燕*、苏**等与柳州连和房地**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柳州连和房地**限公司（以下简称连和房**司）因与被上诉人燕*、苏**商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第492号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月13日受理后，依法组成由审判员司**、审判员丘洪兵和代理审判员侯**组成的合议庭，于2015年12月28日公开开庭审理了本案。代书记员宋**担任记录。上诉人的委托代理人阮**、徐*，被上诉人燕*、苏**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2012年7月18日燕*、苏**与连和房**司签订合同，约定：“燕*、苏**向连和房**司购买位于柳州市桂中大道19号文源华都12-2-9-3号商品房，套内面积单价为每平方米9782.28元，总价款376422元；合同第六条约定燕*、苏**应于签订合同之日交付全部购房款；合同第八条连和房**司应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付燕*、苏**；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。除合同第八条规定的特殊情况外，连和房**司如未按本合同规定的期限将该商品房交付燕*、苏**使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房**司按日向燕*、苏**支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，燕*、苏**有权解除合同。燕*、苏**解除合同的，连和房**司应当自燕*、苏**解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按燕*、苏**累计已付款的贰%向燕*、苏**支付违约金，燕*、苏**要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房**司按日向燕*、苏**支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，连和房**司应当书面通知燕*、苏**办理交付手续。双方进行验收交接后，连和房**司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，连和房**司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。连和房**司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，燕*、苏**有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由连和房**司承担。由于燕*、苏**原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：燕*、苏**承诺在连和房**司发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房**司办理房屋交接手续，逾期视为连和房**司已将房屋正式完整交付。”燕*、苏**按照合同规定的时间支付房款376422元。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和房**司在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。燕*、苏**于2014年7月19日接收了涉案房屋。

燕*、苏**认为连和房**司逾期交房构成违约，向一审法院起诉，请求：依法判令连和房**司向其支付逾期交房违约金15056.9元及利息（利息以15056.9元为基数，按同期人**行贷款基准利率自2014年7月19日起算至连和房**司支付违约金为止）。

一审法院认为

一审法院审理认为，一、关于连和房**司是否逾期交房的问题。燕*、苏**与连和房**司签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。房屋具备交付条件后，连和房**司于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，燕*、苏**于2014年7月19日接收涉案房屋。由于连和房**司2014年7月15日发出通知，通知后的第三天要求业主办理收房手续，没有预留充分的准备时间，且合同第十一条也明确约定：“由于燕*、苏**原因，未能按期交付的，燕*、苏**承诺在连和房**司发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房**司办理房屋交接手续，逾期视为连和房**司已将房屋正式完整交付。”因此依照合同的约定燕*、苏**于2014年7月22日前收房均在合理期限内，燕*、苏**于2014年7月19日收房不属于逾期收房。依照合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，连和房**司于2014年7月19日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年7月19日。

二、关于连和房**司逾期交房的天数问题。连和房**司逾期期间为2014年1月1日至2014年7月19日，共200天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”连和房**司提供相关证据以主张涉案工程从燕鸿、苏**与连和房**司签订的《合同》至2014年7月18日施工期间因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的连和房**司可以据实延期交付。该院认为，关于连和房**司主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在燕鸿、苏**与连和房**司签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明连和房**司由于以上原因导致施工无法正常进行，但是连和房**司没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响情况，因此不满足燕鸿、苏**与连和房**司约定的连和房**司可以据以延期交房的条件，故该院对连和房**司的此项主张不予采纳，连和房**司应当承担举证不能的不利后果。另外，连和房**司主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，该院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素连和房**司在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，连和房**司也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此该院对连和房**司的该项主张不予采纳。综上，连和房**司主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工406天不能构成可以逾期交房的事由，均不予扣除，连和房**司辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，该院不予采信。

三、关于违约金计算问题。合同约定，连和房**司如未按本合同规定的期限将该商品房交付燕*、苏**使用逾期超过180日后，燕*、苏**有权解除合同。燕*、苏**要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房**司按日向燕*、苏**支付已交付房价款万分之贰的违约金。燕*、苏**支付购房款376422元，连和房**司自2014年1月1日至实际交房日2014年7月19日共计逾期交房200天，因此连和房**司需向燕*、苏**支付违约金376422×0.0002×200=15056.9元。故燕*、苏**主张连和房**司支付逾期交房违约金15056.9及利息（利息以15056.9元为基数，按同期人**行贷款基准利率自2014年7月19日起算至连和房**司支付违约金为止）的诉请，该院予以支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：柳州连和房地**限公司向燕*、苏**支付逾期交房违约金15056.9元及利息（利息以15056.9元为基数，按同期人**行贷款基准利率自2014年7月19日起算至连和房**司支付违约金为止）。案件受理费182元（燕*、苏**已预交），由柳州连和房地**限公司负担。

