李**与北海市**有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人北海市**有限公司（以下简称世**司）居间合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2015）银民初字第928号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成由审判员董**担任审判长，审判员汪**、代理审判员明智参加的合议庭，并于2016年4月6日公开开庭审理了本案，书记员陈**担任法庭记录。上诉人李**及其委托代理人张**，被上诉人世**司的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明：2015年8月27日，李**（乙方，买方）与世**司（甲方，代理方）签订了一份《承购意向书》，内容：一、通过甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对位于北海市广东路同和水岸香堤6栋2单元201房的物业有购买意向，并向业主提出如下签约条件，建筑面积约90平方米、售价肆拾万元。二、乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的l0％向甲方支付咨询及中介服务费。三、乙方在签订本合同时同意交付伍**给甲方代为保管，作为购买该物业的诚意金。若业主同意该物业售价为肆拾万元或低于这个金额，并同意上述第一条规定的条件，即视为乙方确认成立并以业主出具定金收具为准。四、若甲方在2015年9月15日内不能与该物业业主达成以上第一条所列条件，则需将诚意金全额退还给乙方（不计利息）。乙方在此期间不可提前终止本合同。五、若甲方在上述期限内取得符合条件的业主承诺，则1、乙方须于业主收取定金之日起二十天内签署《房屋买卖合同》，否则业主有权没收定金并另行出售该物业。2、若诚意金未转交给业主，则乙方同意将诚意金*作支付给甲方为咨询及中介服务费。合同还约定了其他条款，其中备注栏为：一、该物业首付拾贰万元整，余款由银行按揭下来支付。二、该物业满五年唯一，否则产生的营业税由卖方承担。三、如甲方与上述物业业主达成以上协议，则乙方收到甲万通知后五天内补齐定金（含诚意金）人民币伍万元整。《承购意向书》签订当天，李**（乙方）与农宇（甲方）另行签订了一份《承购意向书补充协议》，约定：过户时间为2015年9月30日前完成；在上述约定时间内，该物业业主或受托人未能与乙方（买方）签订该物业《房屋买卖合同》及办理过户手续，则视为该业主违约，世*地产有连带责任；违约赔偿于该业主违约后三天内由世*地产先行垫付与乙方交付相应定金给乙方，再由世*地产配合乙方向有关法律部门提起诉讼追讨定金及违约金。但庭审中世**司否认与李**签订过该《承购意向书补充协议》，并否认农宇是世**司员工。合同签订当天，李**依约向世**司支付诚意金5000元，世**司出具《收据》。之后，根据世**司要求，李**于2015年9月2日通过证人李*账户向世**司（通过黄*账户）支付4.5万元，世**司出具《收据》上写明是诚意金，但落款时间为2015年9月1日。上述二次付款共5万元。此后，因客观原因，世**司促成业主出卖房屋愿望落空，致使李**最终未能与业主签署《房屋买卖合同》。在李**退款的要求下，世**司将5万元诚意金全额退还给李**，但李**认为世**司应双倍返还，双方遂发生纠纷。2015年11月18日，李**向该院提起本案诉讼，请求世**司双倍返还定金5万元。还查明，世**司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产商品交易居间、行纪、代理（除金融、期货、证券、保险等国家有专项规定外）；房地产投资咨询、房地产营销策划。

一审法院认为

一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，世**司本意是收取李**咨询及中介服务费，促成世**司与物业业主达成购房合同。因客观原因，世**司最终未能促成李**与涉案物业业主签订购房合同。李**在诉讼中主张世**司出具《收据》所收取5万元诚意金已转为定金，未能提供事实与证据支持。根据合同约定，“若甲方在2015年9月15日内不能与该物业业主达成以上第一条所列条件，则需将诚意金全额退还给乙方（不计利息）”，在李**退款要求下，世**司已将收取5万元诚意金全额退还给李**，履行了合同义务。综上，李**要求世**司双倍返还5万元诚意金，没有法律依据，对此，该院不予支持。世**司提出所收取李**的5万元不是定金而是诚意金，并请求驳回李**诉讼请求，有事实与证据，该院予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告李**的诉讼请求。本案受理费1050元，由李**负担。

