朱**与管**、左新民房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人朱**为与被上诉人管**、左**房屋买卖合同纠纷一案，石河子市人民法院曾作出（2013）石民初字第0788号民事判决，朱**与管**、左**均不服该判决提出上诉，本院作出（2014）兵八民一终字第40号民事裁定，撤销原判，发回重审。现朱**不服石河子市人民法院（2014）石民初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理后，依法组成由审判员刘**担任审判长并主审、审判员方园、代理审判员管仁石参加的合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人刘**、被上诉人管**及与被上诉人左**共同委托代理人杨*、李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2012年8月3日，原告管**与被告及石河子市万事哒房屋经纪**公司（以下简称万**公司）工作人员韩*签订一份房屋买卖定金合同。三方约定：被告将其所有的位于石河子市5**×栋×号房屋出售予原告，房屋面积为126.83平方米，购房总价为800000元。该价格含地下室及维修基金。付款方式为自合同签定之日起原告支付被告（定金）20000元。如有一方违约，则由违约方承担总房价的百分之十的违约金。同时承担万**公司百分之三的佣金。原、被告特别约定：1、需被告拿到房产证后再办理过户事宜；2、被告同意原告购房办理抵押贷款；3、原告过户所产生的税费及佣金30000元交万**公司办理。同日，原告将购房定金20000元交给万**公司，万**公司将其中的10000元交给被告（万**公司已将其收取的10000元定金退还原告）。2012年8月27日，被告取得石河子市天**×号房屋的产权证书。2012年9月4日，原告管**将购房首付款380000元转入被告账户，被告给原告出具了一张收据。因被告拒不提供房屋产权证的复印件，故导致原告未能及时办理按揭贷款。其后，原告要求被告收取除贷款外剩余的购房款，但被告以原告超过付款期限为由拒绝接收。2013年2月26日，两原告向该院提起诉讼，要求被告继续履行房屋买卖合同、协助原告办理石河子市天**×号房屋的产权转移登记手续，支付违约金80000元。20l3年3月4日，原告申请对石河子市5**×栋×号房屋进行财产保全。2013年3月7日，该院作出（2013）石民初字第0788号民事裁定：对被告朱**所有的位于石河子市5**×栋×号房屋予以保全。保全期间可以使用，但不得过户、变卖、抵押、损毁。保全期间6个月，自送达之日起算。2013年8月10日，该院作出（2013）石民初字第0788号民事判决：一、被告朱**继续履行2012年8月3日与原告管**、左**签订的《房屋买卖定金合同》；二、被告朱**于判决生效之日起十日内协助原告管**、左**办理石河子市天**×号房屋产权转移登记手续；三、被告朱**于判决生效之日起十日内给付原告管**、左**违约金10000元。原告管**、左**和被告朱**不服该判决，分别向八师中院提起上诉。该案上诉期间，一审作出的财产保全期限届满。2013年10月11日，被告朱**将涉案房屋另行出售给案外人张**，双方办理了房屋产权转移登记手续。本案诉讼过程中，原告于2014年5月30日提出书面申请，要求对石河子市天**×号房屋在2013年10月的市场价值进行评估鉴定。2014年8月20日，新疆方夏**有限公司）（以下简称方夏公司）作出一份评估报告（新方夏**（2014）0718号）。该评估报告的结论为：根据估价对象的实际状况与可比案例的比较，估价对象的价格取三个比准价格的简单算术平均值。估价对象评估单价=可比实例比准价格之和÷3=（8351＋8761＋8341）÷3=8484元。通过案例比较，石河子市天**×号房屋在2013年10月的市场价值为1076000元。

另查明：1、被告向原告出售石河子市天富玉城玉景园×栋×号房屋之前，该房屋由张**承租。2012年11月5日，张**向该院提起诉讼，要求确认原、被告签订的房屋买卖定金合同无效。2012年11月27日，该院作出（2012）石民初字第3632号民事判决，驳回张**的诉讼请求。2013年1月22日，张**再次向该院提起诉讼，要求确认其对石河子市天富玉城玉景园×栋×号房屋在同等条件下享有优先购买权。2013年4月12日，该院作出（2013）石民初字第0465号民事判决，支持了张**的诉讼请求。

