定，发给用地许可证；用地地址北海市海城区四川南路东侧；用地面积壹万平方米；四至界址东至规划用地、西至四川南路、南至规划用地、北至20米的道路；土地用途综合楼用地；权属性质国有。1993年3月12日，金大陆工**司向其投资开办的金大陆房**司出具《授权书》。该《授权书》载明：“金大陆工**司在北海市四川南路东侧征用的10000㎡土地即北土建（九三）字第004号《北海市建设用地许可证》的开发、建造、经营全权委托金大陆房**司。该公司法人或委托代表所签署的合同、文件及所使用的银行帐号本公司均予以确认，具有法律效力”。

1993年3月12日，金**开公司为甲方与景**司为乙方签订了一份《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》。该合同约定：一、甲乙双方同意联合开发建设北海金大陆大厦小区项目。项目地点：位于北海市四川南路东侧，土地具体位置四至界限及面积，以北海市城市规划局颁发的建设用地规划许可证为准。项目内容：包括写字楼、公寓楼、商场、住宅等。小区总占地面积10000㎡、项目总建筑面积约52000㎡、项目建筑密度约3.3%、项目容积率约5.2、项目总投资约5000万元。二、甲乙双方共同开发建设的房屋，甲方应分得10000㎡，乙方应分得所建房屋的其余部分；甲方负责将上述所建房屋的产权证明办理给有关各方，办理产权过程中所发生的费用由乙方承担。三、甲方负责提供手续齐备的建设用地，包括承担在本合同签订之前，政府规定的该土地本身发生的土地开发费、配套费、拆迁安置、三通一平、工程勘探、临时围墙所发生的费用及前期管理等费用。乙方负责出资兴建本工程项目：包括本合同签定后的小区项目施工图设计、水电增容、工程建设和施工组织管理等全部费用及相关费用均由乙方承担。乙方还负责承担在销售、租赁及管理过程中所发生的全部费用及相关费用。四、本合同签定生效之后，甲方将继续负责组织完成本项目的施工图设计，并协助乙方办理本项目的施工招标议标、及工程报建有关手续，为完成上述任务而发生的一切费用全部由乙方承担。五、在本合同履行完毕之前，甲乙双方都不得将本项目转让给第三方；乙方在征得甲方同意之后，方可对本项目进行修改，并在甲方的协助下到北海市有关部门办理有关手续。六、本合同签定之后，甲方负责提供全权委托乙方建设工程组织管理及租售经营的不可撤销的委托书。七、甲乙双方在需要及条件成熟时，共同办理合作用地或转让手续，由此所发生的费用由乙方承担。八、乙方在本合同签定后，三个月内（1993年5月3日前）将本项工程费用的30％注入，双方协商同意指定帐号，否则合同自动失效。九、本合同如有未尽事宜，待双方协商后另行签定补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。1993年3月12日，金**开公司为甲方与景**司为乙方又签订了一份《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同》﹤1﹥。该补充合同约定：甲方同意将甲方所拥有的金大陆大厦小区10000㎡建筑面积的建房转让给乙方。一、转让价格：1425元／㎡。总金额为人民币1425万元。二、支付方式：1、本合同签字之日乙方向甲方支付转让总金额的10%作为定金，计人民币142.5万元。2、合同签字生效10日内，乙方向甲方支付转让总金额的20%，计人民币285万元。3、甲方向乙方提供基础结构施工图10日内，乙方向甲方支付转让总金额的30%，计人民币427.5万元。4、甲方向乙方支付全部施工图后10日内，乙方向甲方支付转让总金额的30%，计人民币427.5万元。5、余额10%（计人民币142.5万元）待甲方协助乙方办理好土地使用证后5日内全部付清。甲方委托乙方全权负责该项目的建设工程组织及租赁经营，此委托不经乙方同意，甲方无权单方撤销。未经甲方同意，乙方无权转让第三方。7、乙方向甲方缴完全部金额的90％以后，甲方向乙方转交全部文件（包建设用地规划许可证及其他文件）三、违约责任。如甲方违约，甲方须还乙方已投入的资金，并付给乙方己投资资金的50%作为罚款。乙方如未能按上述条款按期付款，甲方将有权收回全部项目，本合同自动失效，届时甲方将向乙方退还除定金及已付金额利息外的全部款额的50%。四、本补充合同是《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》的补充文件，与上述合同书具有同等法律效力。

上述合同签订后，景**司分别于1993年3月22日、3月26日、4月30日、5月14日、5月24日付142.5万元、285万元、50万元、227.5万元、200万元共五笔计905万元款项给金**开公司，金**开公司分别出具收到景**司联营投资款的收款收据四份共计855万元，1993年4月30日一笔50万元转账付款，金**开公司出具收到景**司50万元劳务费用预付款的收款收据。金**开公司也按合同约定将10000㎡土地交付给景**司。

