桂林北**限公司与龙小五租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告桂林北**限公司（以下简称北**司）与被告龙**租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法由审判员阳**独任审判，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。代书记员蒋**担任法庭记录。原告北**司的诉讼代理人谭永有、唐**，被告龙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告北**司诉称，原告与被告于2014年5月12日签订《旅批-北斗商区商铺租赁协议书》及《旅批-北斗商区经营保证协议》，双方建立租赁合同关系。原告出租给被告的商铺位于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区的S3区一层56、57号两间商铺，建筑面积42.85平方米。租赁合同约定：租赁期从2014年5月12日至2016年5月11日止，从2014年5月12日至2014年7月30日止原告给予被告装修租金全免优惠；从2014年8月1日至2015年5月11日止，商铺每月租金2171.6元；租金的交纳方式为商铺租金每月交1次，每月8号之前以现金或存入银行账号形式交付原告，上述约定的租金为不含税价；签订协议之日起物业服务费每月4元／㎡由被告直接缴纳给物业服务公司；租赁期间，被告负责缴纳由被告自己产生的各项税费、水电费及各项公摊水电垃圾费用；被告逾期交付租金的，除应及时补交租金外并按所欠金额每逾期一天计收6‰滞纳金；如被告发生违约行为，用保证金抵扣。被告自2014年10月1日起，没有按照合同约定支付租金，无正当理由拒不交纳租金达6个多月。原告于2014年12月9日、2015年2月12日、2015年4月8日三次发出书面催款通知书，并于2015年3月31日召开与欠租经营户的集体会议进行沟通，被告仍然没有支付合同约定的租金。原告根据租赁合同第四条的约定，决定自2015年4月11日起终止租赁协议，收回商铺。被告仍然没有补交租金和退还商铺。被告的行为构成了根本性违约。原告为此向法院提起诉讼，请求人民法院：1、依法确认被告构成根本性违约，原告解除双方的租赁合同合法有效，被告应当向原告支付从2014年10月1日至2015年4月24日拖欠的租金14766.9元及滞纳金10387.2元，共计25154.1元；被告应当赔偿自2015年4月24日至商铺交还之日期间的房屋占有使用费（按租赁合同约定的每月租金计算）；2、依法判决被告立即交还所承租的商铺，并且据实结清水电费、物业费；3、本案诉讼费用由被告承担。

原告对其陈述的事实在举证期限内提供以下证据：

1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书。拟证明原告的主体资格合法有效；

2、《旅批-北斗商区商铺租赁协议书》及《旅批-北斗商区经营保证协议》。拟证明原告与被告对租赁有关事项作出约定，被告自2014年10月至今未交租金构成根本性违约；

3、催缴租金的通知书和决定终止合同、收回商铺的通知书。拟证明原告依照合同的约定和法律的规定有权终止协议，收回商铺，并且已告知被告将依法追缴拖欠租金；

4、被告身份证复印件。拟证明被告的身份及主体资格；

5、原告为被告垫付的电费的发票，电费为192.6元。拟证明原告为被告垫付电费192.6元的事实。

被告辩称

被告龙**辩称，原告原来委托周凤日和谭**将被告招商进来，承诺临时门面全部拆掉，但没有实现。原告原来承诺全部招商为食品一条街，也没有实现。

被告对其辨称意见在举证期限内没有提供证据。

经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5的真实性认可。被告对原告提供的证据3不认可，认为其没有签名。

本院查明

本院结合原告、被告的举证和质证，认证如下：对双方无异议的证据本院予以确认。对双方提出异议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故作为本案定案的参考依据。

