南宁**桃茶行与广西南**责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南宁市长裕川天桃茶行（以下简称长裕川茶行）因与被上诉人**限责任公司（以下简称振**司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁**法院（2015）南铁民初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人长裕川茶行的委托代理人吕**，被上诉人振**司的委托代理人韦**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2013年11月8日，长**茶行与振**司签订了《租赁合同》，出租方为振**司，承租方为长**茶行，合同第一条约定振**司将位于天桃路22号（-1、2、3号、一楼、二楼）房屋出租给长**茶行使用；合同第二条约定租赁期为五年，振**司自2013年11月9日起将出租房屋交付长**茶行使用，至2018年11月8日止。合同期满，长**茶行必须在五日内搬出。合同第四条约定租金和租金的交纳方法，1、租金前三年为63万元每年，从第四年起按每年递增2%计算。即：2013年11月9日至2016年11月8日租金每年为63万元……；2、交纳方法：本着先交租金后使用的原则，按每三个月交纳租金一次。（1）2013年11月9日至2016年11月8日：签订合同时长**茶行预交前三个月租金15.75万元，2014年2月9日前预交后三个月租金15.75万元，以此类推……；合同第七条约定……2、从租赁之日起，房屋内所发生的一切费用均由长**茶行自行负责。3、长**茶行如不按时交纳房租和水电费，每超过一天，征收千分之二滞纳金……。合同还约定了其他权利义务。2013年11月8日，长**茶行与振**司又签订了一份《补充协议》，协议的主要内容为：经双方协商，长**茶行每月出资500元保安管理费，跟每月水电费一起交纳。协议还对其他相关权利、义务作出约定。合同签订后，振**司把房屋交给长**茶行使用，长**茶行于2013年11月5日交纳了2万元保证金给振**司。现2015年7月8日前的租金长**茶行已向振**司付清。

2013年11月8日，长裕川茶行将涉案房屋一楼门面分割约20平米（含公摊面积）转租给刘**，长裕川茶行与刘**的租赁合同已于2015年解除。次承租人刘**已向振**司支付2015年7、8、9月份房屋占用费共计10500元。

涉案房屋所占地的土地使用权人为广西**区供销合作联社，涉案房屋是广西**区供销合作联社于2011年5月6日长期无偿提供给振**司使用，该房屋未取得建设工程规划许可证。

长裕川茶行请求一审法院判令：一、确认双方签订的租赁合同已经于2015年7月8日解除；二、振**司向长裕川茶行返还押金人民币2万元整；三、振**司向长裕川茶行支付押金利息人民币0.06万元（2万元本金×1%月息×3个月﹦0.06万元）；4、本案诉讼费用全部由振**司承担。

振**司提起反诉，请求一审法院判令：一、长裕川茶行返还原物，腾空所租赁房屋；二、长裕川茶行支付房屋占用费125766.67元及利息损失1812.71元、水电费5716.90元及保安管理费1000元，合计134296.28元（计算至2015年9月25日。）；三、本案诉讼费由长裕川茶行承担。

一审法院认为，关于租赁合同的效力问题。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方当事人签订的《租赁合同》、《补充协议》无效。

关于长裕川茶行何时搬出涉案房屋的问题。将涉案房屋退还是长裕川茶行应尽的义务，长裕川茶行应对退还房屋的时间负有举证责任。长裕川茶行主张其于2015年7月8日通知振**司将提前退租，并得到了振**司同意后5日内搬完了物品，但振**司不予认可，且长裕川茶行提供的证据不足以证实何时搬出涉案房屋，应视为长裕川茶行仍然在使用涉案房屋。在长裕川茶行举证不能的情况下，振**司认可已于2015年9月25日收到长裕川茶行交回的涉案房屋钥匙，且于2015年10月1日自行收回了涉案房屋，一审法院确认长裕川茶行于2015年9月25日搬出涉案房屋。

关于房屋占用费及利息损失、水电费、保安管理费的问题。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”，如前所述，长裕川茶行未能举证证明其已于2015年7月将房屋退还振**司，故长裕川茶行仍应支付给振**司2015年7月9日至2015年9月25日的房屋占用费，庭审中振**司称收到的次承租人刘**交来的2015年7、8、9月份房屋占用费10500元是刘**替长裕川茶行缴纳拖欠的租金，因此长裕川茶行应支付自2015年7月9日至2015年9月25日的房屋占用费124250元（157500元÷3个月÷30天×77天-10500元）。涉案房屋无建设工程规划许可证导致《租赁合同》、《补充协议》无效，振**司存在一定的过错，所以对振**司要求长裕川茶行支付房屋占用费的利息损失1812.71元、保安管理费1000元，一审法院不予支持。振**司主张长裕川茶行欠付2015年8月2日至9月14日的水电费5716.9元，用以证明振**司主张的水电通知单为振**司自己制作，长裕川茶行不予以认可，一审法院对振**司的主张不予采信。长裕川茶行无证据证明已支付2015年8月2日至9月14日的水电费，应该承担举证不能的责任。长裕川茶行提供的收据证实2015年4月1日至2015年8月1日长裕川茶行向振**司支付了水电费17060.2元（2730.1元＋4759.5元＋4241.9元＋5328.7元），每月平均支付水电费4265.05元（17060.2元÷4），综合考虑，长裕川茶行应向振**司支付2015年8月2日至9月14日的水电费6113元（4265.05元÷30天×43天），振**司只要求长裕川茶行支付这期间的水电费5716.9元，是振**司对自己权利的自由处分。