上诉人诉称

上诉人连和房开不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认为“上诉人没有能证明施工受影响情况，因此不满足双方约定的上诉人可以据以延期交房的条件”，故上诉人的该项异议事实依据不充分“系认定事实不清，判断错误。一审中，上诉人依法提交证据《停工汇总表》以及第三方有资质机构所出具的《气象证明》，相互印证，环环相扣，形成闭合证据链，有力证实了上诉人主张“据实延期交房”是具备充分法律和事实依据的，上诉人不应当承担违约责任；并且，上诉人己就停工事实提交了前述证据，且有监理单位、施工单位的公章加以确认，已经完成了举证责任，如被上诉人方存在不同观点，应提交相反的证据予以证明，但一审法院错误的分配了举证责任。上诉人所提交第三方有资质机构所出具的《气象证明》，记载了本案涉案文源华都项目的降水情况，中间存在大量的大雨和中雨天气，在大雨和中雨的情况下进行施工是完全不具备条件的，也是不符合安全生产的法律规定的。本案涉案工程建设时间跨度较长，在此过程中雨天以及停电停水的情形必然存在，肯定会造成工程施工停工并工期顺延是符合日常经验法则的，是有客观事实依据的。根据最高法《证据规定》第九条规定，这是众所周知的事实，也是根据法律规定或己知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实，是不证自明的事实。二、柳州市环境保护局、柳**化局、柳州市教育局2012年至2014年间，多次下达《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，对“中高考”期间的建筑工程施工作业作出明确限制，在“中高考”的当天更是全天禁止建筑工程施工作业。以上事实均为政府部门经过广播、电视、报纸等媒介大力宣传从而众所周知的。本案涉案工程地处柳州市知名学区，坐落于重点学府××高中及××中附近，并且该两所学校也是柳州市“中高考”的重要考点，为了保证“中高”考期间考生有一个安静的学习和休息环境，以旺盛的精力参加考试，上诉人必然响应政府多部门下发的《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》精神，做好相关停工工作，否则必将面临政府部门的严厉处罚。因此，停工的事实是真实存在的。政府多部门联合下发的《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，是一个政府行为，多见于广播电视、政府门户网站，是完全可以比对、核实的，因前述政府行为造成工期延误并予以顺延从而扣除延期交房天数是合法有据的，上诉人完全有理由“据实延期交房”。三、本案涉案工程的变更已经向有资质机构报批，经审核后已作设计方案的变更，该设计变更是整栋建筑物屋顶的设计变更。工程竣工是整栋建筑物的验收，而不是每一间房屋的单个验收，因此，楼顶屋面因变更停工，必要会影响该整栋建筑物的工程进度，完全符合双方所签订《商品房买卖合同》的“据实延期交房条件”。四、一审判决认为“交付房屋时间应为2014年7月22日”，没有法律和事实依据。双方签订的《商品房买卖合同》中约定交付商品房的条件为“经验收合格”。本案涉案工程早于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，己经完全具备交付条件。上诉人随即通过电话、面告等多种方式通知各买受人前来办理交房手续，但仍有大部分买受人置若罔闻。因此，上诉人便于2014年7月15日登报，以公告的形式再次催促买受人前来办理交接手续。上诉人认为，2014年6月11日，涉案工程已经验收合格，具备交付条件；2014年7月15日登报公告，通知买受人来接收房屋，2014年7月15日应为实际交付房屋时间，上诉人此时已完成合同约定的交房义务。《商品房买卖合同》第十一条约定“由于买受人原因，未能按期交付的，买受人承诺在上诉人发出房屋交付通知之日起，七日内与上诉人办理房屋交接手续，逾期视为房屋完整交付……”。该合同条款是对买受人无正当理由而延误办理交接手续的限制，而不是对上诉人设定的合同义务，至于买受人自身是否能够如期前来办理交接手续，则为买受人应自行承担的责任。一审法院错误地分配合同义务，已侵害了上诉人的合法权益。五、一审法院判决上诉人承担违约金的利息无事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同仅就各种违约行为作为违约金的约定，并没有逾期支付违约金利息的约定。况且，现在双方对违约事实存在争议，本案未有生效的判决确定上诉人违约，应支付违约金及支付违约金的履行期限。违约金尚未确定，何来利益之说。

综上，原审法院对《停工汇总表》及《气象证明》的性质与内容认定不清，对违约金是否存在利息支付约定确认不明，事实举证责任分配错误，无视客观事实，武断地认为不存在停工导致事实不明，适用法律错误。上诉人现提起上诉，并提交新证据《签证单》，该份新证据详实客观的以书面形式记录了施工现场发生的因雨天造成施工停工并工期顺延的情况，足以推翻原一审判决。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人提交的新证据足以推翻一审判决。现请求二审法院：1、查明事实，依法撤销一审判决并改判；2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

