王*与桂林某**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王*诉被告桂林某**有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法组成由审判员粟**担任审判长，人民陪审员周**、赵**参加的合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。书记员尹*担任记录。原告王*及其委托代理人周某某、被告桂林某**有限公司的委托代理人莫某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王*诉称，原、被告于2014年8月5日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于桂林市临桂区西城大道北侧（飞虎公园旁）的飞虎林居小区5#楼1404号商品房，购房金额为437652元。合同签订后，原告已付清了全部购房款437652元，并支付了契税6564.78元、有线电视入户费980元、办证费1000元、对讲门费1800元、燃气开户费3200元。依该买卖合同第八条约定，被告应该在2014年10月31日前将经建设工程竣工验收合格的房屋交付给原告，同时该合同第九条也明确约定了逾期交房所应承担的违约责任。但约定交房期限届满后，虽原告多次催告，被告均拒绝按合同约定交付房屋。直至2015年7月12日，被告才向原告寄发了办理交房手续的书面通知。基于被告的根本违约，原告于2015年7月20日委托广**律师事务所周某某律师代理其向被告寄发了《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的律师函》，通知被告：“王*自本解除合同的律师函送达你公司之日起，解除与你公司于2014年8月5日签订的《商品房买卖合同》。望你公司协助其办理相关的解除手续，同时，按合同第九条的约定自本通知到达之日起30天内退还王*全部已付款437652元，并按已付款的20％即87530.40元向王*支付违约金”。被告于2015年7月24日签收了该解除通知。该《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的律师函》寄出至今已3月有余，被告仍然未对原告作出任何回应。被告的行为已构成根本违约，为维护原告的权利，特向法院起诉，请求：1、判决解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告购房款437652元、契税6564.78元、有电视入户费980元、办证费1000元、对讲门费1800元、燃气开户费3200元；3、判决被告按已付房款437652的20％即87530.4元向原告支付违约金；（以上共计538727.18元）4、本案诉讼费由被告承担。另，变更诉讼请求1为：判令确认原、被告双方的《商品房买卖合同》已于2015年7月24日解除；增加诉讼请求即利息20000元（公积金贷款的利息12688.41元，首付款的137652元的贷款利息7311.59元）；总金额变更为558727.18元。

原告王*对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订了《商品房买卖合同》；2、销售不动产统一发票，证明原告已全额支付房款437652元；3、税收缴款书、收据4张，证明原告已全额支付契税6564.78元、有线电视入户费980元、办证费1000元、对讲门费1800元、燃气开户费3200元；4、收房通知书，证明被告于2015年7月12日通知原告收房；5、EMS回执，证明原告委托律师于2015年7月20日向被告寄发了《解除合同律师函》；6、11183中国邮政速递物流短信通知，证明被告已于2015年7月24日收到《解除合同律师函》；7、《关于解除商品房买卖合同的律师函》，证明《解除合同律师函》的具体内容；8、网络截图，证明被告已于2015年7月24日收到上述律师函；9、公积金个人住房借款合同，证明原告为购买房屋办理了公积金贷款；10、个人住房公积金委托贷款对账单，证明原告支付贷款利息12688.41元。

被告辩称

被告桂**发有限公司辩称，1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议合法有效，双方均应按约定继续履行；2、原告主张确认合同已于2015年7月24日解除，没有事实和法律依据；3、原告所主张的退还相关费用及赔偿违约金、利息等损失，无法律依据；4、请求法院驳回原告的各项诉请。

被告桂**发有限公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明原告购买的房屋在2013年10月30日已经通过了五方验收，在2014年9月12日已经通过了竣工验收，达到了合同约定的房屋交付条件；2、2015年4月19日桂林晚报第十版的交房公告，证明在2015年4月15日被告按照合同的约定，以登报的形式通知原告收房，但原告仍未到被告处办理收房手续。

经过开庭质证，原告王*对被告桂**发有限公司提供的证据1的真实性没有异议，但对其关联性有异议，不能证实被告已经通知原告收房；证据2的真实性无异议，但对其关联性有异议，这张报纸的时间是2015年4月19日，也已经远远超过了原、被告双方合同中约定的2014年10月31日的交房期限，也正好证明被告逾期交房，且登报公告中被告所附的交房通知电话：077336××××0，根本联系不到被告，是个空号。