关于押金2万元及利息600元的问题。振**司已收取了长裕川茶行的押金2万元，因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”振**司应当返还长裕川茶行押金2万元。因长裕川茶行没有尽到审慎审查的义务，对合同无效也存在一定的过错，所以长裕川茶行要求振**司支付押金利息600元一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：一、振**司向长裕川茶行返还押金20000元；二、长裕川茶行向振**司支付房屋占用费124250元；三、长裕川茶行向振**司支付水电费5716.9元；四、驳回长裕川茶行的其他诉讼请求；五、驳回振**司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费315元，减半收取158元（长裕川茶行已预交），由长**行负担5元，振**司负担153元；反诉案件受理费2986元，减半收取1493（振**司已预交），由长**行负担1450元，振**司负担43元。

上诉人诉称

上诉人长裕川茶行不服一审判决，上诉请求：一、撤销南宁**法院于2015年12月16日作出的（2015）南铁民初字第589号民事判决的第二、第三项，依法改判；二、本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人振**司承担。

事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。长裕川茶行在一审审理期间，已经提供了两个充分的证据证实双方的房屋租赁合同已经于2015年7月8日解除，但一审法院没有认定，进而适用法律错误，判决长裕川茶行举证不能承担不利后果。这两个证据是：1、长裕川茶行在2015年7月10日通知分租方刘**，长裕川茶行已经与振**司在2015年7月8日解除租赁合同，请刘**直接与振**司签订租赁合同。当天，刘**已经收到长裕川茶行退回的2015年7月至9月三个月租金10500元及押金2800元，其同意与长裕川茶行解除分租赁合同，由其本人直接与振**司另行协商续租。在2015年9月16日，振**司收取刘**7月至9月三个月的租金10500元，证明振**司已经同意并清楚自己于2015年7月8日已经与长裕川茶行解除租赁合同的事实，否则振**司不会收取刘**7月至9月三个月的租金。对于这个证据一审法院只是认定长裕川茶行与刘**在2015年解除分租合同，但没有认定是在哪月哪日解除，属于认定事实不清。2、振**司在2015年7月份就已经在天桃路22-2号房屋大门张贴招租告示进行公开招租，证明振**司已经同意于2015年7月8日与长裕川茶行解除租赁合同并开始重新对外招租的事实。但一审法院对此没有认定，属于认定事实不清。另外，振**司在一审期间主张长裕川茶行欠其的水电费是2015年8月2日至9月14日共5716.90元，那么根据振**司的这个主张，长裕川茶行也是使用该房屋至2015年9月14日为止，而不是一审判决认定的上诉人使用该房屋至2015年9月25日为止。所以，一审法院认定事实不清。综上所述，长裕川茶行特此提出上诉，请求二审法院支持长裕川茶行的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人振**司答辩称，一、长**茶行解除与次承租人刘**的分租合同不影响振**司与长**茶行之间的租赁合同关系。长**茶行退回刘**7-9月共三个月租金的行为并不能消除其按时向振**司交纳租金的义务。二、刘**向振**司缴纳3个月租金的行为系刘**为避免长**茶行欠缴租金导致合同解除而做出的代缴行为。首先振**司并不知晓长**茶行与刘**解除了分租合同并退还7、8、9三个月租金。且该退还租金的行为，以及振**司收取刘**租金的行为，并不能证明振**司与刘**达成新的租赁合同，而是刘**为避免长**茶行欠缴租金导致合同解除而做出的代缴行为。且振**司在一审反诉中向长**茶行追索的租金也已经将刘**代缴的部分予以了扣除，并未重复主张。三、长**茶行凭一张自行打印的照片不足以证明振**司于2015年7月8日重新对外招租。该照片原始载体为数码相机，其日期可以任意设定。长**茶行在拍摄该照片的时候没有任何公证机构进行证据保全，故振**司对该照片三性均不认可。事实上，该照片的拍摄时间应该是2015年10月1日之后。四、振**司水电费仅主张至2015年9月14日而非2015年9月25日系当事人对诉权的自由处分。长**茶行不能通过诉权的自由处分推定其退房时间。五、振**司从未同意长**茶行提前退租，长**茶行也未能提交有效证据证明双方于2015年7月8日协商一致解除租赁合同，退还所占用房屋，应当承担举证不能的法律后果。因振**司未取得建筑工程规划许可证，双方租赁合同被一审法院认定为无效，但根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，使用人仍有义务按照租金标准支付房屋占有使用费。六、长**茶行提交的证据，以及振**司提交的证据都证明了2015年7月8日后一直到9月份，长**茶行仍在使用所租赁房屋。长**茶行声称2015年7月8日双方协商一致解除了合同，但根据其一审提交的证据第28、30、48、49页可以看出，其在7月8日后仍在继续向振**司缴纳租金和水电费。振**司工作人员曾于2015年9月9日以及10日到长**茶行处购买茶叶，并拍摄了照片。长**茶行于2015年9月10日向振**司开具了《商品出库单》，该商品出库单记载的时间与振**司提供的现场购买茶叶的日期能够相互印证，法院应依法采信该组证据。以上事实与长**茶行所主张之事实相矛盾，故其主张2015年7月8日解除租赁合同没有事实和法律依据。综上意见，振**司认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，长**茶行的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回长**茶行的上诉请求，维持原判。