1993年5月24日，景**司以建设单位名义领取了广西壮族自治区《建设工程施工许可证》，并投入资金对项目进行了开发建设。**公司支付给金大陆房**司905万元后，余款520万元至今未支付。金大陆房**司至今尚未交付全部施工图给景**司，也没有协助景**司将10000㎡土地使用权过户到景**司名下。

2007年8月24日，景**司在北海日报刊登《催告函》。该《催告函》载明“金**开公司、金**贸公司向景**司交付金大陆大厦小区的全部施工图纸和到景**司收取相关款项，并协助景**司将该项目的土地使用权过户到景**司名下”。2007年8月24日，景**司起诉金**贸公司、金**开公司至北海**民法院。2007年10月16日，北海市城市规划局出具北规函（2007）682号《关于申请核准金大陆工贸大厦项目用地面积的复函》给景**司，并附景**司用地范围图。

另查明，1993年5月13日，景**司与广西壮**筑工程公司北海分公司（简称广西四建北海分公司）签订《建筑安装工程施工合同》，约定由广西四建北海**景**司位于北海市四川南路东侧金大陆商住大厦1号、2号公寓楼工程。同年5月25日，双方又签订《施工合同补充条款》，工程按照合同约定日期（1993年5月18日）开工至1994年5月份停工。后广西四建北海**景**司至北海**民法院。1996年4月5日，北海**民法院作出（1995）北城民初字第360号民事判决（已发生法律效力）认定广西四建北海分公司为景**司施工的金大陆商住大厦1号、2号公寓楼结算造价为3800520.2元，扣除已支付工程款163万元外，判决景**司还应偿付2170520.2元及相应利息给广西四建北海分公司。

2008年10月9日，创**司（甲方）、桂**司为（乙方）、永**司（丙方）、景**司（丁*）签订了《协议书》，约定四公司就有关的债权债务处理问题经友好协商，甲方欠乙方借款债务3100万元，甲方同意以3100万元向丙、丁二方购置位于北海市四川南路东侧北土建（九三）字第零零肆号《北海市建设用地许可证》项下的10000㎡土地使用权及项目抵偿3100万元债务；该幅土地使用权与项目由北海**民法院于2008年9月3日作出（1996）海执字第214-3号民事裁定至甲方名下，现向北海**民法院申请裁定变更至乙方名下；待北海**民法院裁定到乙方名下，甲、乙双方债权债务结清，办理过户产生的费用由乙方负担，以后因该土地使用权及项目引发事宜均与甲方无关。2009年10月14日，桂**司领取中华人民共和国地字第450501200900392号《建设用地规划许可证》。

还查明，金**开公司由金**贸公司于1992年8月12日向北海**管理局申请注册登记，其公司章程注明隶属金**贸公司，注册资金由金**贸公司投入，公司法定代表人等领导由金**贸公司任命（同是金**贸公司员工），办公场所在同一地点。**公司在申请再审阶段成立清算组。

再审中，本院向景**司清算组释*不支付约定土地转让余款的法律后果，景**司清算组多次表示其已没有财产，没有能力支付余款520万元。

综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、本案合同及补充合同的性质和效力应如何认定？2、景**司已付多少土地转让款给金大陆房开公司？3、本案合同约定的涉案土地转让条件是否成就？4、桂**司是否善意取得涉案土地？

关于本案合同及补充合同的性质和效力应如何认定的问题。本院认为，金**贸公司出具《授权书》，全权委托金大陆房**司开发、建造、经营本案讼争的10000㎡的土地，并注明金大陆房**司法人或委托代表所签署的合同、文件及所使用的银行帐号，金**贸公司均予以认可。因此，金大陆房**司在授权范围内有权与他人签订涉案合同。1993年3月12日，金大陆房**司与景**司签订《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》、《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同》。上述合同约定，金大陆房**司将其拥有的10000㎡的建房作价1425万转让给景**司，景**司付款达到90%后，金大陆房**司向景**司转交全部文件。从合同内容、双方当事人的意思表示及合同履行的实际情况分析，双方当事人并没有发生合作开发土地的行为。依照《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第22条“名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效”的规定及《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2005）5号第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，应当认定本案合同名为合作建房，实为土地使用权及项目转让。本案合同双方当事人主体合格、意思表示真实一致，内容不违反当时的法律、法规的强制性规定，交易行为符合当时当地的交易习惯，也符合当地政府的相关规定。因此，应当认定本案合同及补充合同有效。金**贸公司于1993年1月7日取得北海**理局颁发的北土建（九三）字第零零肆号建设用地许可证。根据北海市人民政府的有关规定，当事人取得建设用地许可证即视为政府有关部门认可其合法拥有该土地使用权。在此情况下，金大陆房**司转让涉案土地使用权并不违反法律规定。因此，金大陆房**司和金**贸公司上诉提出本案土地使用权及项目转让无效的理由不能成立。

