梁**、柳州**夫小学租赁合同纠纷民事判决书

审理经过

上诉人梁**因与被上诉人柳州**夫小学（以下简称逸*小学）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2011）南民初（一）字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月11日受理后，依法组成合议庭于2013年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人梁**及其委托代理人张**、被上诉人逸*小学的委托代理人詹家笔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年2月16日，逸*小学与柳州市广艺美术服务部签订《租用门面协议书》约定，逸*小学提供飞鹅路71号一楼东面第五间门面约10平方米给柳州市广艺美术服务部使用，月租金800元，租用期限为2009年2月16日至2013年2月15日。《租用门面协议书》的乙方法人代表处为梁**的签名，乙方盖章处加盖柳州市广艺美术服务部印章。2011年7月7日，逸*小学以因梁**违约，逸*小学多次通知梁**不再出租，梁**至今仍占用门面为由，诉至法院要求：1、梁**搬离其所占用的逸*小学门面；2、梁**支付逸*小学截止2011年5月31日的房屋使用费（租金）14450元；3、梁**承担本案全部诉讼费用。在逸*小学提交的《欠租情况统计表》中，逸*小学主张梁**欠租金数额为14450元，租金缴纳截止期为2009年12月至2011年5月。梁**于2011年9月5日申请对2009年12月31日止的《租用门面协议书》上的落款“梁**”三字是否为其笔迹进行鉴定，柳州市**法鉴定中心于2012年2月16日出具的（2011）柳市中法鉴外委字第426号退卷函，表示因逸*小学无法提交2009年12月31日止的《租用门面协议书》原件，梁**在规定时间内未交纳有关的鉴定费用，也不配合有关的鉴定工作，致使鉴定工作无法进行。庭审中，梁**自认逸*小学于2010年1月19日通知其搬出门面，自2010年1月19日开始其没有交租金，原因是逸*小学不再接受其交纳租金，同时梁**亦表示至今未移交门面。在2013年1月17日的谈话笔录中，梁**自认其系柳州市广艺美术服务部的经营者，租赁门面的名称为柳州市广艺美术服务部，并表示该门面的地址在《租用门面协议书》和其营业执照上均为飞鹅路71号一楼东面第五间门面，其从2009年开始按照每月850元交门面的租金。逸*小学在2013年2月18日的谈话笔录中认可梁**租赁的门面位于柳州市飞鹅路71号一楼东面第五间。

一审法院另查明：柳州**教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，内容为：为加强学校的管理，维护学校正常的教学秩序，要求对已将校舍、场地和门面出租的学校，必须于2010年3月31日前收回。**小学曾因与梁**的租赁合同纠纷诉至该院，于2010年12月6日申请撤回起诉，该院于2010年12月7日作出（2010）南民初（一）字第1658号民事裁定书裁定“准许逸夫**逸夫小学撤回对梁**的起诉”。

一审法院认为

一审法院审理认为：柳州**教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》系双方当事人在订立合同时无法预见、无法避免、无法抗拒的事由造成的不属于商业风险的客观情况。因该通知要求“对已将校舍、场地和门面出租的学校，必须于2010年3月31日前收回”，《租用门面协议书》的合同目的已经根本不能实现，故梁**接到逸*小学收回门面的通知后即应当在合理期限内搬出，梁**自认逸*小学曾向业主发出过时间分别为2010年1月19日、2010年4月23日、2010年4月27日、2010年5月5日的内容为要求收回门面的通知，但其至今未搬离从逸*小学处承租的位于柳州市飞鹅路71号一楼东面第五间门面，且逸*小学、梁**签订的《租用门面协议书》已于2013年2月15日到期，综上所述，对于逸*小学要求梁**搬离门面的主张，该院予以支持；对于梁**要求逸*小学支付违约金的主张，该院不予支持。对于逸*小学诉请梁**支付的租金，实为梁**因占用涉案门面而应当支付的使用费，因双方一致认可月租金为每月850元，逸*小学主张梁**应支付截止2011年5月31日的房屋使用费14450元，梁**作为租赁合同中租金交付义务的履行方，依法应当对自己是否履行了合同义务承担证明责任，但梁**对此没有举证予以证明，故对于逸*小学主张的截止2011年5月31日梁**欠付房屋使用费14450元的事实该院予以确认，对于逸*小学的该项诉请，该院予以支持。梁**主张逸*小学应退还保证金1000元，但未提供相关单据予以佐证，且租赁合同中的保证金是否退还应当根据合同的实际履行以及租赁物的使用状况来确定，同时，梁**提交的1000元押金单中，缴款人为张**而不是梁**本人，缴款项目为门面押金并非保证金，故对此本案不作处理，当事人今后若有证据证明的，可通过协商或另行主张权利解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，一审法院判决如下：一、梁**搬离逸*小学位于柳州市飞鹅路71号一楼东面第五间的门面；二、梁**支付逸*小学截止2011年5月31日的房屋使用费14450元。案件受理费662元（逸*小学已预交），由梁**负担。

