杨**与古**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**与被告古小*、第三人谢**房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨**的委托代理人邓**、被告古小*的委托代理人曹**、第三人谢**的委托代理人黄*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨*红诉称，2005年11月，被告称其与其父亲均是区人民政府的干部，其单位正在建设市场运作商品房，其家分得两套，有一套要转让。后经双方协商，原、被告签订了《房屋产权转让协议书》，约定被告将位于南宁市青秀区竹溪大道96号龙盘小区的一套四房两厅两卫房屋及房屋配套的一个车库一并转让给原告。房屋面积约170.2平方米，小车库面积约为20平方米，并约定房屋和车库价格26万元，转让费23.8万元。上述《房屋户权转让协议书》签订后，原告从2005年11月18日至2007年5月1日共分五笔把房款和转让费共49.8万元存入被告的银行账户。2012年6月，被告以单位统一办理房产证，可以通过内部关系直接落原告的名字为由向原告索取转户手续费3.2万元，并承诺如果办不成退还款项。2013年8月，原告得知所购住房已经办妥房产证，遂要求被告立即为原告办理过户手续，但在办理过户过程中，原告发现，被告转让给原告的房屋，并非为被告所有，房产证载明该房屋系第三人所有，被告对房屋没有任何处分权。原告要求被告给予合理解释，被告在事情暴露的情况下，才声称所收取原告全部款项中的26万元已经支付给第三人，但第三人表示不认可原、被告所签合同，原告无奈与第三人协商，另行签订了《存量房买卖合同》，履行合同完毕后，房屋才得以过户至原告名下。同时，原告要求被告退还多收取的转让费23.8万元，但被告拒绝退还。原告认为，被告将没有处分权的房屋出售给原告并收取房屋价款及转让款，是对原告的欺诈，其与原告所签《房屋产权转让协议书》是无效合同，被告向原告收取23.8万元，没有合法依据，应当向原告返还并赔偿原告的损失。为此，起诉至人民法院，请求判令：一、被告向原告返还房屋转让费23.8万元，及该款项从2007年5月1日至2014年4月10日期间的利息10.8256万元。二、被告承担本案一切诉讼费用。

被告辩称

被告古**辩称，被告与原告签订的《房屋产权转让协议书》合法有效且已履行完毕。理由如下：1、2004年12月27日，被告与第三人签订《转让协议书》，约定第三人将龙盘小区的集资房转让给被告购买，集资款由被告直接向单位交纳。房屋建成后，第三人协助被告办理产权过户手续。被告与第三人签订的《转让协议书》系双方自愿订立，并未违反法律、行政法规的强制性规定亦未损害国家、集体或者第三人利益及社会公共利益，是依法成立并生效的合同，被告依此《转让协议书》已获得涉案房屋的处分权。2、2005年11月18日被告与原告签订的《房屋产权转让协议书》是在被告与第三人签订的《转让协议书》之后，属于有权处分。且《房屋产权转让协议书》系双方自愿订立，是双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，是合法有效的合同。原、被告在协议签订后皆依约履行了《房屋产权转让协议书》的各项义务，并且已全部履行完毕，被告并不存在欺诈行为。3、第三人与原告签订《存量房买卖合同》的行为，实为第三人履行与被告签订的《转让协议书》约定的协助过户的行为。第三人并未另行收取原告的50万元房款，《存量房买卖合同》并未实际履行，这也证明了第三人对被告转让房屋行为的认可，被告并非无权处分。综上，原告与被告签订的《房屋产权转让协议书》合法有效并已履行完毕，恳请法院驳回原告的诉讼请求。

第三人谢**陈述称，原、被告签订《房屋产权转让协议书》前，第三人已经与被告签订《转让协议书》，将购买房屋的权利转让给被告，第三人对被告将房屋出卖给原告的行为亦予以认可，并已在双方履行合同的过程中协助被告将房屋过户至原告的名下，第三人与原告签订的《存量房买卖合同》中约定的50万元房款，原告并未实际给付。

本院查明

经审理查明，2004年12月27日，第三人谢**（甲方）与被告古小*（乙方）签订一份《转让协议书》，约定甲方将其单位龙盘小区的集资房转让给乙方购买，集资款由乙方直接向单位交纳，房屋建成后由甲方协助乙方办理产权过户手续，费用由乙方负责。2005年11月18日，原告杨**（乙方）与被告古小*（甲方）签订《房屋产权转让协议书》，约定甲方将位于南宁市**宅小区第二栋三楼106号房及房屋所配套的一间20平米小车库一并转让给乙方；房屋户型为四房两厅两卫，建筑面积为170.2平方米，小车库位于该住宅楼的一层，面积约为20平方米。该协议书第二条约定，（一）房屋和车库价格为26万元（此价格为目前单位暂定价，如有改变或涉及到该房的其他费用由乙方负责，多还少补），协议签订前甲方已交付第一、第二期房款共计14万元。已交的房款，本协议签订当日乙方一次性付给甲方，其余房款根据单位交付时间由乙方交付给甲方，由甲方交纳；（二）转让费为23.8万元。该协议书第三条约定，本协议签订后，房屋产权归乙方所有，甲方在领取房产证后应及时交由乙方保管，不得使用该房产证进行抵押贷款等有损乙方利益的活动。待条件成熟后及时办理转户手续，所需费用由乙方承担。《房屋产权转让协议书》签订之后，原告依约履行了付款义务，向被告支付了涉案房屋及车位的房款26万元及转让费23.8万元。2013年8月30日，原告取得了青秀区竹溪大道96号龙盘住宅小区2号楼1单元6号房的房屋所有权证。此后，原告诉至法院，以涉案房屋系第三人所有，被告无处分权而将房屋出售给原告，系欺诈行为，故原被告之间的《房屋产权转让协议书》应属无效为由，要求被告退还转让费23.8万元。