结合全案证据，本院确认以下法律事实：

2014年5月12日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订一份《旅批-北斗商区商铺租赁协议书》，该协议书主要内容为：“乙方租赁的商铺位于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区的S3区一层56、57号商铺，共2间，建筑面积42.85平方米。租赁期从2014年5月12日至2016年5月11日止；从2014年5月12日至2014年7月30日止甲方给予乙方装修租金全免优惠；从2014年8月1日至2015年5月11日止，商铺每月租金2171.6元；租金的交纳方式为商铺租金每月交1次，每月8号之前以现金或存入银行账号形式交付甲方，上述约定的租金为不含税价；签订协议之日起物业服务费每月4元／㎡由乙方直接缴纳给物业服务公司；租赁期间，乙方负责缴纳由乙方自己产生的各项税费、水电费及各项公摊水电垃圾费用；乙方如有下列情形出现时，甲方有权终止协议，收回商铺：拖欠到期应交全部或部分租金累计达三十天的；乙方逾期交付租金的，除应及时补交租金外并按所欠金额每逾期一天计收6‰滞纳金；若因乙方违约造成提前解除协议合同，甲方在收回商铺时对乙方投资商铺的装修甲方不予任何补偿。“同日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订一份《旅批-北斗商区经营保证协议（合同附件一）》，主要内容为：“双方确认旅批-北斗商区的S3区一层56、57号商铺为甲方租赁给乙方经营食品批发类；经营业态保证期从2014年5月12日起至2016年5月11日止；甲方将商铺交付乙方后，2014年8月1日统一开业；乙方所雇人员或经乙方同意使用其商铺人员的行为视为乙方的行为。”原告与被告签订租赁协议书后，被告向原告交纳了6000元保证金。从2014年10月1日开始，被告未支付原告租金。2014年12月9日、2015年2月12日，原告向被告发送《催款通知书》，要求被告补缴清拖欠的所有租金和滞纳金，但被告仍未支付原告租金。2015年4月8日，原告在被告租赁的商铺张贴一份《通知》，该《通知》主要内容为：”龙小五，贵方拖欠租金已长达189天，造成严重违约。现我公司再次书面通知贵方缴纳所欠费用，要求贵方在2015年4月10日之前交清所拖欠租金和滞纳金。否则我公司严格执行双方签订的《商铺租赁协议书》第4条第3款‘拖欠到期应交全部或部分租金累计达三十天的，甲方有权终止协议，收回商铺，‘所造成的一切法律后果将由贵方全部承担。“但被告仍未支付原告租金，原告为此于2015年4月24日向本院提起诉讼。

原告代被告垫付了2015年3月、4月、6月三个月的电费192.5元，被告对此予以认可。原告没有代被告垫付被告拖欠物业服务公司的物业服务费、公摊水电费、垃圾费。原告一直在使用该商铺进行经营活动。被告称原告违约，但未提供证据予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《旅批-北斗商区商铺租赁协议书》约定的条款即按所欠金额每逾期一天计收6‰滞纳金，超过了银行同期贷款利率的四倍，超过的部分不予保护。其他条款系双方当事人在协商一致的基础上签订的，合同内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按该协议履行。原、被告签订的《旅批-北斗商区经营保证协议（合同附件一）》合法有效。根据双方签订的租赁协议书的约定，被告应从2014年8月份支付原告租金，如被告拖欠到期应交全部或部分租金累计达三十天的，原告有权终止协议，收回商铺。但被告从2014年10月1日起至本院审理本案期间未支付原告租金，本院确认被告构成根本性违约。被告辩称原告违约，但未提供证据予以证实，对被告的该辩称意见，本院不予支持。因此，原告于2015年4月10日解除与被告签订的《旅批-北斗商区商铺租赁协议书》及《旅批-北斗商区经营保证协议（合同附件一）》合法有效。原告要求被告交还所承租的商铺，合法有据，本院予以支持。

被告应按合同约定支付原告2014年10月1日至2015年4月24日的租金14766.9元（2171.6元／月×6月＋2171.6元÷30天×24天）。被告还应赔偿原告自2015年4月25日至商铺交还之日期间的房屋占有使用费（按每月2171.6元计算）。原、被告约定的按所欠金额每逾期一天计收6‰滞纳金，超过了银行同期贷款利率的四倍，超过的部分不予保护。被告应从2014年10月1日起参照银行同期贷款利率的四倍支付原告滞纳金，滞纳金计算至2015年4月24日。原告代被告垫付了2015年3月、4月、6月三个月的电费192.5元，被告也认可，本院予以确认，被告应支付原告垫付的电费192.5元。原告没有代被告垫付被告拖欠物业服务公司的物业费、水费，因此，原告要求被告就结清物业费，水费，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告桂林北**限公司于2015年4月10日解除与被告龙**签订的《旅批-北斗商区商铺租赁协议书》及《旅批-北斗商区经营保证协议（合同附件一）》合法有效；

二、被告龙**应在本判决生效之日起二十日内将位于桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区S3区一层56、57号2间商铺交还给原告桂林北**限公司；

三、被告龙**应支付原告桂林北**限公司2014年10月1日至2015年4月24日的租金14766.9元及滞纳金（滞纳金的计算，从2014年10月1日计算至2015年4月24日，参照银行同期贷款利率的四倍，根据被告每个月拖欠的租金分别计付）；

四、被告龙**应按每月2171.6元赔偿原告桂林北**限公司从2015年4月25日起至将桂林市环城南二路38号旅批-北斗商区S3区一层56、57号2间商铺交还给原告之日止的房屋占有使用费；

五、被告龙**应支付原告桂林北**限公司垫付的2015年3月、4月、6月三个月的电费192.5元；

驳回原告桂林北**限公司的其他诉讼请求。

本案减半收取案件受理费314元（原告已预交），由被告负担284元，原告自行负担30元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费628元［户名：桂林**民法院，帐号20×××16，开户行：农行**支行高*支行］，上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日