二审期间，上诉人提交《监理日志》（六册）证明涉案工程停工时间是144天。

二被上诉人质证称，对该证据的真实性不认可，该证据不是一审庭审结束后发现的新证据，二审提交不符合法律规定，该证据发生在2014年6月之前，在本案一审发生之前，该证据是用于反驳被上诉人诉请的最重要的证据，作为房**司完全有能力在一审提供，而对方故意不提供，有意规避一审程序。该证据全部是上诉人自己制作的，二审再提供，被上诉人有理由相信房**司在一、二审庭审期间补做，二审不能采纳作为新证据，不能以此进行改判。这份证据还记载高考停工，中高考不是不可预期的事项，不能作为扣除的事由。

本院对上诉人新提交的证据的分析与认定：虽然被上诉人对其真实性不予认可，但从其内容看，应为对涉案工程的原始记载资料，反映了涉案工程在施工过程中的真实状况，故本院对其真实性予以确认，作为本案证据予以采信。

本院根据上诉人新提交的《监理日志》，并结合上诉人在一审诉讼中提交的柳州市区降水情况的气象证明，经统计核算，自2012年7月18日至2013年12月31日，被上诉人所购买的位于柳州市桂中大道19号文*华都的12栋楼在建设过程中因下雨及中高考等原因共停工37.5天。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，上诉人应当在2013年12月31日前将勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格的房屋交付给被上诉人，否则将按照该合同第九条的约定支付逾期交房违约金。本案中，诉争房屋于2014年6月11日达到合同约定的交房条件（即经验收合格），并于2014年7月15日登报公告通知被上诉人于2014年7月18日办理收房手续，但《商品房买卖合同》第十一条约定“……买受人承诺在出卖人发出房屋交付通知之日起，七日内与出卖人办理房屋交接手续……”，该内容应视为合同约定了上诉人发出交房通知后被上诉人领房的合理期限，因此一审判决将实际交房日期定为上诉人登报交房时间（2014年7月15日）的七日后（2014年7月22日）是符合双方合同约定的，而被上诉人实际收房的时间在该合理期限内，则上诉人逾期交房的时间为200天（2014年1月1日至2014年7月19日），本院予以确认。

对于上诉人主张由于下雨、中高考、设计变更的因素导致工期延误的问题，因按照《商品房买卖合同》第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准”的约定出现以上情况可以据实延期交房，但上诉人在一审中提供的证据仅能证实发生下雨、中高考的事实，而其未能提供足以证实因上述情况导致暂停施工的证据（如签证单、施工日志等），但二审诉讼中上诉人提交新的证据，证明因下雨及中高考导致停工事实的发生，本院根据该新证据确认自2012年7月18日至2013年12月31日，被上诉人所购买的位于柳州市桂中大道19号文*华都的12栋楼在建设过程中因雨及中高考等原因共停工37.5天，上诉人提交的证据无法证明设计变更导致停工的事实。因上诉人共逾期交房200天，根据《商品房买卖合同》第八条第二款“如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期”的约定，扣除上诉人可以据实延期的37.5天后，上诉人共逾期交房200-37.5=162.5天。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条中出卖人逾期交房的违约责任的约定，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的交付期限的次日起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付交房价款万分之贰的违约金，合同继续履行，故上诉人应向被上诉人支付的违约金为376422×0.0002×162.5=12233.72元。

对于上诉人是否应支付该违约金利息的问题，本院认为，首先，在双方签订的《商品房买卖合同》中约定，上诉人逾期交房，构成违约的情形下，其应支付违约金，但对于上诉人还应另向被上诉人支付违约金的利息并无相应的约定；其次被上诉人并未提交证据证明其在涉案房屋交付后要求上诉人向其支付违约金，同时根据双方的诉请及抗辩，对于上诉人是否应当支付违约金以及违约金的数额在生效判决作出前尚不确定，而上诉人在违约时应向被上诉人支付违约金，该违约金已经对被上诉人相关损失进行弥补，不应再另行支付违约金的利息。因此，上诉人认为其不应当支付违约金的利息的上诉理由成立，本院予以支持，一审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金所对应利息于法无据，本院予以纠正。

综上所述，一审判决认定事实基本清楚，程序合法，但二审中上诉人提交新证据，导致本案出现新的事实，本院依据新的事实对本案的实体处理予以改判，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持，据此，依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

变更广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第492号民事判决为：柳州连和房地**限公司向燕*、苏**支付逾期交房违约金12233.72元；

一审案件受理费182元（被上诉人已预交），二审案件受理费182元（上诉人已预交），共计364元，由上诉人柳州连和房地**限公司负担296元，被上诉人燕*、苏**负担68元。

上述有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日