蒋**与邹*、张**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告蒋**与被告邹*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月19日作出（2014）良民一初字第504号民事判决。原告蒋**不服该判决，向南宁**民法院提起上诉。南宁**民法院于2015年5月18日作出（2015）南市民一终字第420号民事裁定，发回本院重审。重审过程中，原告蒋**向本院申请追加张**为本案共同被告。本院依法另行组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告蒋**及其委托代理人郭*到庭参加诉讼。被告邹*、张**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告蒋**诉称：2013年10月2日，原告与被告邹*签订《房屋买卖合约》，约定原告以250万元的价格购买被告邹*位于南宁市良庆区建设路X号房屋。合同签订后，原告依约向被告邹*支付购房款，且涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证已更名至原告名下，但被告邹*至今仍占用涉案房屋的二、三楼，且拒绝搬出及结清相关水电费等费用。被告邹*的上述行为已违反《房屋买卖合约》第3条第1款两被告应于原告领到新证当日交付房屋给原告的约定，应按照第9条第3款约定向原告支付逾期交房的违约金（每逾期一天，支付房价款250万元的千分之五的违约金）。两被告系夫妻关系，应共同履行《房屋买卖合约》，并承担连带责任。为此，原告请求法院判令：1、被告邹*立即迁出南宁市良庆区建设路X号房屋；2、被告邹*向原告支付自2014年6月1日起至涉案房屋交付完毕之日止的电费、自2014年5月份起至房屋交付完毕之日止的水费；3、被告邹*向原告返还涉案房屋第1层2014年6月份的租金3800元；4、被告邹*自原审起诉之日起至涉案房屋交付完毕之日止，每天按照250万元的千分之五的标准向原告支付违约金；5、被告张**对上述义务承担连带责任。

原告为证明其主张，提供如下证据：1、《房屋买卖合约》及《存量房买卖合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方实际按照《房屋买卖合约》履行；2、五份收条，证明原告已向被告支付房款2404862.08元，尚余95137.92元未付；3、房屋所有权证、国有土地使用证，证明原告已取得房产证、土地使用证；4、南宁供电局2014年6月至2014年11月份的电费清单，证明原告自2014年6月1日起至今所缴纳的涉案房屋的电费；5、南宁市**责任公司用户缴费明细单、南宁市**责任公司2014年5月份、10月份、11月份水费缴费发票、2014年10月份水费清单，证明原告自2014年5月份起至今所缴纳的涉案房屋的水费；6、南宁市房屋转移登记申请书、南宁**务中心部门服务事项办结通知书，证明原告领取房产证、土地使用证书的时间；7、供用水合同、居民供用电合同，证明原告办理水、电户名更名的时间；8、房屋租赁合同及两张收据，证明被告邹*曾将涉案房屋第一层出租给何**，租金每月3800元，被告邹*已收取何**三个月的租金共11400元，6月份的租金3800元邹*应交给原告；9、结婚证，证明两被告系夫妻关系，被告张**应承担连带责任。

被告辩称

被告邹*、张**未作答辩，亦未提供证据。被告邹*在原审庭后接受本院询问时称：双方签订有《房屋买卖合约》和《存量房买卖合同》，但是实际是履行《房屋买卖合约》，原告已取得房屋所有权证和国有土地使用证，但尚余95137.92元房款未支付给被告。被告邹*对原告在原审庭后提交的证据4-8三性均无异议。

