宋**与沙湾县荣**责任公司房屋拆迁补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告宋**（反诉被告）诉被告沙湾县荣**责任公司（反诉原告，以下简称荣盛房产）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由代理审判员陈**适用简易程序于2015年12月28日、2016年1月15日两次公开开庭进行了审理。原告宋**及其委托代理人姜**，被告荣盛房产的委托代理人窦廷贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告宋**本诉诉称：2012年4月15日，原告与被告签订《房屋拆迁补偿协议》。双方约定，甲方（即被告）拆迁补偿乙方（即原告）在沙湾县世纪大道89号门面房商铺（一栋三层营业楼）593.21平方米；但是至今，被告并未按照协议约定赔付原告新建房屋。同时，按照双方协议中第六条的约定“甲方（即被告）于2012年开工，于2014年年底交工；如果延期交房甲方支付乙方（即原告）双倍房租，即每年40万元。如果交钥匙迟延6个月，甲方改用现金方式赔付乙方，给乙方的赔付面积按建筑面积每平方米15000元折算，给付乙方。”被告也未依约向原告支付2015年延期交房的房租40万元。被告的行为已经构成违约，现原告依法向本院提起诉讼，请求依法判令：1、被告承担违约责任，给付原告2015年延期交房房租40万元（即房租损失）；2、被告承担本案一切诉讼费用（包括案件受理费、律师费等其他诉讼过程中产生的费用）。

原告宋**为证明本诉部分的诉讼请求提供如下证据：

书证一，房屋拆迁补偿协议（出示原件，提交复印件），证明原、被告双方在2012年4月15日签订协议，约定拆迁前乙方（即原告）的三层楼的建筑面积按套内建筑面积（含地下室套内面积）348.95㎡计算，其中地下室公厕46.63平方米，一层223.73平方米，二层78.59平方米。约定甲方（即被告）在原址范围内按1：1.7的赔付比例给乙方（即原告）新建房屋，总共赔付面积为593.21平方米。同时，约定被告向原告交付房屋的时间为2014年年底；如果延期交房，被告每年支付原告双倍房租40万元。该协议书一式两份，双方签字生效，不附带任何条件，甲、乙双方均在协议书上签字、捺印。

书证二，被告对拆迁前原告房屋面积的测量底稿4份（复印件），证明房屋拆迁补偿协议上约定的拆迁前原告的房屋建筑面积按套内建筑面积计算的依据。

书证三，律师代理费票据一份，证明原告在本案诉讼中产生的律师代理费10000元。

被告辩称

被告荣盛房产辩称：第一、认为被告不具有签订房屋拆迁补偿协议的主体资格；理由是被告未按照相关规定取得拆迁许可证，违反行政法律法规的强制性规定；原、被告之间签订的协议是无效的。第二，协议内容存在重大误解和显失公平。被拆迁房屋实际面积与拆迁合同约定的面积不相符。被拆迁房屋的实际建筑面积为169.9平方米，当时基于对原告的信任，按照原告陈述的建筑面积348.95平方米签订的拆迁补偿协议。原告拆迁房屋的土地权属性质是划拨，房产性质是公益用房，被告是按照经营性用房的标准给原告进行补偿，导致被告给原告超标准补偿，违背拆迁补偿规定。第三，就合同履行而言，原告未履行合同主要义务，在拆迁协议签订后至今未将其房产证和土地证交予被告办理注销手续。被告至今未开工建设的原因之一，就是原告没有将土地证和房产证交予被告，使被告无法向有关部门办理拆迁手续和开工手续。

被告荣盛房产为证明本诉部分的抗辩意见提供如下证据：

书证一，收条一份（出示原件，提交复印件），证明2012年4月12日被告支付原告三年的房租45万元；三年房租起算点应当从原告将自己的房产证和土地证交付给被告的时间算起。