上诉人诉称

上诉人梁**不服一审判决，上诉称：上诉人梁**不服一审判决，上诉称：第一、一审判决保护非法所得的观点违反法律规定。一审判决返还门面并支付使用费没有依据。根据柳南区教育局（2009）54号文件，可认定逸*小学租赁的门面属国家所有的学校校舍、场地，而逸*小学从1993年开始至今，将校舍、场地擅自无照出租而收取的租金属违反《中华人民共和国义务教育法》、《广西义务教育实施办法》有关规定的非法所得，根据《民法通则》等法律法规，非法所得是不受法律保护的。第二、一审判决认定本案符合《最**法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十六条的规定的观点错误。首先，逸*小学对于租赁标的物违反《中华人民共和国义务教育法》等法律、法规，将要被取缔这一后果应早就预见，因此本案不存在不可预见的情况。其次，柳州**教育局下发的（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》并没有对未到期的租赁合同要求收回，因此，本案不存在不可抗力的事实。第三、一审判决认定事实错误。事实上，逸*小学曾以与梁**合同纠纷为由诉至法院，并在起诉及租赁期限届满之前不停干扰梁**的经营，其行为符合未经双方协商单方终止协议的情形。依据约定，逸*小学应向梁**支付违约金。第四、一审判决逸*小学不退回押金（保证金）于法无据。第五、逸*小学一直未能提供证据证明其对租赁门面具有产权，一审判决梁**承担责任的观点没有依据。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回逸*小学的诉讼请求，并由逸*小学承担本案一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人逸*小学答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁**的上诉缺乏事实依据，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审期间，上诉人梁**对一审查明的事实有如下异议：一审判决遗漏查明2010年8月26日逸*小学曾以与梁**合同纠纷为由诉至法院，之后自行撤诉；柳**育局于2010年4月23日下发的《关于逸*小学门面收回工作的通知》并没有对未到期的租赁合同要求收回。为此，梁**在二审期间向本院提交《关于逸*小学门面收回工作的通知》复印件一份，拟证明逸*小学于2010年8月26日起诉时，双方的租赁合同没有到期，因此逸*小学的起诉是错误的。

本院认为

被上诉人逸*小学对一审查明的事实无异议，亦未在二审期间向本院提交新证据。逸*小学对梁**二审提交的新的证据认为与本案不具有关联性，逸*小学现收回租赁门面是由于梁**长期不缴纳租金的违约行为导致。

经质证，本院认为：柳州**教育局于2009年12月3日下发的柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，明确要求逸*小学必须于2010年3月31日前将出租门一律收回，故梁**提交的新的证据未能达到其证明目的，本院对其证明目的不予采信。

对上诉人梁**针对一审查明事实提出的异议，本院认为：此部分内容并非本案审理的争议焦点，故本院对此部分事实不再查明。据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以认定。

本院认为：逸*小学与梁**于2009年1月1日签订的《租用门面协议书》是双方在平等自愿的基础上协商而成，为当事人的真实意思表示，其形式和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的协议，受法律保护。根据诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、梁**是否应搬离承租门面？二、梁**是否应向逸*小学支付剩余门面占有使用费？

关于第一个争议焦点：双方约定的租赁期限是从2009年2月16日至2013年2月15日，现合同约定的租赁期限已经届满，故逸夫小学要求梁**返还门面的主张符合法律规定，本院予以支持。

关于第二个争议焦点：梁**在占有使用门面期间未按时支付占有使用费，实属不当，梁**应承担向逸*小学支付门面占有使用费的义务。由于双方在《租用门面协议书》中约定的租金为每月850元，故逸*小学主张梁**按照每月850元的标准支付从2010年1月起至2011年5月止的门面占有使用费14450元合法有据，本院予以支持，一审判决正确，本院依法予以维持。

综上所述，上诉人梁**的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费662元（上诉人梁**已预交），由上诉人梁**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十一月十九日