被告桂**发有限公司对原告王*提供的证据1-3的真实性关联性都没有异议；证据4没有异议，但说明的是事实上在原告交完所有的购房款之后，被告已多次通过电话等方式通知原告收房，但是原告以各种理由拒绝收房，在2015年4月15日经多次催收无果后，被告在桂林晚报刊登了一份通知，要求包括原告在内的到期没有收房的买受人到被告处办理收房手续；证据5-6、9-10没有异议；证据7的真实性没有异议，但是对原告主张已经通过发函解除了双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议有异议，被告认为，原告发律师函要求解除合同时其解除权已经消灭；证据8的真实性和与本案的关联性都有异议，从这上面被告看不出这是什么邮件。

本院查明

本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年8月5日，原告王*（为买受人）与被告桂**发有限公司（为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定由被告将其开发的“某某·飞虎林*”第5幢14层04号房出卖给原告，该商品房的用途为住宅，建筑面积123.83平方米，其中套内建筑面积103.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.21平方米。按套内建筑面积计价，该商品房单价为4223.62元／平方米，总价款为437652元。该合同第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3、银行按揭（含住房公积金贷款及组合贷款）：⑴签订本合同当日付清首付款137652元整；剩余70％房款即30万元整向银行（或公积金管理中心）申请贷款付清。（贷款金额和年限以贷款方最终审批为准）。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年10日31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设工程竣工验收合格。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。该合同第十一条交接约定品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同附件五中合同补充协议第八条关于合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）的补充约定：1、主合同第九条所指的“实际交付之日”是指出卖人向买受人发出主合同第十一条所述的书面通知交付之日。2、在已按合同约定付清所有应付款项的前提下，买受人才有权要求出卖人承担主合同第九条约定的违约责任。3、如出卖人逾期交房超过90日，买受人须从第90日算起的15天内以书面式通知出卖人是否解除合同，逾期视为买受人放弃解除合同的权利。同时，该合同及附件一、二、三、四、五还对面积确认及面积差异处理、交接、房屋登记等进行了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订当日，原告王*依合同约定向被告支付了房价款137652元，同日被告亦到房管部门为原告办理了其所购商品房的备案登记。2014年8月14日原告支付契税6564.78元，2014年10月20日原告王*支付房价款30万元给被告。2014年10日31日交付期限到后，被告未按合同约定向原告交付所购房屋。2015年4月19日，被告在《桂林晚报》上刊登交房通知，通知飞虎林*1﹟、2﹟、3﹟、5﹟楼业主（包括原告在内），于2015年5月15日前到被告公司办理交收房手续。2015年7月12日，原告收到被告寄发的办理交房手续的书面通知，该通知内容为“尊敬的某某·飞虎林*王*业主：您好！感谢您对某某·飞虎林*厚爱，欢迎你成为飞虎林*的业主。某某·飞虎林*5﹟楼已达到合同约定的交房条件并通过了相关部门的验收准予交房入伙。很抱歉的通知您，由于我们工作的失误，没有以书面形式通知您办理交房手续，请您收到本通知三日内到某某·飞虎林*客户中心办理交房并洽谈逾期交房赔偿事宜。请您携带相关文件及个人家庭资料亲自来办理交房入伙手续，如您不能亲自前来，可委托他人来代办交房手续，受委托人必须带上具有公证机关公正的授权委托书和您的身份证和复印件。咨询电话：0773-2317799（销售中心）0773-2219978（物业中心）祝阖家欢乐，万事如意！桂林某**有限公司2015年7月11日”。2015年7月20日，原告委托广**律师事务所周某某律师向被告寄发了《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的律师函》，通知被告：王*自本解除合同的律师函送达你公司之日起，解除与你公司于2014年8月5日签订的《商品房买卖合同》。望你公司协助其办理相关的解除手续，同时，按合同第九条的约定自本通知到达之日起30天内退还王*全部已付款437652元，并按已付款的20％即87530.40元向王*支付违约金。2015年7月24日，被告收到该《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的律师函》。2015年11月9日，原告诉至本院，请求：1、判决解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告购房款437652元、契税6564.78元、有电视入户费980元、办证费1000元、对讲门费1800元、燃气开户费3200元；3、判决被告按已付房款437652的20％即87530.4元向原告支付违约金；（以上共计538727.18元）4、本案诉讼费由被告承担。本案庭审中，原告变更其诉讼请求1为：判令确认原、被告双方的《商品房买卖合同》已于2015年7月24日解除；另增加诉讼请求即利息20000元（公积金贷款的利息12688.41元，首付款的137652元的贷款利息7311.59元）；总金额变更为558727.18元。被告则表示对原告变更的诉请及增加的利息诉请不需要15天的答辩期和举证期。