2、因原告与被告签订的合同无法继续履行，原告又于2013年11月16日与案外人童*及石河子市欣和房地**限公司签订一份房屋买卖定金合同，约定原告购买案外人童*位于石河子市51小区天富康城馨园×栋×号房屋，价款为1200000元。2013年12月24日和2014年1月27日，原告通过新疆**合作银行分别向案外人童*支付了购房款700000元和450000元。

原告管**、左**向原审法院提起诉讼称：原告经万事哒公司介绍购买被告房屋，三方于2012年8月3日签订了合同。合同约定：原告购买被告位于石河子市天富玉城玉景园×栋×号房屋，房屋总价款为800000元。定金为20000元，违约金为总房价的10％。合同订立后，原告给付被告定金20000元及首付款380000元，但被告未依约协助原告办理房屋过户手续。原告向法院提起诉讼后，并申请对被告所有的位于石河子市天富玉城玉景园×栋×号房屋予以保全。被告与案外人张**恶意串通，在法院采取保全措施的情况下将房屋进行过户，导致原告不能取得涉案房屋，严重侵犯了原告的合法利益。请求判令解除原告与被告之间的房屋买卖合同关系，被告返还购房款390000元，赔偿损失433067元，本案的诉讼费和送达费由被告承担。

被上诉人辩称

被告朱**辩称：1、原、被告及万**公司三方于2012年8月3日签订的房屋买卖定金合同，不是实质意义的买卖合同，而是一个定金合同。原告与被告没有签订房屋买卖合同。定金合同签订以后，被告收到了原告购房首付款380000元。定金10000元是万**公司收取后转给被告的。作为被告来说，39O000元均为购房预付款，而不存在定金问题。2、原、被告在定金合同中对办理房屋过户手续的时间未作出约定。现被告已与案外人张**办理了房屋产权转移登记完手续。因此，对于原告的第一项诉请的被告没有异议。3、石河子市人民法院作出的财产保全裁定，有明确的保全期限。保全期限届满后，保全措施自动解除。被告朱**在原告没有按约支付剩余购房款的情况下，将房屋另行出售给案外人张**，不存在恶意串通情形。原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。4、对于原告要求返还购房款390000元的诉讼请求没有异议，被告愿意退还。

原审法院审理后认为：原告管**与被告及万**公司签订的房屋买卖定金合同，明确约定了房屋买卖的标的、价款、履行方式等事项，具备了房屋买卖合同的主要条款，且原告已给付被告购房款390000元，故原、被告之间的房屋买卖合同关系成立。被告辩解原、被告之间仅存在定金合同关系，而不存在房屋买卖合同关系的理由与事实不符，该院不予采纳。合同履行过程中，双方产生纠纷。原告提起诉讼后，该院依申请对被告所有的位于石河子市58小区天富玉城玉景园×栋×号房屋进行了财产保全，并对案件进行了处理。被告在明知涉案房屋存在诉争且原、被告均提起上诉的情况下，在该院作出的财产保全裁定期限届满之后，被告与案外人张**办理了涉案房屋产权转移登记手续，致使原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现，其主观上存在过错，其行为明显与诚实信用原则相悖。原告要求解除原、被告之间的房屋买卖合同关系、被告返还购房款的请求符合法律规定，该院予以支持。被告辩解其在原告未按约支付剩余购房款的情况下，将涉案房屋另行出售给案外人张**，不存在恶意串通情形的辩解理由不能成立，该院不予采纳。由于被告的违约行为给原告造成了损失，故被告理应给予赔偿。关于原告损失的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经新疆方夏**有限公司）评估鉴定，石河子市天富玉城玉景园×栋×号房屋在2013年10月的市场价值为l076000元，该院予以采信。据此，原告可得利益损失应认定为276000元（1076000元-800000元）。对于原告主张的其另行购买房屋所支付的购房价款与涉案房屋价格之间的差额损失，因原告另行购买房屋所支付的购房价款系当事人协商约定价格，且原告另行购买的房屋的坐落、楼层、建筑面积等与涉案房屋不具有可比性，故该院不予支持。因被告至今占有、使用原告购房款，故对于原告主张被告赔偿购房款利息损失的请求该院予以支持。原告主张的购房款利息损失从2012年9月5日起按照中**银行发布的银行同期贷款利率计算较为合理。现原告在本案中仅主张购房款利息损失43067元，该院无异议。对于原告主张的租房费用、借款利息损失，因原告未提供充分的证据加以证明，且被告应支付的赔偿金足以弥补原告的该项损失，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条和第一百一十三条的规定，判决：