另查明，涉案房屋及车库系第三人的工作单位根据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法的通知》（桂政发（2004）24号）的相关规定，采用市场运作方式在南宁市竹溪路96号龙盘职工住宅小区建设的市场运作房。2005年5月16日，第三人与广西壮族自治区人民政府机关事务管理局签订《职工市场运作建房合同》，确认涉案房屋的建筑面积171.62平方米，其中分摊共用面积7.53平方米，另有车库一间22.68平方米，核定建房价款为26万元，实际建房价款以房屋竣工结算后的实际造价为准。之后，双方又签订了《职工市场运作建房合同补充协议》，确认涉案房屋建筑面积为171.62平方米，总房价款为363518.62元。第三人于2013年8月初取得了涉案房屋的房屋所有权证。

再查明，原告、被告、第三人均认可以下事实：2013年8月15日，原告与第三人在南宁市房产局就涉案房屋办理过户手续时，签订了一份《存量房买卖合同》，该合同确定的房屋成交价为50万元。在合同履行过程中，原告向第三人支付了3万元的转让费。

还查明，在案件审理过程中，由于原告既主张被告在合同履行过程中存在欺诈行为，又主张合同无效，本院就合同的效力问题向原告行使释明权，原告明确其诉讼请求基于被告存在欺诈行为，原被告之间的《房屋产权转让协议书》是可撤销合同，并明确表示如法院认定与其主张不一致，仍坚持诉讼请求不要求变更。

本院认为

本院认为，一、关于本案《房屋产权转让协议书》的效力问题。本案中，第三人通过与被告签订《转让协议书》，将其向单位购买市场运作房的资格转让给被告，事后第三人依法取得了涉案房屋的权属证书，因此，被告与第三人之间的《转让协议书》并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定及立法原意，应属合法有效，对双方均有法律约束力，被告据此有权依据上述《转让协议书》对合同项下享有的权利进行合法处分。原、被告在平等、自愿协商的基础上订立《房屋产权转让协议书》，被告将其向第三人购买市场运作房及车位的资格转让给原告，双方意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害第三人的利益，并不在法律规定的合同无效情形的范围内，上述《房屋产权转让协议书》应属合法有效。原告主张原、被告之间的《房屋产权转让协议书》应属无效，依据不足，不予支持。

二、关于被告是否构成欺诈、本案《房屋产权转让协议书》是否应予撤销的问题。根据最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条之规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，被告与原告签订《房屋产权转让协议书》时，虽未向原告出示其与第三人之间的《转让协议书》，亦未将涉案房屋的真实来源告知原告，但并未诱使原告作出错误的意思表示。购买涉案房屋及车库系原告的真实意思表示，房屋价款及转让款亦是原、被告平等自愿协商一致的结果，内容未违反法律、行政法规的效力性的强制规定。双方签订合同后，原告依约向被告履行了付款义务，被告亦协调第三人协助原告办理了房产过户手续，涉案房屋已实际归原告所有，原告签订合同的真实目的已实现，本案《房屋产权转让协议书》已经实际履行完毕。因此，原告主张被告构成欺诈的理由不成立，本院对此不予支持。

三、关于原告与第三人签订的《存量房买卖合同》如何定性的问题。虽原告在申请房产过户的当日在房产部门与第三人签订了一份《存量房买卖合同》，但作为合同相对方的第三人述称签订该合同的目的系协助被告将房屋过户至原告名下，该合同并未实际履行，被告对此亦予认可，且原告也未能提供证据证实其另行向第三人实际支付了该合同约定的购房款。据此，结合该合同签订的时间、地点、实际履行情况，及第三人的陈述意见等因素，本院确认该合同签订的实质为第三人依照被告的指示，履行其基于与被告间的《转让协议书》而产生的协助办理房产过户的义务行为，原告与第三人并未因此而产生房屋买卖的意思表示。据此，原告与第三人为办理过户手续而签订的《存量房买卖合同》，并不影响原、被告之间的《房屋产权转让协议书》的合法有效，也不能否定该《房屋产权转让协议书》已实际履行完毕的客观事实。

综上所述，被告基于其与原告之间的《房屋产权转让协议书》而收取的房屋转让费23.8万元，合法有据，原告要求被告返还上述房屋转让费，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条第二款、第六十条第一款、最**法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第68条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告杨**要求被告古小*返还房屋转让费23.8万元及支付从2007年5月1日至2014年4月10日期间的利息10.8256万元的诉讼请求。

案件受理费3247元，由原告杨**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁**民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月二十二日