书证二，收条二份（出示原件，提交复印件），证明被告给原告的租赁户退换租金及押金，证明原、被告交接房屋的时间是2012年5月之后。

反诉原告荣盛房产反诉称：在2012年4月15日原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议》中，反诉原告基于对反诉被告的信任，按照反诉被告陈述的建筑面积348.95平方米和房产性质（商用）给反诉被告进行拆迁补偿，并在协议签订后按约向反诉被告支付三年的房租共计45万元。因反诉被告的拆迁房屋都用于出租，其未通知租赁户房屋拆迁的事实且拒不退还租赁户的房租及押金，致使反诉原告为清退拆迁房屋的租赁户支付房租和押金数万元。协议签订后，反诉被告至今未将其房产证和土地证交予反诉原告办理注销手续，致使反诉原告无法向有关部门办理拆迁手续和开工手续。反诉原告在调取被拆迁房屋的档案时发现，反诉被告的房产建筑面积为169.9平方米，且土地性质属于无偿划拨的公益事业用地，房产属性是公益、商住混用。因此，反诉原告对《房屋拆迁补偿协议》的内容存在重大误解，该协议也显失公平。因此，反诉原告提出以下反诉请求：1、请求依法判令撤销双方之间签订的《房屋拆迁补偿协议》；2、请求依法重新确认补偿标准及金额（按照实际面积及性质补偿或者对房产作价按市场价折旧补偿）；3、要求反诉费由反诉被告承担。

反诉原告荣盛房产为证明反诉部分的诉讼请求提供如下证据：

书证一，《房屋拆迁补偿协议》一份（出示原件，提交复印件），证明反诉原告是按照套内面积348平方米以及商业用地的性质给反诉被告进行补偿。

书证二，拆迁房屋相关档案17份（提供复印件），证明反诉被告的拆迁房屋的土地权属性质是公益用地划拨；用地项目名称是公厕，土地使用面积230.5平方米，房屋建筑面积169.9平方米；但是实际上反诉被告建的是三层商住楼。房屋所有权的登记上是两个人，反诉被告无权处理全部房产，反诉被告取得商住房的产权证是不合法的。

反诉被告宋**辩称：一、从双方2012年4月15日签订《房屋拆迁补偿协议》之日起至今已有4年。反诉原告不能以反诉被告起诉之日作为撤销权诉讼时效的起算之日。反诉原告提出的撤销权之诉已超过一年的撤销权行使的除斥期间，请求法院依法驳回反诉原告的撤销权之诉。二、反诉原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自双方签字或盖章之日起即生效。在签订协议前，反诉原告已经派其工作人员多次对反诉被告的拆迁房屋的套内面积实地进行测量，测量后的套内建筑面积348.95平方米是经双方当事人确认的。此协议书也是反诉原告自己起草、打印和填写的。双方经协商同意按实际测量的套内建筑面积以1：1.7的赔付比例给反诉被告进行补偿。反诉原告如果对反诉被告房产登记信息有异议，可以去房产部门进行查询，反诉被告对此无任何隐瞒和欺骗。双方签订《房屋拆迁补偿协议》后，反诉被告就向反诉原告交付了拆迁房屋，该拆迁房屋也已经被拆迁4年之久，至今反诉原告未能按照约定向反诉被告交付新建房屋。因反诉原告未能按期交房，按照双方协议第六条的约定，如果反诉原告延期交房应当向反诉被告支付双倍房租（即每年支付40万元房租）。综上所述，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。

本院查明

经本院审理查明，2012年4月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋拆迁补偿协议》。双方约定，甲方（即被告）拆迁补偿乙方（即原告）在沙湾县世纪大道89号一栋三层营业楼（房产证上登记的房屋位置为：沙湾县三道河子镇沙城南路30区53栋101室）。协议中对原告拆迁前的房屋（含地下室）面积是按照套*面积进行计算的。整个房屋（含地下室）的套*面积为348.95平方米（包括：地下室公厕46.63平方米，一层223.73平方米，二层78.59平方米）。双方在协议第一条中约定“按照348.95平方米的套*面积，再比照1：1.7的赔付比例给乙方（即原告）新建房屋。赔付乙方地下室新建负一层，赔付面积79.27平方米；赔付新建一层，赔付面积380.34平方米，二层赔付乙方新建负一层，赔付面积133.6平方米。以上，总共赔付面积为593.21平方米【即按照拆迁前原告房屋的套*面积348.95平方米×1.7倍（1：1.7的赔付比例）=593.21平方米）】。原告（反诉被告）也是以593.21平方米的赔付面积作为其主张40万元双倍房租的依据。协议第三条中约定“乙方给甲方交付拆迁房屋钥匙前，甲方先支付乙方三年房租。”2012年4月12日被告已经依约支付原告三年的房租45万元。协议第六条中约定“甲方于2012年开工，于2014年年底交工，如果延期交房甲方支付乙方双倍房租，即每年40万元。如果交钥匙迟延6个月，甲方改用现金方式赔付乙方，给乙方的赔付面积按建筑面积每平方米15000元折算，给付乙方。”双方签订协议后，原告（反诉被告）就向被告（反诉原告）交付了拆迁房屋，该拆迁房屋也已经被拆迁将近四年；至今被告（反诉原告）未能按照协议约定向原告（反诉被告）赔付新建房屋；也未能按照协议约定向原告（反诉被告）支付因延期交房而产生的双倍房租40万元。原告（反诉被告）的拆迁房屋的房产证编号为：00004010，房产证确权和发证日期为2000年2月23日，房屋所有权人为原告（反诉被告）本人。2015年5月11日，该编号为：00004010房产证已经因房屋灭失被注销登记。