对原告提交的上述证据，本院认证如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告邹*、张**本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告出示的证据1-3，被告邹*在原审庭后认可相关事实，本院认定具有证明力。原告出示的证据4-8，被告邹*在原审庭后对上述证据三性均无异议，本院认定具有证明力。原告出示的证据9复印自相关职能部门，本院认定具有证明力。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告邹*、张**于2008年6月4日在广西博白县民政局登记结婚，系夫妻关系。2013年10月2日，原告（买方）与被告邹*（卖方）及案外人广**务有限公司（经纪方）订立一份《房屋买卖合约》，约定：买方以250万元的价格向卖方购买位于南宁市良庆区建设路X号房屋；定金20万元，买方应在签署本合约同时交付给卖方并自动转为部分房款；首付款130万元由买方在双方办理房产过户前直接支付给卖方，余下100万元房款，买方在办理出买方土地证当日前支付给卖方；物业交付时间为买方领到新证当日。该合约第9条违约责任第3点约定，卖方逾期交房或者买方逾期付款的，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合约房价款的千分之五的违约金；逾期7天的，守约方可以解除本合约。合约第16条补充协议中还约定，签署合同当日，定金20万元先由经纪方代收，卖方将房屋所有权证原件交给经纪方当日，经纪方无息转给卖方；买方支付的首期房款130万元分两笔支付，第一笔60万元由买方在办理房产契税缴纳当日支付，第二笔70万元买方于双方至房产局办理房产过户当日支付；房款余款100万元分两笔支付，第一笔90万元买方于双方办理土地过户当日支付，第二笔10万元于办理完所有手续后卖方将房屋交付买方使用当日支付，房屋交付当日卖方须结清房屋所欠物业、水电等各项费用同时将原租客承租该物业的各项手续与买方交接完毕。合约还就其他相关事项进行了约定。2013年11月7日，原告与被告邹*签订一份《存量房买卖合同》，约定原告以203万元的价格向被告邹*购买南宁市良庆区建设路X号房屋，付款方式为一次性付清。2013年1月2日，被告邹*向原告出具收条，确认收到原告购房定金20万元；2013年12月23日至2014年4月22日期间，被告邹*向原告出具4张收条，确认收到原告购房款2204862.08元。连同定金20万元，原告向被告邹*支付房款共计2404862.08元，尚余95137.92元未付。

本院查明

另查明，原告与被告邹*实际按照《房屋买卖合约》履行权利义务，《存量房买卖合同》系为办理涉案房屋过户手续所签。涉案房屋共有5层，其中第5层有四间房间。原告于2014年4月23日搬入涉案房屋。涉案房屋的第1层（自2014年7月起）、第4层、第5层中的两间房由原告出租、居住、使用；第2层、第3层、第5层中的另外两间房由被告邹*及其家属居住、使用。原告分别于2014年2月25日、2014年5月27日领取到涉案房屋的新的房屋所有权证和国有土地使用证。原告于2014年6月12日与南宁市**责任公司签订供用水合同，于2014年6月30日与广**公司南宁供电局签订居民供用电合同。自2014年6月1日起，涉案房屋的电费由原告支付，截止至2014年11月4日，原告共支付电费5441.93元；自2014年5月份起，涉案房屋的水费由原告支付，截止至2014年11月份，原告共支付水费1872.55元。

2014年11月24日，经原告与被告邹*协商确定：自2014年5月份起至2014年11月23日止，被告邹*尚欠原告水费700元；自2014年6月1日起至2014年11月23日止，被告邹*尚欠原告电费1613元。自2014年11月24日起至被告邹*交付涉案房屋第2层、第3层、第5层中的两间房（被告邹*使用的第5层中的两间房，实际并无人居住，原告自认放弃向被告邹*主张该两间房的水、电费）完毕之日止，被告邹*就其占用楼层应向原告支付的水、电费的计算标准和计算方式为：以本院2014年11月24日实地勘查抄写的涉案房屋第2层、第3层的水、电表数额作为计算时扣减的基准数，电费按0.5491元／度计、水费按3.15元／每立方米计。具体计算公式为：1、水费：以被告邹*实际搬离之日抄写的涉案房屋第2层、第3层的水表数-本院现场勘查抄写的相应楼层的水表数，所得两项数额之差额×3.15元／每立方米；2、电费：以被告邹*实际搬离之日抄写的涉案房屋第2层、第3层的电表数-本院现场勘查抄写的相应楼层的电表数，所得两项数额之差额×0.5491元／度。上述公式计算得出的数额之和即为被告邹*在上述期间应支付给原告的水、电费。经本院到涉案房屋现场勘查，勘查结果为：1、涉案房屋第2层的水表显示数额为0259，电表显示数额为0326；2、涉案房屋第3层的水表显示数额为0606，电表显示数额为0829。

