桂林汉**限公司与唐**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告桂林汉**限公司（以下简称汉**公司）与被告唐一宁、第三人桂林北**限公司（以下简称北**司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法由审判员阳**独任审判，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。代书记员蒋**担任法庭记录。原告汉**公司的诉讼代理人谭永有、唐**，被告唐一宁、第三人北**司的诉讼代理人唐上发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，被告与第三人于2014年5月30日签订《旅批-北斗商区商铺租赁协议书》及《旅批-北斗商区经营保证协议》。经第三人同意，原告于2014年10月31日就桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区的S3栋一层77、78号两间商铺的出租事宜另行与被告签订租赁协议。协议约定：租赁期从2014年11月1日至2017年10月31日，租赁期间每月每平方米租金45元／㎡，每月租金1947.6元，三年不变；租金的交纳方式为一次性支付半年租金，每半年第一个月8号之前以现金或存入银行账号形式交付原告，原告给予被告半年租金总价玖折优惠；被告与第三人于2014年5月30日签订的租赁协议同时作废，签订协议之日起物业服务费每月按照商区统一标准由被告直接缴纳给原告；租赁期间，被告负责缴纳由被告自己产生的各项税费、水电费及各项公摊水电垃圾费用；被告逾期交付租金的，除应及时补交租金外并按所欠金额每逾期一天计收6‰滞纳金。被告自2014年10月1日起，没有按照合同约定支付租金，无正当理由拒不交纳租金达6个多月。原告于2014年12月9日、2015年2月12日、2015年4月8日三次发出书面催款通知书，并于2015年3月31日召开与欠租经营户的集体会议进行沟通，被告仍然没有支付合同约定的租金。原告根据租赁合同第四条的约定，决定自2015年4月11日起终止租赁协议，收回商铺。被告仍然没有补交租金和退还商铺。被告的行为构成了根本性违约。原告为此向法院提起诉讼，请求人民法院：1、依法确认被告构成根本性违约，原告解除双方的租赁合同合法有效，被告应当向原告支付从2014年10月1日至2015年4月10日拖欠的租金12334.8元及滞纳金8148.8元，共计20483.6元；被告应当赔偿自2015年4月11日至商铺交还之日期间的房屋占有使用费（按租赁合同约定的每月租金计算）；2、依法判决被告立即交还所承租的商铺，并且据实结清水电费、物业费；3、本案诉讼费用由被告承担。

原告对其陈述的事实在举证期限内提供以下证据：

1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书。拟证明原告的主体资格；

2、《旅批-北斗商区商铺租赁协议书》及《旅批-北斗商区经营保证协议》。拟证明被告与第三人对租赁有关事项作出约定，被告未向第三人交纳2014年10月份的租金；

3、第三人授权委托书。拟证明原告自2014年11月起代理第三人全权处理旅批-北斗商区商铺的租赁、收费等相关事宜；

4、《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》。拟证明原、被告对租赁的有关事项作出了明确的约定。被告自2014年11月至今未交租金构成根本性违约；

5、催缴租金的通知书和决定终止合同、收回商铺的通知书。拟证明原告依照合同的约定和法律的规定有权终止协议，收回商铺，并且已告知被告将依法追缴拖欠租金；

6、被告身份证复印件。拟证明被告的身份及主体资格。

被告辩称

被告唐一宁辩称，被告与第三人于2015年5月30日签订的合同，7月份才拿到门面的钥匙，装修完后就到8月份了。原告说8月1日统一开业，但没有开业。被告从临时门面迁到现在的门面后，临时门面也没有拆。原告也没有打广告。被告不是不交租金，是原告违约在先，没有实现诺言。原告说免2个月的房租也没免。