同时查明，原告还向被告交纳了有线电视入户费980元、办证费1000元、可视对讲门费1800元、管道燃气开户费3200元。原告为购买本案所涉房屋于2014年9月11日与桂林市住**朔县管理部、中国工**限公司阳朔县支行及被告签订《公积金个人住房借款合同》一份，贷款金额30万元，年利率为4.5％。原、被告就本案所涉房屋至今未办理交接房手续。

另查明，被告开发的“某某·飞虎林居”3﹟、5﹟楼已于2013年10月30日通过五方验收，于2014年9月12日通过竣工验收，并可以备案。

本院认为

综合本案诉辩双方的意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、本案所涉《商品房买卖合同》的效力及原、被告签订的《商品房买卖合同》是否已经解除；2、原告就本案提起的全部诉请是否有事实和法律依据，应否得到支持的问题。

本院认为，本案原、被告之间的讼争属商品房销售合同纠纷。一、关于本案所涉《商品房买卖合同》的效力及原、被告签订的《商品房买卖合同》是否已经解除的问题。本院认为，原告王*与被告桂**发有限公司于2014年8月5日日所签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行《商品房买卖合同》中，买受人支付价款是其主要义务，而商品房的交付则是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，被告应当在2014年10日31日前将经建设工程竣工验收合格的商品房交付给原告。从本案查明的事实来看，虽然被告开发的“某某·飞虎林居”5﹟楼已于2013年10月30日通过五方验收，于2014年9月12日通过竣工验收并可以备案，但被告却未能按约定交付期限即2014年10日31日前将房屋交付给原告，而是直至2015年4月19日才通过在《桂林晚报》上刊登交房通知的方式和在2015年7月12日通过邮寄书面交房通知给原告的方式，通知原告办理交接房手续，显然被告已逾期交房。而对于逾期交房的违约责任，原、被告在所签订的《商品房买卖合同》第九条及附件五中合同补充协议第八条作了明确约定。虽然第九条约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20％向买受人支付违约金。但由于原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五中合同补充协议第八条对此作了补充约定，即关于合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）的补充约定：3、如出卖人逾期交房超过90日，买受人须从第90日算起的15天内以书面式通知出卖人是否解除合同，逾期视为买受人放弃解除合同的权利。因此，对于逾期交房的违约责任评判应以合同附件五中合同补充协议第八条关于合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）的补充约定为准。依据上述约定，在被告逾期交房超过90日时，原告须从第90日算起的15天内以书面式通知被告是否解除合同，否则逾期原告就丧失了解除合同的权利。从本案查明的事实来看，原告并未按补充约定来行使解除权，而是直到2015年7月20日才委托广**律师事务所周某某律师向被告寄发《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的律师函》，并通知被告解除2014年8月5日签订的《商品房买卖合同》，显然与合同约定不符。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，原告解除合同的权利已消灭。因此，原告诉请要求确认原、被告双方的《商品房买卖合同》已于2015年7月24日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张合同附件五中合同补充协议第八条关于合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）的补充约定属于格式条款，免除了被告的责任、加重了原告责任，排除对方主要权利，该条款无效，因该条款是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，是双方的真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，亦无免除被告的责任及排除被告主要权利并加重原告责任的情形，而依据该条款原告是可以在约定的期限内通知被告解除合同的，只是原告怠于行使其合同解除权，才致使该权利消灭，因此，原告的上述主张与法律规定相悖，理由不能成立，本院不予采信。

二、关于原告就本案提起的全部诉请是否有事实和法律依据，应否得到支持的问题。本院认为，虽然被告存在逾期交房的违约行为，但由于原告未按合同约定行使其合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，原告解除本案所涉合同的权利已消灭，理由不再赘述。因此，原告就本案提起的全部诉请，则缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第九十五条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王*的全部诉讼请求。

本案案件受理费9187元，由原告王*负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林**民法院。同时预交上诉案件受理费9187元（收款单位：桂林**民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年十二月十四日