还查明，2014年3月20日，被告邹*（甲方）与案外人何**（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋第1层租给乙方作饮食经营使用，租期自2014年3月25日起至2017年3月24日止；租金3800元／月。合同签订后，何**向邹*支付了一个季度的租金共11400元。2014年6月24日，双方解除《房屋租赁合同》，双方因保证金退还问题发生纠纷诉至本院，本院已作出生效判决。2015年5月11日，原告（甲方）与案外人黄*（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋第1层租给乙方作饮食经营使用，租期自2015年5月20日起至2017年5月20日止；租金3800元／月。

原告庭后自认被告邹*占用的涉案房屋第2层、第3层，如对外出租，租金约为1500-1600元／月／层；涉案房屋第5层中的两间房，如对外出租，租金约为750-800元／月／两间。

本案诉讼过程中，本院根据原告的申请，裁定查封被告邹*名下的位于南宁市良庆区大沙田开发区17小区五层自建房（房屋所有权证号：邕宁字第200627号），因该房屋门牌已变更，且权属已转移至原告名下，故无查封标的物可供执行。本院于2015年8月26日向原告释明上述情况后，原告未向本院提出新的查封标的物变更申请。

本院认为

本院认为：原告与被告邹*签订的《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。原告依合同约定向被告邹*履行了付款义务，取得了涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，其作为涉案房屋的所有权人，对所有物依法享有占有、使用、收益及处分权利。被告邹*出卖涉案房屋后，未按《房屋买卖合约》约定交付物业给原告，而是一直与其家属占用涉案房屋的第2层、第3层及第5层中的两间房，被告邹*的行为严重侵害了原告对涉案房屋享有的独立自主权，亦给原告家庭生活带来不便，故原告诉请被告邹*搬离涉案房屋，于法有据，本院予以支持。被告邹*辩解其与原告已口头变更物业交付时间，原告同意其在房屋出售后仍居住在涉案房屋里，但未能提供相关证据予以证明，本院对其辩解不予采信。被告邹*在原审庭后要求原告付清房款余款95137.92元，因其未向本院提起相应诉讼，故不属于本案审理范围，不宜在本案中处理。

关于原告诉请被告邹*支付水、电费问题。被告邹*向原告出售涉案房屋后，原告已将涉案房屋水、电户名变更至自己名下，2014年5月份起至今的水费和2014年6月1日起至今的电费均由原告支付。现今，被告邹*及其家属仍一直在涉案房屋第2层、第3层居住生活，而被告邹*自上述期间起未曾向原告支付过水、电费用，故原告诉请要求被告邹*支付自2014年5月份起至涉案房屋第2层、第3层交付完毕之日止的水费和自2014年6月1日起至涉案房屋第2层、第3层交付完毕之日止的电费，于法有据，本院予以支持。原告与被告邹*于2014年11月24日自愿达成自2014年5月份起至2014年11月23日止，被告邹*尚欠原告水费为700元；自2014年6月1日起至2014年11月23日止，被告邹*尚欠原告电费为1613元，系双方当事人自行处分其民事权益行为，本院予以照准。至于自2014年11月24日起至被告邹*搬离涉案房屋第2层、第3层之日止，被告邹*应支付的水、电费数额的确定问题，因原告与被告邹*自愿达成一致的计算标准和计算方式，系双方当事人自行处分其民事权益行为，故本院亦予以准照。