被告对其辨称意见在举证期限内未提供证据。

第三人北**司述称，对原告的诉讼请求没有意见。

第三人在举证期限内提供以下证据：

第三人营业执照、组织机构代码证。拟证明第三人主体资格。

经过开庭质证，被告、第三人对原告提供的证据的真实性认可。原告、被告对第三人提供的证据的真实性认可。

本院查明

本院结合原告、被告、第三人的举证和质证，认证如下：对原告、第三人提供的证据予以确认。

结合全案证据，本院确认以下法律事实：

2014年5月30日，被告与第三人签订《旅批-北斗商区商铺租赁协议书》及《旅批-北斗商区经营保证协议》。双方约定第三人将位于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区的S3栋一层77、78号两间商铺，建筑面积43.28平方米出租给被告，租赁期限为从2014年5月30日至2016年5月11日止，每月租金1947.6元。经第三人同意，2014年10月31日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订一份《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》，该协议书主要内容为：“乙方租赁的商铺位于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区的S3栋一层77、78号商铺，共2间，建筑面积43.28平方米。2014年5月30日签订的租赁协议同时作废，乙方同意放弃该商铺的优先购买权；租赁期从2014年11月1日至2017年10月31日止，每月每平方米租金45元／㎡，每月租金1947.6元；租金的交纳方式为一次性支付半年租金，每半年第一个月8号之前以现金或存入银行账号形式交付甲方，甲方给予乙方半年租金总价玖折优惠；签订协议之日起物业服务费每月按照商区统一标准由乙方直接缴纳给物业服务公司；租赁期间，乙方负责缴纳由乙方自己产生的各项税费、水电费及各项公摊水电垃圾费用；乙方如有下列情形出现时，甲方有权终止协议，收回商铺：拖欠到期应交全部或部分租金累计达三十天的；乙方应向甲方交纳租赁保证金6000元；乙方逾期交付租金的，除应及时补交租金外并按所欠金额每逾期一天计收6‰滞纳金；若因乙方违约造成提前解除协议合同，甲方在收回商铺时对乙方投资商铺的装修甲方不予任何补偿。“原告与被告签订租赁协议书后，被告向原告交纳了6000元租赁保证金。从2014年11月1日开始，被告未支付原告租金。2014年12月9日、2015年2月12日，原告向被告发送《催款通知书》，要求被告补缴清拖欠的所有租金和滞纳金，但被告仍未支付原告租金。2015年4月8日，原告在被告租赁的商铺张贴一份《通知》，该《通知》主要内容为：”唐一宁，贵方拖欠租金已长达189天，造成严重违约。现我公司再次书面通知贵方缴纳所欠费用，要求贵方在2015年4月10日之前交清所拖欠租金和滞纳金。否则我公司严格执行双方签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》第4条第3款‘拖欠到期应交全部或部分租金累计达三十天的，甲方有权终止协议，收回商铺，‘所造成的一切法律后果将由贵方全部承担。“但被告仍未支付原告租金，原告为此于2015年4月24日向本院提起诉讼。

原告代被告垫付了2015年5月、6月两个月的电费53.4元，被告对此予以认可。原告没有代被告垫付被告拖欠物业服务公司的物业费、水费。原告一直在使用该商铺进行经营活动。被告称原告违约，但未提供证据予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》约定的条款即按所欠金额每逾期一天计收6‰滞纳金，超过了银行同期贷款利率的四倍，超过的部分不予保护。其他条款系双方当事人在协商一致的基础上签订的，合同内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按该协议履行。根据双方签订的租赁协议书的约定，被告应从2014年11月1日起支付原告租金，如被告拖欠到期应交全部或部分租金累计达三十天的，原告有权终止协议，收回商铺。但被告从2014年11月1日起至本院审理本案期间仍未支付原告租金，本院确认被告构成根本性违约。被告辩称原告违约，但未提供证据予以证实，对被告的该辩称意见，本院不予支持。因此，原告于2015年4月10日解除与被告签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》合法有效。原告要求被告交还所承租的商铺，合法有据，本院予以支持。

原告要求被告支付2014年10月份的租金，没有依据，本院不予支持。被告应按合同约定支付原告2014年11月1日至2015年4月10日的租金10387.2元（1947.6元／月×5月＋1947.6元÷30天×10天）。被告还应赔偿原告自2015年4月11日至商铺交还之日期间的房屋占有使用费（按每月1947.6元计算）。原、被告约定的按所欠金额每逾期一天计收6‰滞纳金，超过了银行同期贷款利率的四倍，超过的部分不予保护。被告应从2014年11月1日起参照银行同期贷款利率的四倍支付原告滞纳金，滞纳金计算至2015年4月10日。原告代被告垫支了2015年5月、6月二个月的电费53.4元，被告也认可，本院予以确认，被告应支付原告垫付的电费53.4元。原告没有代被告垫付被告拖欠物业服务公司的物业费，水费，因此，原告要求被告就结清物业费，水费，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告桂林汉**限公司于2015年4月10日解除与被告唐一宁签订的《北斗商区食品批发街商铺租赁协议书》合法有效；

二、被告唐**应在本判决生效之日起二十日内将位于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区S3栋一层77、78号2间商铺交还给原告桂林汉**限公司；

三、被告唐**应支付原告桂林汉**限公司2014年11月1日至2015年4月10日的租金10387.2元及滞纳金（滞纳金的计算，从2014年11月1日计算至2015年4月10日，参照银行同期贷款利率的四倍，根据被告每个月拖欠的租金分别计付）；

四、被告唐**应按每月1947.6元赔偿原告桂林汉**限公司从2015年4月11日起至将桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区S3区一层56、57号2间商铺交还给原告之日止的房屋占有使用费；

五、被告唐**应支付原告桂林汉**限公司垫付的2015年5月、6月的电费53.4元；

驳回原告桂林汉**限公司的其他诉讼请求。

本案减半收取案件受理费282元（原告已预交），由被告负担252元，原告自行负担30元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费564元［户名：桂林**民法院，帐号20×××16，开户行：农行**支行高*支行］，上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日