本院认为

本院认为，本案本诉部分的争议焦点：1、原、被告双方之间签订的《房屋拆迁补偿协议》是否合法有效；2、被告未依照约定向原告赔付新建房屋，是否构成违约，是否应当承担违约责任，承担违约责任的方式是什么。

本诉部分，房屋拆迁补偿合同是双务有偿合同，依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，可以参照买卖合同的规定处理。原告与被告签订的《房屋拆迁补偿协议》是双方当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。原、被告当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

被告辩称，依照2001年6月13日**务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》第六条的规定“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”被告没有取得房屋拆迁许可证，不具备拆迁房屋的资质，也不具备签订房屋拆迁补偿合同的主体资格；同时，被告认为原告在与自己签订协议时存在欺诈瞒报行为，拆迁房屋的产权证上登记的面积为169.9平方米，而原告给自己陈述的面积为348.95平方米。自己因为缺乏拆迁专业知识，没有对原告拆迁房屋进行实地测量，基于对原告的信任，就按照原告陈述的面积并按照1：1.7的比例进行赔付。被告对协议内容存在重大误解，协议内容也显失公平。因此，被告认为双方之间签订的合同属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销的合同。

本院认为，首先被告适用法律错误。2001年6月13日**务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》已经废止。同时，2011年1月21日**务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。被告作为房地产开发商，其取得原告被拆迁房屋地块的目的是用来商业开发，并不是为了公共利益需要，属于非公共利益用地。因此，原、被告之间的房屋拆迁与补偿活动应当适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规，由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。被告自认，其在2010年就已经合法取得了原告被拆迁房屋所属地块的土地使用权，用于商业开发。因此，作为拆迁人的被告与作为被拆迁人的原告在平等协商达成房屋拆迁补偿协议后，被告已经具备拆迁房屋的资质，具备签订房屋拆迁补偿合同的主体资格。其次，被告作为一家多年从事房地产开发的公司，对房地产开发过程中需要办理哪些审批手续，需要遵守哪些相关法律法规应该是很清楚的。被告开发房产是以营利为目的，在与原告（被拆迁人）签订房屋拆迁补偿协议前，不可能单方面只依据原告的陈述或者只依照房屋产权证上登记的面积来确定拆迁房屋的实际面积，而不对拆迁房屋进行实地测量。庭审中，原、被告分别提供了双方签订的《房屋拆迁补偿协议》，两份协议中填写的拆迁前的房屋面积数据和赔付后的房屋面积数据均是一致的。因此，可以确定协议中填写的拆迁前和赔付后的房屋面积数据是在原、被告双方当事人协商一致后达成的。最后，虽然原告被拆迁房屋的土地权属性质是划拨，房产性质是公益用房；但是该房屋不是非法建筑，是在合法用地手续上建设的房屋。同时，被告向原告进行拆迁补偿的范围只是对房屋等地上附着物的补偿，并不是对土地的补偿，也不是对土地使用权的转让。因此，本院对被告的辩称不予采信。

对被告辩称，就合同履行而言，原告未履行合同主要义务，在拆迁补偿协议签订后至今未将其房产证和土地证交予被告办理注销手续。同时，被告至今未能按照约定向原告交付新建房屋的原因之一就是原告至今未将其房产证和土地证交予被告办理注销手续，是原告违约在先。

虽然原、被告双方在《房屋拆迁补偿协议》中并没有约定原告是否要向被告交付拆迁房屋的产权证；但是依据相关法律规定，拆迁当事人签订的补偿安置协议生效后，被拆迁人应当将拆迁房屋产权证交由拆迁人办理房地产权属注销登记手续。本案中，原、被告双方签订协议后，原告就向被告交付了拆迁房屋，该拆迁房屋也已经被拆除。同时，经本院审理查明，原告的被拆迁房屋的房产证编号为：00004010，该房产证已经在2015年5月11日因房屋灭失被房地产管理部门注销登记。庭审中，被告也自认至今未动工建设的原因是有两家钉子户没有拆迁。通过以上事实可以证实，原告的房屋已经被拆迁，该被拆迁房屋的产权也已经因房屋灭失被注销登记。因此，本院对被告的辩称不予采信。