关于原告诉请被告邹*返还2014年6月份的租金3800元问题。《房屋买卖合约》明确约定物业交付时间为原告领到新证之日，物业交付之日被告邹*应将涉案房屋相关的租赁手续与原告进行交接。原告于2014年2月25日领取涉案房屋的新的所有权证，于2014年5月27日领取涉案房屋的新的国有土地使用证。按照约定，被告邹*应于2014年5月27日将涉案房屋及相关租赁手续、收取的涉案房屋第1层的2014年6月份租金全部移交给原告，但被告邹*未履行交房及相关租赁手续的交接义务，收取了涉案房屋第1层原承租人交付的2014年6月份租金3800元，故原告诉请被告邹*返还该3800元，于法有据，本院予以支持。

关于原告诉请被告邹*支付违约金问题。《房屋买卖合约》第9条违约责任第3点约定，卖方逾期交房或者买方逾期付款的，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合约房价款的千分之五的违约金。被告邹*未按合同约定履行交房义务，在涉案房屋出售且房屋所有权证、国有土地使用证等相关证件均过户至原告名下的情形下，至今仍占用涉案房屋第2层、第3层及第5层中的两间房，其行为已构成违约，依法应承担支付违约金的违约责任。原告诉请被告邹*以250万元基数，自2014年8月21日起至被告邹*搬离涉案房屋之日止，按照每日千分之五计算支付违约金，虽有合同依据，但根据该约定计算的违约金数额是涉案房屋售价款的2.5倍左右，明显畸高，亦不符合公平原则，这是被告邹*在签订合同时无法预见到的，故虽然被告邹*未出庭参加诉讼，但基于公平原则考虑，本院对原告的该请求不予支持。就原告而言，被告邹*占用涉案房屋的行为，给原告造成的主要损失就是租金损失等使用房屋产生的损失，且原告未能举证证明因被告邹*的该行为造成其实际损失的数额，故本院依照公平原则确定参照租金损失确定被告邹*应支付违约金的数额。经本院释明，原告庭后自认其租金损失为，被告邹*占用的涉案房屋第2层、第3层如对外出租，租金约为1500-1600元／月／层；涉案房屋第5层中的两间房如对外出租，租金约为750-800元／月／两间，故本院以原告的租金损失为基础，兼顾被告邹*已向原告交付涉案房屋的一半使用权等其他综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的计算方法为被告邹*按照5200元／月［（1600元／月／层×2层＋800元／月／两间）×1.3倍］计算支付，自2014年8月21日起至被告邹*搬离涉案房屋之日止。

关于被告张**是否应承担共同责任问题。被告张**非本案房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则，张**不是本案的适格被告，故原告诉请张**在本案中与被告邹*承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告邹勇于本判决生效之日起10日内腾退南宁市良庆区建设路X号房屋，将该房屋交付原告蒋**；

二、被告邹勇于本判决生效之日起3日内向原告蒋**支付2014年11月24日前的水费700元、电费1613元和2014年6月份的租金3800元，合计6113元；

三、被告邹*在搬离南宁市良庆区建设路X号房屋当日向原告蒋**支付所占用楼层的水费和电费（水费计算方式：自2014年11月24日起至被告邹*搬离之日止，以搬离之日抄写的南宁市良庆区建设路X号房屋第2层、第3层的水表数减去本院于2014年11月24日现场勘验的相应楼层的水表数，所得两项数额之差额×3.15元／每立方米；电费计算方式：自2014年11月24日起至被告邹*搬离之日止，以搬离之日抄写的南宁市良庆区建设路X号房屋第2层、第3层的电表数减去本院于2014年11月24日现场勘验的相应楼层的电表数，所得两项数额之差额×0.5491元／度）；

四、被告邹*在搬离南宁市良庆区建设路X号房屋当日向原告蒋**支付逾期交付房屋的违约金（违约金计算方法：自2014年8月21日起至被告邹*搬离涉案房屋之日止，按照5200元／月计算）；

五、驳回原告蒋**的其他诉讼请求。

案件受理费26800元，财产保全申请费5000元，合计31800元，由被告邹*负担。

义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁**民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月四日