吴*与白鹰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴*因与被上诉人白鹰房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月28日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问和调解。上诉人吴*的委托代理人李**到庭参加诉讼。被上诉人白鹰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年9月10日，吴*（乙方、买方）与白鹰（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖合同书》，合同约定：甲方将其合法拥有的位于南宁市民族大道航洋国际城×号楼×层×—×室，自愿一次性转让给乙方。该房建筑面积183.6平方米，房屋售价1266800元。合同第六条物业交接约定，甲方应于2009年8月30日将该房屋交给乙方使用。甲方在该房屋还清银行贷款，在房产局作抵押注销后尽快办理房产过户。甲方保证该房屋产权的真实性和明确性，没有权属纠纷或债务纠纷。合同第八条违约责任约定：甲、乙双方必须严格履行本合同条款，任何一方违约的，另一方有权终止本合同，违约方将依法承担违约赔偿责任。合同签订后，白鹰于2009年8月30日将涉诉房屋交付吴*使用。

2010年8月18日，一审法院作出（2010）青执字第446号执行通知书，内容为：“白鹰：一审法院受理执行的申请执行人陈*与被申请执行人白鹰借贷纠纷一案，一审法院已依法裁定拍卖被执行人白鹰所有的位于南宁市民族大道航洋国际城×号楼无单元×、×、×、×号房。现请白鹰及房屋使用人在收到本通知书后，10日内搬出被执行的房屋。如逾期不搬离，一审法院将强制执行。”2011年7月因白鹰已自愿履行了陈*诉白鹰民间借贷纠纷一案的执行款项，一审法院于2011年7月18日以（2010）青执字第446-3号裁定解除对被执行人白鹰所有的位于南宁市**际恒富中心×号楼×、×、×、×号商铺的查封。

一审法院认为

2011年7月6日，吴*以白鹰未履行南宁市**国际城×号楼无单元×、×号房过户手续为由诉至一审法院［案号：（2011）青民一初字第1714号］。吴*在诉状中陈述：“2009年9月10日，吴*在标的房屋的地址设立了‘广西舞**限公司’并一直占有、使用航洋国际城二号楼×层×-×室的房屋至今。”该案经一、二审法院判决：吴*代为清偿涉诉×、×号房屋上的银行贷款及相关费用后，白鹰协助吴*办理南宁市**国际城×号楼无单元×、×号房屋所有权过户手续。在该案中，吴*于2011年6月23日申请对白鹰名下的南宁市**际恒富中心×号楼×、×、×、×号进行查封。一审法院于2011年7月21日办理轮候查封涉诉房屋。2013年4月15日，一审法院作出（2013）青执字第87号执行裁定书，裁定解除对涉诉房屋的查封，并将涉诉×、×号房产过户至吴*名下。涉诉房屋于2013年11月20日过户至吴*名下。

2012年6月15日一审法院对南宁**公司黄**进行调查，并形成调查笔录，对2011年5月-9月两份缴费通知进行了解，黄**陈述：“×、×在我公司登记的业主是白鹰，我们根据这一信息向其寄送，但由于其本人一直下落不明未予交纳，后我们就实际到×、×房从门缝塞入另一份缴费通知单，后来吴*就拿着该通知单到我公司交纳了上述费用”。吴*以白鹰违约为由于2014年5月7日诉至一审法院，请求判令：白鹰赔偿吴*从2010年8月18日起至2013年12月2日期间的房屋租金损失人民币497097元、物业管理费损失人民币24490元。本案在审理当中，吴*于2014年9月23日申请对涉诉房屋租金损失进行评估。2014年12月12日广西正**有限公司出具意见书（桂正价估字（2014）50377号），载明：“价格评估标的在价格评估基准日的房屋租金为人民币468221元”。

