阿克苏地**责任公司与阿克苏**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人阿**有限责任公司因与被上诉人阿克苏**有限公司物业服务合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第1624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年12月16日公开开庭审理本案，上诉人阿**有限责任公司（以下称良友酒店）法定代表人李*、委托代理人马*与被上诉人阿克苏**有限公司（以下称新**公司）法定代表人肖**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审人民法院审理查明，2006年3月17日，新疆维吾尔自治区阿克苏地区粮食局与张*签订《阿克苏地区粮食局良友大酒店承包经营合同》，合同约定：地区粮食局将所属资产良友酒店承包给张*经营，承包期限自2007年1月1日起至2020年12月31日底止，共计12年；承包范围为良友酒店主体、室内各种用具、与原地区粮食局办公楼相通的天桥、粮食局办公楼二、三、四楼、良友酒店洗衣房、原开水房、热水房、修理房、粮食局原职工浴室、酒店前后停车场；承包费用的交纳等。2008年12月26日，地区粮食局与李*、张*签订《阿克苏地区粮食局良友大酒店承包经营合同的补充协议》，协议约定：地区粮食局同意张*将良友大酒店承包经营权自2009年1月1日至2018年12月31日转让给李*，地区粮食局与张*签订的承包合同所有条款均对李*有约束力，原承包合同全部权利和义务由李*承担和履行。2012年9月1日，新**公司与地区粮食局签订《阿克苏良友小区物业服务合同》一份，合同约定新**公司为阿克苏地区良友小区提供物业服务，其中良友酒店面积为7072.12平方米，物业管理期限3年，自2012年9月起至2015年9月30日；新**公司提供的物业管理服务包括：物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运、自行车棚、停车场、公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，维持公共秩序，安全防范等事项的协助管理秩序，交通与车辆停放秩序的管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤；新**公司负责向业主和物业使用人员收取物业管理服务费，代收水、电、暖、垃圾清运费，停车占位费，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护；多层住宅物业管理费收费标准按当地发改部门批准标准执行，高层住宅物业管理费收费标准按当地发改部门批准标准执行，商业用房同上；新**公司负责向业主和物业使用人收取代收代缴费用为代收代缴水、电，垃圾清运费、门前五包费；合同还对其他条款进行了约定。2012年12月6日，新**公司与阿克苏**委员会签订《阿克苏良友小区物业服务补充协议》，协议约定：小区内多层住宅物业收费暂定每平方米0.3元，垃圾清运费分摊，按每户5元；高层住宅完工后，办理入住交新**公司管理，收费标准根据自治区、地区收费文件执行，报当地物价部门备案；商业用房物业费每平方米1元；根据《物业管理条例》第四十二条规定：业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知新**公司。上述物业服务合同和补充协议签订后，新**公司即按照合同约定履行物业服务，良友酒店在良友小区物业服务范围内，良友酒店属商业用房，按照合同约定每月每平方米物业费为1元，良友酒店面积为7072.12平方米，每年物业费为84865.44元，良友酒店未向新**公司交纳2012年9月1日至2014年8月31日2年的物业费169730.88元。

一审法院认为

原审法院认为：新**公司与地区粮食局签订的物业服务合同约定了由新**公司提供物业服务，合同约定良友酒店在该物业服务范围之内，并确定良友酒店物业服务的面积，良友酒店应按照该合同向新**公司缴纳物业费用。周**代表业主委员会与新**公司签订了补充协议，地区粮食局出具的证明证实了周**的身份，虽然良友酒店对该补充协议不予认可，但未提交相关证据予以反驳，故对该补充协议的效力予以确认，良友酒店属商业用房，应按补充协议约定的价格向新**公司缴纳物业费用。良友酒店所提交的证据证明其聘用了相关人员从事酒店的保洁和安保服务以及部分公共部分的服务，新**公司亦对公共部分提供了物业服务，故双方对物业服务均有承担，良友酒店未向新**公司支付2012年9月1日至2014年8月31日物业费用，故应按50%向新**公司支付物业服务费较为适宜，即应支付物业费84865.44元（2012年9月1日至2014年8月31日物业费169730.88元的50%），对新**公司要求支付70%物业费的请求予以部分支持。判决如下：一、良友酒店自本判决书生效之日起十日内向新**公司支付2012年9月1日至2014年8月31日物业费84865.44元；二、驳回新**公司其他诉讼请求。案件受理费3695元，由原告阿**务有限公司与被告阿克**限责任公司各承担1847.5元。

上诉人诉称

良友酒店不服一审判决，向本院提起上诉称：周**作为业主委员会主任无权以个人名义签订物业服务合同；按照权利义务对等的原则，被上诉人未提供具体物业服务项目，应当承担相应的后果；一审判决上诉人承担50%的物业费无事实法律依据；一审判决确认的交费面积与实际面积不符，上诉人实际使用6385.72平方米；被上诉人与粮食局签订的物业服务合同，上诉人不是业主，双方没有物业合同关系。请求驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上**业公司答辩称：周**作为业主委员会主任有权签订物业合同，被上诉人提供了公共设施设备服务，上诉人作为小区业主，理应交纳物业费用。请求维持一审判决。

二审期间，上诉人良友酒店提交以下证据：

一、阿克苏地区粮食局房产证1份，用以证明上诉人实际使用面积为6385.72平方米。被上诉人新**公司不认可该证据，认为承包面积是按照上诉人与粮食局的约定确定的，约定面积内上诉人应当承担物业费用。

二审期间，被上**业公司未提交新证据。

本院查明

本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为：《物业管理条例》第四十二条规定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。本案中，良友酒店与阿克苏地区粮食局签订承包经营合同，约定在承包期内相关费用与提供物业服务的单位签订协议，应当视为良友酒店作为物业实际使用人，与业主即阿克苏地区粮食局约定由承包方交纳物业费。一审人民法院结合案件事实判令良友酒店向新**公司交纳50%物业服务费适当。良友酒店上诉主张周**作为业主委员会主任无权以个人名义签订物业服务合同，与本案事实不符，该上诉请求本院不予采纳；良友酒店上诉主张被上诉人新**公司未提供具体物业服务项目，与新**公司为阿克苏地区良友小区公共部分提供物业服务业务之事实不符，该上诉请求本院不予支持；经查，良友酒店与发包方阿克苏地区粮食局签订的承包经营合同约定的承包范围不仅包括原粮食局办公楼，还包括开水房、修理方、停车场等部分，对良友酒店上诉主张按照房产证面积6385.72平方米确定物业费的上诉请求本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1922元，由上诉人阿**有限责任公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日