关于景**司已付多少购地款给金**开公司的问题。本院认为，本案合同签订后，截止1993年4月30日，景**司共支付了905万元的款项给金**开公司。金**开公司和金大陆工**司仅认可855万元为土地转让款，其余50万元属劳务费。经查，景**司与金**开公司从无劳务关系发生，也没有约定支付劳务费。因此，金**开公司收款后，不论以什么名义出具收据，均应认定905万元的款项为土地转让款。故金**开公司和金大陆工**司上诉提出仅收到855万元土地转让款与本案事实不符，其主张本院不予支持。

关于本案合同约定的涉案土地转让条件是否成就的问题。本院认为，根据本案合同约定，景**司在支付给金**开公司90%的转让款后，金**开公司则向景**司转交全部文件。双方对义务履行的先后顺序有明确约定，景**司应先行支付90%转让款，金**开公司才应协助其办理土地使用权过户手续。而事实上，景**司至今仅支付给金**开公司905万元土地转让款，占合同土地转让金额1425万元的63.5%，还有520万元（占合同土地转让金额的36.5%）的土地转让款未支付。现景**司已经进入清算。根据法律规定，进入清算阶段的清算组织，只能清理债权债务，而不能进行清算之外的民事活动。**公司清算组也当庭多次表明其已没有财产，也没有能力支付余款520万元。也就是说，景**司清算组已经没有全面履行合同的能力。在此情况下，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务”的规定，金**开公司提出本案土地没有达到合同约定的转让条件的理由成立。

在景**司清算组既不能履行合同约定的先付款义务，又没有能力全面继续履行合同的情况下，一审法院判决景**司获得本案10000㎡的土地使用权既不符合合同约定，也没有法律依据，同时也不符合本案实际情况，造成双方当事人权利义务不对等及金大陆工**司和金大陆房开公司因债权无法实现而遭受财产损失。因此，一审判决不当，本院依法予以纠正。景**司清算组请求金大陆工**司和金大陆房开公司将其项下的10000㎡土地使用权过户到景**司清算组名下，其请求本意就是要求继续履行本案合同。由于涉案合同系双务合同，景**司清算组缺乏全面履行本案合同的能力，本案合同依法应予以解除。

关于桂**司是否善意取得涉案土地的问题。本院认为，根据本案查明的事实，景都公司至今没有按照合同约定付清土地转让款；一审法院在该院（2007）北民二初字第47号民事判决生效后也没有将涉案土地执行给景都公司；本案10000㎡土地使用权至今仍然登记在金**贸公司名下。因此，桂**司抗辩其善意取得本案土地使用权既没有事实依据，也没有法律依据，故其主张本院依法不予支持。

综上所述，景**司清算组缺乏全面履行本案合同的能力，依照法律规定，本案合同应当解除。解除后，为了避免当事人讼累，彻底解决本案纠纷，双方当事人应当相互返还财产。金**开公司、金**贸公司应当返还905万元土地转让款给景**司清算组，同时根据本案实际情况，金**贸公司、金**开公司还应支付利息给景**司清算组，利息起算应当自景**司2007年8月24日提起诉讼主张权利开始，按照中**银行规定的同期一年期流动资金贷款利率分段计算；景**司清算组应当返还本案讼争的10000㎡土地给金**贸公司、金**开公司。金**贸公司、金**开公司上诉请求相互返还财产的主张有理，本院依法予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律及实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：

一、撤销北海**民法院（2012）北民再初字第2号民事判决及北海**民法院（2007）北民二初字第47号民事判决；

二、解除原景都（北海**限公司与北海金**发公司签订的《中外合作建设开发金大陆大厦小区合同书》及《中外合作建设开发金大陆大厦小区补充合同》；

三、北海**贸公司、北海金**发公司返还人民币905万元土地转让款及利息（利息计算从2007年8月24日起按照中**银行规定的同期一年期流动资金贷款利率分段计算至本案生效判决规定的履行期限止）给景都（**限公司清算组；

四、景都（**限公司清算组返还本案讼争的10000㎡土地给北海**贸公司、北海金**发公司。

一审案件受理费107300元，法院专递费200元，合计107500元，二审案件受理费107300元，合计214800元全部由景都（**限公司清算组负担。

上述判决，双方当事人均应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可自本判决生效之日起两年内向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十三日