对被告辩称，因原告的拆迁房屋都用于出租，原告未通知租赁户房屋拆迁的事实且拒不退还租赁户的房租及押金，致使被告为清退拆迁房屋的租赁户支付房租和押金数万元。

按照双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中第三条约定：“乙方（即原告）在双方约定的期限内将厕所和库房清空，照相馆和酒吧甲方（即被告）自行解决。”；第七条约定：“乙方（即原告）协助甲方做好拆迁工作……从合同签订之日起到房屋交工，在此期间发生的费用和租房合同的纠纷甲方（即被告）自理与乙方无关。”可以看出，原、被告已经对如何妥善处理拆迁房屋的租赁户的房租及房租押金问题达成了约定即由被告自行解决。被告在本诉中提交的书证二收条二份，也证实了被告按照协议第三条约定，对照相馆和酒吧（被拆迁房屋的租赁户）的房租及房租押金退还的情况。因此，本院对被告的辩称不予采信。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，被告未能按照双方签订的《房屋拆迁补偿协议》第五、六条的约定于2012年开工，2014年年底将房屋交付原告。因该工程至今未能动工建设，被告未能按期向原告赔付新建房屋，被告已经构成违约，应当承担违约责任。原、被告双方签订的《房屋拆迁补偿协议》的赔付标的物为商品房，因此，该合同可以参照商品房买卖合同的相关法律规定。依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一、三款的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，原、被告双方在协议中约定了违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，即双方在协议第六条中约定的“如果延期交房甲方（即被告）支付乙方（即原告）双倍房租，即每年40万元”。该双倍房租是以双方协议中约定的赔付面积593.21平方米作为房租的计算依据，被告也是认可的。因此，在被告违约，逾期向原告交付使用房屋的情况下，双方协议中约定的40万元双倍房租是作为被告应当向原告承担的违约损失。该损失赔偿数额没有超过违反合同一方（即被告）订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故本院对原告要求被告承担违约责任，给付原告违约损失40万元的诉讼请求予以支持。

对原告要求被告承担本案诉讼中产生的律师费10000元。该诉讼请求不属于因被告违约给原告造成的实际损失，属于原告接受有偿法律服务支付的报酬对价，不属于诉讼费用。因此，原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。

本院认为，本案反诉部分的争议焦点：1、反诉原、被告双方之间签订的《房屋拆迁补偿协议》内容是否显失公平；反诉原告是否对协议内容存在重大误解；反诉被告是否以欺诈的手段，使反诉原告在违背真实意思的情况下订立合同。2、反诉原告提出的撤销权之诉是否成立。

反诉部分，关于反诉原告提出的反诉原、被告双方之间签订的《房屋拆迁补偿协议》内容显失公平，反诉原告对协议内容存在重大误解，要求依法撤销双方签订的《房屋拆迁补偿协议》的诉求。本院认为，反诉原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》是双方当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对此本院已经在本诉部分进行了认定。对反诉原告提出的撤销权之诉，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，只有符合“（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”以上情形订立的合同，订立合同的受损害一方当事人才有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。本院在本案的本诉部分已经认定原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》是有效合同，订立合同时也并不存在合同法第五十四条规定的可变更或者可撤销的情形，反诉原告提出的撤销权不成立。同时，反诉原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》已经实际履行四年之久，反诉被告也已经履行完毕了主要的合同义务，不存在合同无法继续履行或者无法实现合同目的情形，也不存在《合同法解释二》第二十六规定的合同成立后的情势变更情形。因此，本院对反诉原告提出的反诉请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，〈最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十六条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告沙湾县荣**责任公司于本判决生效后十五日内给付原告宋**违约损失40万元。

二、驳回原告宋**的其他诉讼请求。

三、驳回反诉原告沙湾县荣**责任公司的反诉请求。

如果被告沙湾县荣**责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉部分诉讼争议标的400000元，案件受理费7300元，本案因适用简易程序减半收取3650元，由被告沙湾县荣**责任公司负担。（案件本诉受理费已由原告预交，在本案执行时按法律文书确定的数额向被告一并执行）。

本案反诉部分诉讼争议标的0元，案件受理费70元，适用简易程序减半收取35元，由反诉原告沙湾县荣**责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日