上诉人诉称

上诉人李**不服一审判决，上诉称：2015年8月27日，上诉人李**与被上**公司签订《承购意向书》、《承购意向书补充协议》。2015年8月27日上诉人依约交付诚意金5000元，9月2日接被上**公司的通知，上诉人李**又交款45000元，补齐定金5万元，上诉人李**已履行合同义务。而被上**公司不仅没有履行合同义务，而且一审中极力否认与上诉人李**签订了《承购意向书补充协议》，否认农宇是被上**公司的员工，否认收取定金4.5万元等事实。被上**公司没有提交证据证明自己的主张和反驳上诉人李**的事实，一审法院却在被上**公司无证据佐证下，支持其主张。1、一审法院认定被上**公司否认与上诉人李**签订《承购意向书补充协议》的主张成立错误。第一，上诉人李**与被上**公司的员工农宇签订《承购意向书》后，为补充约定其他事项才又签订《承购意向书补充协议》，该协议合法有效，与《承购意向书》具有同等法律效力。第二，农宇系被上**公司员工是不可否认的事实。如果农宇不是被上**公司的员工，那么农宇不可能在被上**公司商铺与他人谈业务，也不可能与上诉人李**签订盖有被上**公司公章的《承购意向书》，更不可能将收取上诉人李**5000元的诚意金上交被上**公司，并出具盖有被上**公司财务专用章的《收据》给上诉人李**。2、一审法院认定上诉人李**提供的二份收据不能证明上诉人所交纳的5万元是定金错误。第一，涉案5000元诚意金己转为购房定金。《承购意向书》第三条约定：上诉人李**在签订《承购意向书》时交付5000元给被上**公司保管，作为购买该物业的诚意金。如业主同意该物业售价，同意出售该物业，被上**公司无需上诉人李**指示可将诚意金转交业主，该诚意金视为购房定金或定金的一部分。第二，《承购意向书》备注栏第三条约定：被上**公司与业主达成协议，上诉人李**收到被上**公司通知后5天内补齐定金（含诚意金）5万元。本案中，上诉人李**在2015年8月27日向被上**公司交付5000元诚意金后，同年9月1日，经被上**公司通知上诉人李**又交4.5万元定金（含诚意金共5万元），至此，上诉人李**2015年8月27交付的5000元诚意金转为购房定金，上诉人李**共交纳了5万元定金给被上**公司。3、一审法院认定“原告要求被告双倍返还5万元诚意金没有法律依据”错误。首先、本案合同约定诚意金5000元，购房定金5万元（含诚意金5000元），上诉人李**实际也是按该约定履行合同。本案定金约定的形式、数额等符合我国担保法规定，涉案定金约定合法有效。上诉人李**的诉讼请求是双倍返还定金，而非双倍返还诚意金，故依法有据。其次、被上**公司没有安排上诉人李**与业主见面洽谈，也没有提供业主的身份信息及房产权属信息，更没有履行签订房屋买卖合同、办理产权过户等合同义务，已构成根本性违约。本案中，被上**公司既是“代理人”，又是“业主”，应依法、依约承担违约责任。第三、上诉人李**没有提出退款的要求，而是主张双倍返还定金。被上**公司于2015年l0月5日强行退款，其退款行为不是“履行了合同义务”，而是被上**公司的违约证据。第四、依据法律的有关规定和《最**法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，被上**公司应当双倍返还定金。

综上所述，上诉人李**提起上诉，请求二审法院：1、撤销一审法院（2015）银民初字第928号民事判决，依法改判被上诉人世**司向上诉人双倍返还定金5万元；2、被上诉人世**司承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人世**司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人李**的上诉。

对一审查明的事实，上诉人对一审判决由于客观原因导致被上诉人未能促成业主出卖涉案房屋以及被上诉人世**司是在上诉人要求下退款的认定有异议，其他事实无异议。被上诉人世**司对一审查明的事实无异议。本院对双方均无异议的一审查明的事实予以确认。

