李**与黄**土地租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告黄**土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员蓝**独任审判，书记员刘*担任记录，于2015年12月7日、2016年3月9日公开开庭审理了本案。原告李**的委托代理人骆**、被告黄**的委托代理人陆*、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年9月19日，原、被告签订了《土地租赁合同书》，约定由被告将位于南宁市青环路南侧瓦窑村0.83亩土地出租给原告，并约定租赁期限为70年，租金共25万元。在合同签订当天，原告依照约定从银行转账25万元，一次性支付了租金。合同签订后，由于被告的原因，一直未能交付租赁物给原告使用。2014年12月29日，租赁物被确定由国家征用，双方签订的租赁合同达到约定解除条件而终止。合同终止后，经过原告多方督促返还租金，被告均多方搪塞，拒绝退还租金。原告遂诉至法院，要求判令被告退还租金25万元，并从2012年9月19日起按银行贷款利率计算利息，且由被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称，第一，原、被告双方不存在土地租赁的事实，双方之间应为承包经营权的转让，因此转让后的风险，由原告承担，被告对此不再负任何责任。第二，被告已于合同签订当日将荒地交付给原告，原告已经实际承包经营该荒地，并已在该荒地上打好地基，准备起房，政府征地时，原告所打地基等地上建筑物的补偿款也已由政府发放至原告名下。综上，被告认为原告的诉求无事实和法律依据，要求法院予以驳回。

本院查明

经审理查明，被告黄**从南**青山园艺场承包了六亩一分二厘的土地。2012年9月19日，原、被告签订了《土地租赁合同书》，约定由被告将其承包自南**青山园艺场的位于南宁市青环路南侧的瓦窑村0.83亩土地出租给原告，并约定租赁期限为70年，租金共25万元。在合同签订当天，原告依照约定通过银行转账将25万元租金一次性支付给了被告黄**，黄**于同日也书写了一张《收据》给原告收讫。2014年12月29日，经广西壮族自治区国土资源厅批复同意，青山园艺场5.1313公顷土地（包括涉案土地）被国家征收。2015年7月3日南宁市国土资源局发出《责令交出土地决定书》，要求青山园艺场于2015年7月30日交出土地。原告认为因政府征收土地原因导致合同终止，并因此向被告催促返还租金，被告均多方搪塞，拒绝退还租金。原告遂诉至法院。

另查明，青山园艺场的土地均为集体土地。

以上事实，有《土地租赁合同书》、《转账凭证》、《收据》、《责令交出土地决定书》、《南宁市农工商集体场土地承包经营证》、南宁**艺场出具的《证明》及庭审笔录予以证实。

本院认为

本院认为，关于原、被告于2012年9月19日签订的《土地租赁合同书》的性质问题。原告认为该合同为租赁合同，被告认为该合同为承包经营权的转让合同。土地租赁合同是指国家、集体将国有或集体土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同；农村土地承包合同是指以农村集体经济组织成员家庭承包或者不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地以招标、拍卖、公开协商等方式，承包农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地的合同。本案中，原、被告在《土地租赁合同书》中有明确约定该土地“用于商业等项目开发”，且原告并不为被告集体经济组织以内的人员。因此，无论从土地出租的对象以及目的来看，该合同的性质为土地租赁合同。但该合同涉及的土地为被告黄**自南宁**艺场承包的集体土地，从被告的土地承包经营证中也可以看出被告的承包地是由水田和旱地组成，不是三产用地，只能用于农业及相关农业生产使用，并不能用于商业用途，因被告在租赁合同中将集体所有的土地出租与原告进行非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原、被告签订的《土地租赁合同书》应属无效合同。

关于原告要求被告返还土地租金25万元的问题。因原、被告签订的《土地租赁合同书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告明知涉案土地为集体农用地，仍约定用于商业用途，原、被告双方都有过错，应承担相应的责任。原告称未能实际使用土地，被告称土地已交付被告使用，且被告已在该地上打桩准备建房，但原、被告双方均未能举出相应的证据证明自己的观点。本院认为，原告称被告未按合同履行交付土地义务，由于双方在合同中并未约定土地交付的程序，土地的特殊性又决定了土地的交付又不同于其他物品的交付，如房屋交付有交付钥匙等必经手续，自原、被告2012年9月签订合同到国家2014年12月征用该地，再到2015年10月原告起诉，时间已经过去三年，原告又无证据证明在三年时间内原告对被告未交付土地采取的行为过何种自助行为保障自身权益，故应认定该自原告支付相应租金时，土地的经营使用权就转移给原告，原告对该土地如何处分是原告的自由，故对原告称其未能实际使用土地的说法不予采信，因此被告应扣除涉案土地被国家征收前的租金，将剩余租金返还给原告，故对原告要求被告返还全部租金25万元的诉求不予全部支持，被告返还租金的起算点应为2014年12月30日（2015年12月29日为国家征收涉案土地的时间）。按25万元租金租赁70年计算，租金为9.78元／天，原告租期从2012年9月19日起至2014年12月29日止期间的租金为8136.96元。故被告应返还原告租金241863.04元。

关于原告要求被告支付应退租金并从2012年9月19日起按银行贷款利率计算利息的问题。因原、被告双方签订的合同为无效合同，双方在合同的签订过程中均存在过错，双方应各自承担相应的过错责任，故对原告要求被告支付应退租金利息的诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告黄**返还原告李**租金241863.04元；

二、驳回原告李**的其他诉讼请求。

案件受理费5818元，减半收取2909元（原告已预交），由原告李**负担209元，由被告黄**负担2700元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5818元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农**限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年三月九日