一、解除原告管**、左新民与被告朱风云之间的房屋买卖合同关系；

二、被告朱**返还原告管**、左**购房款390000元；

三、被告朱风云赔偿原告管**、左**损失319067元（计算公式：可得利益276000元＋购房款利息43067元）；

以上款项合计709067元，被告朱风云于判决生效之日起三日内给付原告管**、左**。

四、驳回原告管**、左**的其他诉讼请求。

案件受理费1800元，送达费90元，鉴定费30000元，合计31890元（原告已预交），由被告朱**负担，与上述款项一并给付原告管**、左**。

上诉人朱风云不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清且错误，证据不足。1、上诉人与被上诉人之间未签订《房屋买卖合同》，不存在合同解除之说。上诉人、被上诉人和万**公司三方所签订的是《房屋买卖定金合同》，是万**公司提供的格式合同，合同相对人是三方，明确约定的是万**公司的权益，即如何收取中介费的相关内容，对于买卖房屋的约定只有价款，对于房屋如何交付、何时交付、迟延交付如何处理均未约定。由于双方之间没有具体约定房屋如何买卖，因此，三方签订的合同，其实就是一份定金合同，并非房屋买卖合同。一审判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同没有事实依据。2、一审认定上诉人拒不提供房屋产权证复印件，导致被上诉人未能及时按揭贷款错误。办理按揭不是以房产证复印件为条件，是以办理人有没有房屋买卖行为为要件，即上诉人有没有签订房屋买卖合同。3、一审认定上诉人拒收被上诉人的房款错误。双方约定被上诉人在签订定金合同之后15天交付房款。被上诉人没有按期交付购房款违约在先。退一万步讲，如果被上诉人要求继续履行合同，从2012年8月3日至2013年10月11日时间跨度14个月，被上诉人也没有将购房款交付给上诉人，何来上诉人拒收之说。二、一审程序违法。首先，上诉人对新疆方夏资产评估事务所作出的新方夏评报字（2014）0718号评估报告提出异议，并申请一审法院调取鉴定文书实例中的房产交易记录，以证实鉴定机构的鉴定结论是错误的。一审法院没有任何理由当庭驳回上诉人申请程序违法。其次，一审法院只委托鉴定2013年10月的房屋交易市场价格，没有对2012年8月的市场价格进行委托鉴定，上诉人申请对2012年8月的市场价格进行评估，以确定两者之间的差价，也被当庭驳回，剥夺了上诉人的诉讼权利，也违反了《民事诉讼法》第一百五十四条规定的裁定适用范围，程序错误。一审适用不客观的鉴定结论作为依据，作出了错误的判决。上诉人托私人（房产局只认可公检法的调查）到房屋登记部门查询，根本没有评估报告中所列举实例的交易记录，也就是说，方**司得出评估结果的依据是虚假的。上诉人在一审提交2013年石河子市房产局市场科的统计，当年石河子市房屋增长率为3％左右，方**司出具的评估报告为35％左右，差异太大。一审法院没有对2012年8月石河子市房屋交易价格进行评估，只对2013年10月的房价进行评估，对上诉人不公。三、可得利益包含了利息损失，一审判决既支持可得利益损失，又支持利息损失实属错误。综上，请求二审法院撤销原判第三项，改变上诉人不承担赔偿责任，一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人管**、左**口头答辩称：1、双方2012年签订的房屋买卖定金合同，明确约定了房屋标的、价款及履行方式。被上诉人也向上诉人交纳部分购房款，已经具备房屋买卖合同的条件。一审法院判决上诉人协助被上诉人办理房产过户，上诉人却恶意将诉争房屋过户给第三人，导致合同无法履行。上诉人具有主观过错，应当承担赔偿责任。2、方**司是基于原审法院的委托，也是经过上诉人同意进行涉案房屋的价格评估。对上诉人提出的异议，方**司当庭做出了回复。一审法院依据方**司的鉴定结论计算可得利益的损失客观、公正。被上诉人提供的证据也可证实被上诉人为购买同一地段的其他房屋多支付40万元。3、关于利息，被上诉人支付的购房款390000元，上诉人既不交付房屋，也不退还购房款，理应承担利息。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

