刘*与吉木萨尔**限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉木萨尔县人民法院（2015）吉民二初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2015年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人李**及委托代理人韩**被上诉人刘*及委托代理人章**，被上诉人黄**到庭参加诉讼，被上诉人吉木萨尔**限责任公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2009年8月6日，第三人银**司作为甲方与被告李**作为乙方签订了《联合开发住宅楼协议》，被告李**挂靠第三人银**司开发北庭苑小区。双方约定甲方配合乙方办理项目前、后手续或销售期内的工作，提供相关证照资料，并收取管理费。而不承担开发北庭苑小区产生的债权、债务等。2009年8月30日，被告李**与门窗供应商即原告刘*以收据的形式达成了一份房屋买卖协议，该收据载明“今收到刘*交来购房款定金20000元，房价328700元，门面房1-8号、9号，总面积86.5平方米。其于门窗制做款做为房款。须在9月20号前支付50000元，余剩部分交钥匙时付清。”2011年12月1日，被告黄**作为北庭苑小区的实际承建人向原告刘*出具欠条一份，载明：“今欠到刘*在北庭苑小区（李**）一号楼门窗款190800元，租赁费97240元（共计贰拾捌万捌仟元*），抵门面房（李**）一号楼8号、9号房。注：当时商量门窗款做为房款，以房价多退少补。”北庭苑小区一号楼2009年11月份建成，被告李**于当年11月12号入住了该楼。2010年3月被告李**曾将一号楼8、9号门面房交付于原告，又于同年9月份收回。此房产权证至今未办理，原告要求在本案中只处理房屋交付。原告认为被告李**是房屋买卖合同的相对人，应由被告李**独自承担交付门面房的义务。庭审中，被告李**认为其与黄**的工程款已结清，不同意将租赁费97240元合计门窗款来抵房款。被告黄**表示愿在庭审后由其支付原告租赁费，原告亦同意只以门窗款190800元折抵房款。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告自愿达成的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告依合同约定支付了定金20000元，并依合同约定给被告李**供应了门窗，经2011年对帐，原告实际供应了价值190800元的门窗。但原告未按时于2009年9月20日前支付房款50000元是违约行为，因此违约行为是否能解除该合同，双方并未做约定，故合同约定解除的条件不具备。原告用定金和门窗款支付了房款共计210800元，也就是说原告履行了合同的大部分义务。故原审法院认为原告未按时支付房款50000元，被告李**享有继续追索的权利，但原告的违约行为也不构成法定解除合同的条件。故对原告要求确认与被告李**达成的房屋买卖合同有效并交付8号、9号门面房的诉讼请求予以支持。因被告黄**、第三人银都公司不是本案合同的相对人，故在本案中不承担责任。遂判决：一、原告刘*与被告李**达成的房屋买卖合同有效，被告李**于本判决生效后五日内交付原告刘*北庭苑小区一楼8号、9号门面房。二、被告黄**、第三人吉木萨尔**限责任公司在本案中不承担责任。

上诉人诉称

上诉人李**不服上述判决上诉称：1、上诉人与被上诉人未就房屋买卖签订正式买卖合同，只是形成一份2万元的收据，买卖合同并未成立；2、收据载明以其向上诉人提供的门窗款折抵房款，但双方未按交易习惯就所提供门窗款进行交付验收和确认，且上诉人与原审被告黄**的工程款已经结清；3、从收据内容看，被上诉人须在2009年9月20日前支付5万元，被上诉人只支付了2万元，余款308000元未支付，根据《合同法》的有关规定，分期付款的买受人未支付到期价款金额达到总价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，同时从本案情况看合同具有先后履行顺序，被上诉人应当先履行的义务未履行。综上请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人刘*答辩称：1、李**给刘*出具的收据内容包括房屋位置、面积、价款、付款方式等，具备房屋买卖合同的实际性内容，可视为房屋买卖合同成立；2、合同未明确5万元是是门窗款或现金，刘*在合同签订后支付了190800元，加定金共支付了210800元，已经履行了支付房款的大部分义务，合同应当有效；3、合同解除权是一项请求权，上诉人一审未提出该诉讼请求。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人黄**答辩称：本案诉争的商品房买卖合同已经履行，上诉人开发的房屋安装的门窗确系刘*完成，李**在结算款时未扣除门窗款。请求二审驳回上诉，维持原判。

被上诉人吉木萨尔**限责任公司未到庭参加诉讼，亦为提交书面答辩意见。

上诉人提交黄**修建诉争工程材料清单13份，证明：1、黄**与李**结算时不包括门窗款，李**不知道黄**是否向刘*支付或支付了多少工程款；2、我方向黄**发包的工程中包括门窗款。

本院查明

经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，但认可上诉人证明的问题，即李**与黄**结算时不包括门窗款。原审被告黄**质证意见与被上诉人一致。本院对上诉人所要证明的李**与黄**结算时不包括门窗款的事实予以确认。

本院二审查明基本事实与一审一致，对一审法院查明事实予以确认。另查明：一审庭审中，黄**陈述，原告刘*主要负责门窗的供货，当时约定以原告的材料款抵房款，2011年12月1日我给刘*出具了欠条，李**欠条和黄**所说都是事实，但把工程款给黄**付清了。二审中上诉人认可李**与黄**结算时不包括门窗款。

本院认为

本院认为：上诉人李**与被上诉人刘*2009年8月形成的收据从内容看，该收据记载了刘*缴纳定金20000元的事实，约定了购买房屋的房价为328000元及房号、面积、房款的抵付方式、剩余房款的支付等，符合房屋买卖合同的实质性要件，结合黄**的陈述，可以确认双方当事人之间的房屋买卖合同成立并生效，合同双方均应遵照执行。

因一审中上诉人认可2011年12月1日黄**向刘*出具欠条内容，故被上诉人刘*实际支付房款为210800元，超出依照法律规定至少应当支付的五分之一，现上诉人主张解除双方签订的房屋买卖合同即未在原审提出解除合同的诉讼请求，其主张亦不符合事实及法律规定。上诉人主张向黄**支付了门窗款，不论其主张的事实是否存在，因黄**不是房屋买卖合同的相对方，其相关主张并不能影响房屋买卖合同的履行。故本院确定双方签订的房屋买卖合同有效并应当继续履行。另，合同双方约定剩余房款交钥匙时付清，该项约定实际是同时履行约定，但从查明事实来看剩余房款尚未付清，原审在剩余房款未付清时判决上诉人向被上诉人交付房屋与双方约定不符，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持吉木萨尔县人民法院（2015）吉民二初字第90号民事判决第一项的前半部分及第二项，即“原告刘*与被告李**达成的房屋买卖合同有效”，“二、被告黄**、第三人吉木萨尔**限责任公司在本案中不承担责任”

二、撤销吉木萨尔县人民法院（2015）吉民二初字第90号民事判决第一项后半部分，即“被告李**于本判决生效后五日内交付原告刘**小区一楼8号、9号门面房。”

一审案件受理费、邮寄费125元由被上诉人刘*负担100元，上诉人李**负担25元；二审案件受理费50元，由上诉人李**负担25元，被上诉人刘*负担25元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十日