本院认为

综合诉辩双方的意见，本案争议焦点归纳为：被上诉人世**司收取上诉人李**的5万元款项是什么性质，应否双倍返还。

本院认为，上诉人李**与被上**公司于2015年8月27日签订的《承购意向书》第三条已明确约定上诉人李**于签订该意向书时须交纳5000元诚意金给被上诉人保管；意向书备注栏第三条约定，若被上**公司与涉案房屋业主达成一致协议，则上诉人李**收到被上诉人通知后五天内补齐定金（含诚意金）人民币5万元。本案中，上诉人李**签订上述意向书时交付了5000元诚意金给被上诉人，后又于2015年9月2日支付4.5万元给被上**公司。根据上述条款的约定，被上**公司后来通知上诉人李**交付的4.5万元加上原来的5000元诚意金，已转变性质为购房定金。被上**公司抗辩称并没有与业主达成一致协议，通知上诉人李**交足5万元是因为双方重新协商将诚意金变更数额为5万元，并以两张收据均注明收取的是诚意金以证实自己的主张。对被上**公司该说法上诉人李**不予认可，被上**公司亦未能提供相应证据证实双方已经协商变更了诚意金的数额，仅凭收据上注明系诚意金不足以证实其主张，本院对其该5万元系诚意金的主张不予采信。故被上**公司后来收取上诉人的4.5万元，加上之前收取的5000元诚意金，合计5万元，实际上已转变为定金性质。上诉人李**上诉主张该5万元是购房定金本院予以支持。

至于被上诉人世**司应否双倍返还定金给上诉人李**的问题。该问题涉及到上诉人李**提供的《承购意向书补充协议》是否上诉人李**与被上诉人世**司所签订。上诉人世**司主张该补充协议系其与被上诉人世**司的工作人员农*签订了涉案的《承购意向书》后同时补签的，但被上诉人世**司否认该补充协议系其与上诉人李**签订，同时否认农*系其公司工作人员。本院认为，被上诉人世**司已认可涉案《承购意向书》是其工作人员与上诉人李**所签订，上诉人李**交付的5000元诚意金亦是其公司人员收取，但被上诉人世**司未能提供证据证实其公司哪个工作人员与上诉人李**签订了意向书，而收取5000元诚意金的收据中明确注明了经手人系农*，所以被上诉人世**司辩称农*不是其工作人员与事实不符。上诉人李**主张《承购意向书》系其与被上诉人世**司工作人员农*签订的事实本院予以采信。但是《承购意向书补充协议》上“农*”的签字是否其本人所签，上诉人李**未能提供相应证据证实。即便是农*本人所签，因该补充协议书上并没有加盖被上诉人世**司的公章，现被上诉人世**司也否认该事实，故该补充协议不管真实与否对被上诉人世**司均不生产法律约束力。涉案《承购意向书》的合同相对方是上诉人李**与被上诉人世**司，作为中介公司的世**司如果促成上诉人李**与业主签订房屋买卖合同，其收取的是居间费。本案中，虽然被上诉人世**司收取了上诉人李**5万元的购房定金，所谓定金是相对与买卖双方而言，即是上诉人李**与房屋业主之间的买卖关系，而世**司即使收取了上诉人李**5万元购房定金，亦是代替房屋业主收取，不管该定金是否业主要求收取，或者世**司是否已经交付给业主，该行为只是其履行居间行为的方式之一。由于世**司最后未能促成上诉人李**与业主达成购房协议，那么该居间行为没有完成，上诉人李**也没有支付相应的居间费，双方均没有《承购意向书》所约定的违约行为存业，被上诉人世**司只须将代收的5万元定金返还给上诉人李**即可，世**司事实上也履行了该义务。上诉人李**主张由于世**司收取了5万元定金，根据《承购意向书补充协议》的约定，被上诉人世**司应该承担相应的违约责任。本院认为，目前涉案房屋业主是否违约的事实不能被证实，即使业主违约，被上诉人世**司也无须承担相应的民事责任，因为如前所述，该补充协议对世**司并没有法律约束力。综上分析，被上诉人世**司只负有返还5万元定金给上诉人李**的义务，无须承担双倍返还定金的民事责任。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律、实体处理正确，本院予以维持。上诉人李**上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十五日