本院查明

本院二审查明：上诉人对原审查明“被上诉人拒不提供房屋产权证的复印件，导致原告未能及时办理按揭贷款。”的事实有异议，认为双方必须签订房屋买卖合同，被上诉人才能办理贷款。因为双方未签订房屋买卖合同，所以被上诉人不能办理按揭贷款。被上诉人管**、左**对原审查明的事实无异议。对原审法院查明双方无异议的事实，本院予以确认。

二审中，双方当事人均未提供新的证据。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人要求上诉人赔偿损失有无事实及法律依据，损失数额如何确定。

关于本案《房屋买卖定金合同》的性质，从上诉人与被上诉人及万**公司三方签订的《房屋买卖定金合同》的内容来看，既有给付定金数额的约定，也有房屋买卖条款的约定。房屋买卖合同的主要条款：房屋的坐落位置、房屋面积、房屋买卖总价款及付款方式、违约责任等内容，均包含在《房屋买卖定金合同》中。虽然合同中对购房款的给付时间未明确约定（事后双方又进行补充约定），但并不影响上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同的成立。因该合同系各方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋买卖定金合同》合法有效，对合同各方均具有法律约束力。上诉人关于房屋买卖合同不成立，故不能办理按揭贷款的主张及上诉理由均不成立，本院不予采纳。

合同签订后，被上诉人已向上诉人支付定金10000元及购房首付款380000元，剩余款项按照合同约定，被上诉人将以银行贷款的形式向上诉人支付。但上诉人违反合同约定，将房屋又卖与他人，并无视原审法院作出的交付诉争房屋，履行协助办理房产过户手续的判决，与他人办理了涉案房屋的交易过户手续，导致被上诉人的合同目的不能实现。原审法院据此解除双方的房屋买卖合同关系符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人拒不履行合同义务给被上诉人造成经济损失，被上诉人要求上诉人赔偿符合法律规定。至于损失数额，原审委托方**司对涉案房屋进行价格评估程序合法，评估报告内容客观真实。上诉人虽对评估报告提出诸多异议，但未提供足以反驳的证据，故对上诉人主张评估报告不合法、不客观的上诉理由，本院不予采纳。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，结合方**司作出的评估报告，计算被上诉人的可得利益损失为276000元（1076000元-800000元）正确。被上诉人为购买其他房屋又另行支付的购房款差价损失和承担按揭利息的损失，原审法院并未支持被上诉人。但上诉人至今仍然占有、使用被上诉人的购房款390000元，上诉人理当返还，并赔偿占有期间的利息损失。上诉人认为利息损失和可得利益损失系重复计算的上诉理由亦不能成立。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。但原判决主文的判项“三、驳回原告管**、左**的其他诉讼请求。”序号错误，应为“四、驳回原告管**、左**的其他诉讼请求。”依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6086元，由上诉人朱**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十二日