上诉人长裕川茶行对一审查明事实提出的异议已在上诉状中陈述。被上诉人振**司对一审查明的事实无异议。

各方当事人在二审期间均未提交新证据。

关于上诉人长**茶行对一审查明事实提出的异议，本院认为：一、关于长**茶行与振**司的租赁合同是否已于2015年7月8日解除的问题。长**茶行一审时虽然提交了一份2015年7月8日给振**司的《退租通知书》，但《该退租通知书》是否已送达振**司，振**司是否同意长**茶行退租，长**茶行均无法证实。另外，在长**茶行给刘**的《解除租赁合同通知书》中，长**茶行说其与振**司于2015年7月8日已经就解除租赁合同达成一致，振**司同意长**茶行提前退租，也是长**茶行单方的陈述，故长**茶行关于本案所涉租赁合同已于2015年7月8日解除的主张不能成立。二、关于长**茶行与刘**何时解除分租合同的问题。根据长**茶行发给刘**的《解除租赁合同通知书》，长**茶行的落款时间为2015年7月10日，但刘**在《解除租赁合同通知书》空白处书写确认收到退款并同意与振**司另行协商续租的内容，该处刘**仅有签名，没有具体的落款时间，因此一审判决认定长**茶行与刘**解除分租合同的时间为2015年而没有认定为2015年7月，并无不当。三、关于长**茶行提交的照片是否能证实振**司于2015年7月对外招租的问题。根据长**茶行提交的照片，虽然该照片右下角的时间确为2015年7月29日，但由于无其他相关证据予以佐证，仅凭照片亦无法证实振**司是在2015年7月即对外招租。四、关于长**茶行搬离的时间问题。振**司主张长**茶行欠付2015年8月2日至9月14日的水电费，并不能等同于振**司同意长**茶行占用该铺面至9月14日的事实，长**茶行搬离的时间应以振**司认可的收到该铺面钥匙的时间即2015年9月25日为准。综上分析，长**茶行对一审判决查明事实提出的异议均不能成立，本院不予支持。

经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：长裕川茶行是否应当向振**司支付房屋占用费124250元、水电费5716.90元？

本院认为，长裕川茶行与振**司签订的租赁合同虽然被认定为无效合同，但根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，振**司请求参照合同约定的租金标准要求长裕川茶行支付房屋占用费的，应当予以支持。长裕川茶行主张与振**司的租赁合同已于2015年7月8日解除，但未提交证据证实其解除合同的申请得到了振**司的同意，也未能证实其何时搬离了涉案商铺，故一审判决以振**司认可收到商铺钥匙的时间，来确认长裕川茶行搬离的时间并无不当。长裕川茶行应向振**司支付2015年7月8日至2015年9月25日的房屋占用费124250元。振**司主张长裕川茶行欠付2015年8月2日至9月14日的水电费5716.90元，虽然水电通知单为振**司单方制作，长裕川茶行对此不予认可，但长裕川茶行未提交证据证实其已经支付2015年8月2日至9月14日的水电费，一审判决依据长裕川茶行租赁期间交纳水电费的平均水平，认为5716.90元的水电费符合长裕川茶行水电的正常用量，判决支持振**司的该项请求并无不妥，长裕川茶行应向振**司支付水电费5716.90元。

综上所述，上诉人长裕川茶行的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2986元（上诉人南宁市长裕川天桃茶行已预交），由上诉人南宁市长裕川天桃茶行负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月五日