一审法院认为：吴*与白鹰于2009年9月10日签订的《房屋买卖合同书》是当事人真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。根据合同约定，吴*向白鹰购买南宁市民族大道航洋国际城×号楼×、×号房屋，双方约定“于2009年8月30日将该房屋交给乙方使用。甲方在该房屋还清银行贷款，在房产局作抵押注销后尽快办理房产过户。”虽然，白鹰因与案外人陈*的债务纠纷，导致一审法院查封了涉案房屋，并于2010年8月18日作出（2010）青执字第446号执行通知书，要求房屋使用人在收到本通知书后，10日内搬出被执行的房屋。但是从一审法院2010年8月18日下达搬离通知时起至2011年7月18日裁定解除对涉诉×、×号房屋的查封，并执行吴*于2011年6月23日申请对涉诉×、×号房屋进行查封的期间，吴*没有证据证实其已实际搬离该执行房屋。况且在2011年7月6日吴*在（2011）青民一初字第1714号诉状中陈述：“2009年9月10日，吴*在标的房屋的地址设立了‘广西舞**限公司’并一直占有、使用航洋国际城二号楼×层×-×室的房屋至今。”其次，2012年6月15日一审法院对南宁**公司黄**进行调查的笔录中可知，吴*从涉诉房屋内取得缴费通知单交纳了2011年5月-9月的物业相关费用。这些材料均能佐证吴*一直在使用涉诉房屋。至于涉诉房屋的权属或债务问题，双方签订的合同第六条物业交接中约定“甲方应于2009年8月30日将该房屋交给乙方使用。甲方在该房屋还清银行贷款，在房产局作抵押注销后尽快办理房产过户”，由此，吴*对该房屋存在银行按揭贷款并抵押给银行的事实是明知的，并且双方均认可在没有注销银行贷款抵押前是可以交付房屋给吴*使用的，吴*认为只有在确定房屋转移到其名下才搬进去的理由不成立，一审法院不予采信。对于吴*使用涉案房屋期间的物业管理等相关费用，理应由其承担。

综上所述，吴*诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回吴*要求白鹰赔偿房屋租金损失人民币497097元的诉讼请求；二、驳回吴*要求白鹰赔偿物业管理费损失人民币24490元的诉讼请求。案件受理费9016元、诉讼保全费3128元，合计12144元由吴*负担。评估费16390元由吴*承担。

上诉人诉称

上诉人吴*不服一审判决，上诉称：一、原审判决认定上诉人“没有证据证实其已实际搬离该执行房屋”进而驳回上诉人的诉讼请求的认定是十分错误的。理由如下：1、上诉人在与被上诉人于2009年8月30日办理房屋移交的手续之后，实际占有、使用过标的房屋“南宁市民**恒富中心×号楼×、×号房”（以下称“标的房屋”）的事实是存在的。但在2010年8月18日，南宁**民法院在标的房屋张贴内容为“我院己依法裁定拍卖被执行人白鹰所有的位于南宁市民族大道航洋国际城×号楼无单元×、×、×、×号房。现请白鹰及房屋使用人在收到本通知后，10日内搬出被执行的房屋。如逾期不搬离，本院将强制执行”的（2010）青执字第446号《执行通知书》当日，上诉人确实已经搬离了标的房屋。上诉人是守法公民，有义务遵照人民法院的判决、裁定、通知的要求履行。上诉人接到人民法院的通知之后，当即依照其要求执行是公民的守法行为，不应当受到任何质疑。南宁**民法院并没有对上诉人采取过任何强制执行的行动已经足以证明上诉人已经按照其要求搬离了标的房屋，原审判决认定的“没有证据证实其已实际搬离该执行房屋”是极端错误的。2、被上诉人在答辩中也没有质疑过上诉人已经搬离标的房屋。3、原审判决不应当质疑本院作出的判决、裁定及通知的执行力，如果人民法院认为人民法院作出的判决、裁定、通知是可以不执行的话，将会造成严重的后果。4、原审判决没有查清上诉人在另案【（2011）青民一初字第1714号】起诉时提出的“2009年9月10日，吴*在标的房屋的地址设立了‘广西舞**限公司’并一直占有、使用航洋国际城×号楼×层×—×室的房屋至今”的真实情况。上诉人认为自己在本案的主张更符合事实。二、原审判决依据另案的调查笔录及因上诉人在另案诉讼期间向物业管理服务部门交纳过物业服务费的行为认定上诉人一直在使用涉诉房屋的推理是错误的。1、首先，原审判决所提到的对南宁**公司黄**进行的调查的笔录并不是本案的证据，即使在另案中也没有进行过质证。上诉人对该证据一无所知，上诉人认为该调查笔录未经质证，不应作为本案的定案证据使用。黄**也并没有证明上诉人一直在使用着标的房屋。2、上诉人在2010年8月18日搬离标的房屋之后，一直在原籍浙江省居住但保留有标的房屋的钥匙。在另案提起要求被上诉人将房屋过户至上诉人的名下的诉讼之后曾经到过标的房屋，看到有交纳物业服务费、水电费的通知之后，主动到物业管理服务部门交纳了有关费用的目的是因为上诉人有意要求被上诉人将房屋过户到上诉人名下，尽量减少标的房屋的纠纷。原审判决据此证明上诉人一直使用涉诉房屋的推理是偏袒被上诉人的做法，有违法律推理的规定。三、上诉人有十分充分的理由需要在确定房屋转移到上诉人名下才使用标的房屋：1、上诉人、被上诉人确实在2009年8月30日对房屋进行了交付，但被上诉人在交付房屋之前故意隐瞒了因被上诉人与林*产生纠纷及南宁**民法院己于2009年4月27日以（2009）青民一初字第1295-1号《民事裁定书》另案查封了标的房屋的事实。双方签订的《房屋买卖合同》中对被上诉人与林*的纠纷并没有提及。2、2010年8月18日，上诉人履行南宁**民法院的（2010）青执字第446号《执行通知书》之后，已经搬离了标的房屋，不再使用标的房屋。在随后的多个月内，上诉人穷尽一切办法多次与被上诉人联系力求协商解决，均因为被上诉人一直失踪的原因未果。上诉人于2011年6月23日向南宁**民法院申请对标的房屋进行查封保全并提起了要求将标的房屋过产到上诉人名下的诉讼。后南宁**民法院于2011年7月21日办理了轮候查封涉诉房屋的手续。但所有对被上诉人发出的材料都是公告送达的。3、标的房屋有银行按揭余款58万余元。经农业银行南宁国贸支行起诉，南宁**民法院于2010年5月20日以（2009）青民一初字第1197号判决书判决被上诉人应向银行方偿还借款本金588982．35元及利息7399．16元，罚息88．41元，复利92．61元；同时承担律师代理费16795元，公告费350元及诉讼费9934元。判决己于2010年12月10日生效。鉴于前述标的房屋涉及多宗其他诉讼被查封且人民法院要求上诉人（使用人）搬离房屋的情况，上诉人有充足的理由认为被上诉人已经不能按照《房屋买卖合同》的约定保证“该房屋产权的真实性和明确性，没有权属纠纷或债务纠纷”。上诉人还认为在没有得到人民法院的准许搬入标的房屋将会构成违法。此外，上诉人亦不能确定是否能在（2011）青民一初字第1714号民事案件的诉讼请求一定会得到支持。所以在判决结果确定之前并不会贸然再次搬入、使用标的房屋。上诉人在确定房屋转移到上诉人的名下才搬进去的理由是充分的，符合物权法的有关规定。四、被上诉人违反了《商品房买卖合同》第七条“甲方（被告）保证房屋产权的真实性和明确性，没有权属纠纷或债务纠纷”的担保义务是造成上诉人的重大损失的全部原因。被上诉人应按照与上诉人之间的《商品房买卖合同》第八条第2款“如房屋的产权不真实、明晰，出现权属纠纷或债权债务纠纷，由此引起的一切责任全部由甲方承担”的约定，承担赔偿从2010年8月18日起至2013年12月2日期间的房屋租金损失并赔偿上诉人己支付的标的房屋的物业管理费。综上所述，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的起诉请求；2、判令本案的一审诉讼费用、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人白鹰未作答辩。

