马**、吴*与乌鲁木齐**有限公司商品房销售合同纠纷审民事判决书

审理经过

上诉人马**、吴*因商品房销售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人马**、吴*及其委托代理人吴*，被上诉人乌鲁木齐**有限公司（以下简称恒**司）的委托代理人薛*、姜**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：马**、吴**夫妻关系。2006年9月21日，马**（买受人）与恒**司的前身乌**资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》三份，均约定：买受人购买乌鲁木齐**平家苑小区地下一层车位壹个；每个车位为70000元，本合同签订时一次性付清70000元；出卖人应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理（即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金）。2006年9月18日，吴*向恒**司交纳了三个地下车位的定金30000元。2006年9月23日，马**向恒**司交纳了三个地下车位的余款180000元。2007年8月16日，马**、吴*办理了乌鲁木齐市天山区跃进街52号和平家苑1栋12层1204号住宅的入住手续，并于2012年12月26日取得了该住宅的房屋所有权证。因地下车位至今未取得产权证，马**、吴*遂于2015年6月8日诉至原审法院，请求如诉。经查，和平家苑小区地下负一层车库建筑面积449.74平方米，于2009年登记取得了房屋所有权证，但至今未对单个车位办理分户房屋所有权证。

原审另查明，和平家苑小区地下车库自交付以来并未固定分配车位，凡购买车位的业主可免费在底下车库停放车辆。马**、吴*自2007年入住该小区后，并未购置车辆，故其本人未在地下车库停放过车辆，但2015年初，马**朋友的车辆在地下车库停放过，小区物业公司未向其收取任何费用。

一审法院认为

原审法院认为：马**、吴*与恒**司签订的《商品房买卖合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，马**、吴*购买的地下车位虽至今未取得分户房屋所有权证，但整个地下车库已于2009年进行了权属登记并依法取得房屋所有权证，故恒**司并不存在马**、吴*所述欺诈销售的情形，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。对马**、吴*主张确认上述《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，因恒**司逾期未能协助马**、吴*办理地下车位的分户房屋所有权证，现马**、吴*已明确表明不再继续履行合同的意愿，故双方签订的《商品房买卖合同》应予终止履行，恒**司应将马**、吴*交纳的地下车位款70000元予以退还，并偿付马**、吴*款项交纳至今的利息36513.75元（70000×4.875‰×107=36513.75，自2006年9月至2015年7月合计107个月）。另，因双方在《商品房买卖合同》中并未约定车位的固定位置，而地下车库属于开放的空间，并不需要特殊的交付形式，庭审中马**、吴*并未举证恒**司阻止其使用地下车位，并且根据查明的事实，马**朋友的车辆亦在地下车库免费停放过，综上，对马**、吴*主张恒**司未向其交付地下车位不予采信。即马**、吴*从签订合同至今，虽未能取得地下车位的房屋所有权证，但并未影响其正常的使用，对于马**、吴*主张的租金损失5000元及差价损失5000元均不予支持。对于马**、吴*主张恒**司承担一倍购房款70000元的赔偿责任，依据不足，亦不予支持。据此，原审法院判决：一、乌鲁木齐**有限公司退还马**、吴*购房款70000元；二、乌鲁木齐**有限公司偿付马**、吴*利息36513.75元（70000×4.875‰×107=36513.75，自2006年9月至2015年7月合计107个月）；三、驳回马**、吴*主张确认与乌鲁木齐**有限公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求；四、驳回马**、吴*主张乌鲁木齐**有限公司承担一倍购房款70000元赔偿责任的诉讼请求；五、驳回马**、吴*主张乌鲁木齐**有限公司赔偿租金损失5000元的诉讼请求；六、驳回马**、吴*主张乌鲁木齐**有限公司赔偿差价损失5000元的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人马**、吴*不服一审判决上诉称：一、原审判决程序违法。我方未起诉要求解除合同，原审判决认定我方和被上诉人签订的合同应当终止履行违法，且侵害了我方的合法权益；我方要求评估，原审法院未予答复程序违法。二、原审判决认定事实错误。原审判决认定合同有效错误；原审判决认定被上诉人已向我方交付了地下车位，故不支持我方的租金损失和差价损失错误；原审判决驳回我方主张被上诉人承担一倍购房款70000元错误。三、原审判决适用法律不当。请求二审法院依法撤销原审判决第二、三、四、五、六项，支持我方的原审诉讼请求，即承担我方一倍购房款70000元，赔偿租金损失和差价损失各5000元，承担购房款利息36855元。

被上诉人辩称

被上诉人恒**司答辩称：我公司与上诉人签订的合同是有效的，我公司也交付了合同项下的标的物，上诉人主张合同无效缺乏事实及法律依据；一审中我公司出示了相关规划手续和产权证明，并不存在合同无效的前提条件，我公司也不存在欺诈行为，上诉人主张合同无效不成立；一审中上诉人提出的给付请求都是以合同无效为前提的，因合同无效的情形不存在，上诉人的上诉请求不能成立；原审法院适用法律确有不当之处，上诉人并没有提出解除合同的请求，仅要求确认无效，法院不能推定上诉人要求解除合同。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

经本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。

认定上述事实，有商品房买卖合同、收据、房屋所有权证、房屋权属登记申请表、入住通知、现场勘查笔录及一、二审庭审笔录等证据附卷为证。

本院认为

本院认为：一、《中华人民共和国合同法》就合同无效的五种情形以列举的方式做出了明确规定，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》亦就商品房买卖合同无效的情形做了具体规定，故当事人一方主张商品房买卖合同无效，首先需证实其所签订的合同符合法律规定的无效要件。本案中，上诉人马**、吴*与被上**公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然上诉人所购车位至今未取得所有权证，但被上诉人已办理了整个地下车库的产权证，涉案车位具备办理分户权属证书的客观条件，经查，迄今为止被上诉人对车位的使用权并不存在障碍，故上诉人以被上诉人欺诈为由主张双方所签合同无效缺乏事实及法律依据，本院不予采信。二、本案系商品房销售合同纠纷，故《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》优先于其它法律、法规适用于本案，鉴于就开发商应承担惩罚性赔偿责任的适用情形在该解释中亦有明确规定，本案被上诉人并不存在该解释中列举的行为，故上诉人主张被上诉人赔偿一倍购房款70000元于法无据，本院不予采信。三、因上诉人未能提供合法有效的证据证实其存在租金损失和房屋差价损失，本院对上诉人主张租金损失和房屋差价损失各5000元亦不予支持。四、合同法就合同无效的法律后果规定以当事人双方各自返还为基本原则，结合上诉人在本案中提出的诉讼主张及原审法院现场勘查时，上诉人明确表态不再要车位的事实，本院认为原审法院在尊重当事人意思自治的情况下，判令解除双方签订的合同，被上诉人退还上诉人购房款并承担自合同签订之日起至今的利息损失并未违反相关法律规定，且符合情理，故对上诉人上诉主张原审判决程序违法不予支持。经审查，上诉人关于原审判决程序违法的其它上诉主张亦不能成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决主文正确，本院依法对判决主文部分予以维持。依照《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1807.86元（马**、吴*已预交），由马**、吴*自行负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十五日