当事人二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人赔偿房屋租金损失497097元及物业管理费损失24490元有何事实和法律依据？

双方当事人在二审期间均未提交新的证据。

上诉人吴*对一审查明事实提出如下异议：1、对“一审法院于2011年7月18日以（2010）青执字第446-3号裁定解除对被执行人白鹰所有的位于南宁市**际恒富中心×号楼×、×、×、×号商铺的查封”有异议，对该事实不知情。2、对“2012年6月15日一审法院对南宁**公司黄**进行调查，并形成调查笔录”有异议，该份笔录在一审没有出示，也没有质证。经查，一审法院于2015年3月12日对吴*的委托代理人李**的质证笔录中，已出示了（2010）青执字第446-3号执行裁定书以及2012年6月15日对黄**的调查笔录，李**已对该两份证据发表了质证意见，故上诉人的异议理由不成立，本院不予采信。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人与被上诉人于2009年9月10日签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，被上诉人于2009年8月30日已将涉案房屋交付上诉人使用。上诉人主张其2010年8月18日至2013年12月3日未实际使用涉案房屋，依照《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人对此应负举证责任。首先，虽被上诉人因与案外人的债务纠纷，导致涉案房屋被青秀区人民法院查封并要求房屋使用人搬出涉案房屋，但上诉人并没有任何证据证实其已实际搬离该房屋。其次，上诉人于2011年7月6日在（2011）青民一初字第1714号案的诉状中自述其自2009年9月10日一直占有、使用涉案房屋至今，且2012年6月15日一审法院对南宁**公司黄**的调查笔录亦可得知，上诉人从涉案房屋内取得缴费通知单并交纳了2011年5月—9月的物业相关费用。由此可见，上诉人在上述期间并非未使用涉案房屋。综上所述，上诉人主张2010年8月18日至2013年12月3日未实际使用涉案房屋，缺乏事实和法律依据，应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人要求被上诉人赔偿该期间的房屋租金及物业管理费损失，理由不成立，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9016元，由上诉人吴*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十二日