张**、何**与新疆云**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告何**、原告张*智诉被告新疆云**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，适用简易程序审理，于2015年3月18日开庭公开审理。原告何**及委托代理人郑**，被告新疆云**有限公司的委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告何**、张*智诉称：2009年12月17日原告与被告签订了一份诚意金协议，原告付给被告65444元人民币。2011年6月27日原告又付给被告90000元人民币。

一、2009年12月17日双方签订诚意金协议后，被告没有按诚意金协议约定2010年9月30日交工，逾期违约金65444元×5%=3272.2元；被告承诺赠送地下室，面积9.6㎡；现原告所住9号楼没有地下室，按照诚意金协议赠送地下室的约定，2009年的地下室600元每平方米×9.6㎡=5760元；根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，被告支付原告违约金及损失3272.2元；＋5760元=9032.2元。

二、2011年7月1日，原告与被告签订了正式《商品房买卖合同》，于2011年8月30日交付使用，但被告没有按期交工交房；根据本合同第九条第（1）项计算：被告应当支付违约金10259.30元（从2011年8月30日至2013年6月30日计算，660天×155444元×0.0001元=10259.30元），根据《民法通则》第一百一十二条、第一百一十六条的规定，被告应当赔偿原告10259.30元。

被告约定在交付使用后60日内给原告办理房屋产权证书，从2011年8月30日至今日也没有办理，按照本合同第十五条第（2）项，根据《中华人民共和国劳动合同法》第一百零七条，被告约定赔偿原告已交房款的1%的违约金，155444元×0.01=15554.44元。

被告交付使用的商品房的装饰设备没有达到合同约定的标准，附件三（2、3）条，根据《中华人民共和国劳动合同法》第一百零七条，依本合同第13条第（1）项，（1）出卖人赔偿双倍的装饰设备（房屋内墙和顶部刮腻子）差价，原告已支付该费用3600元，被告约定赔偿原告7200元。

从2011年8月30日，因被告没有按照合同约定如期交房，致使原告被迫租房，产生房租费22个月22000元，以租房合同为证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条被告应当赔偿原告22000元。原、被无法达成赔偿协议。现提起诉讼，请求被告赔偿原告损失共计50045.9元。

被告辩称

被告新疆云**有限公司辩称：被告没有按期交付房屋被告认可，被告对原告主张的违约的事实以及主张违约金及赔偿损失有异议。诚意金协议已经被正式的商品房买卖合同取代，诚意金协议已解除。诚意金协议约定的合同责任原告2年没有主张，也已超过诉讼时效。违约金不能重复主张，一个违约行为不能两次评价。对于诚意金协议所写的赠送地下室，赠与是实践性合同，因为是一般性赠与，没有交付之前可撤销赠与。被告举证的2014年塔民二终字第355号判决书，对于诚意金协议中的赠与房屋没有支持。关于违约金原告计算的时间也不对，在克拉玛依市仲裁裁决书中原告自认是2013年3月26日入住。说明原告2013年3月26日已经入住，违约金不能算到2013年6月30日。原告强行入住房屋，被告想原告既然住进去了就住进去吧，但原告强行入住房屋没有交清房款；由于原告没有付清房款，被告才没有给原告办理房产证；被告没有给原告办理房产证手续没有违约。原告主张房屋租赁费损失不真实，也没有依据，原告不能即要求违约金又要求赔偿损失，一个萝卜不能两头切。关于主张装修费3600元依据不真实，装修费没有按面积的三倍每平方米10元的算法，既是算也不能按137.79平方米计算房屋内墙和顶部刮腻子款，因原5号楼合同约定建筑面积是94.66平方米。

本院查明

经本院审理查明，2009年12月17日，原告张**（乙方）与被**公司（甲方）签订《诚意金协议》，约定乙方自愿定购甲方云天佳苑5号楼1单元1楼左室的住宅。面积暂定91.44㎡，单价2298元／㎡，总房款（暂定）贰拾壹万零壹佰贰拾玖元整（￥210129）。乙方于2009年12月17日交来壹万元，于2009年12月25日交总房款的30%诚意金，计55444元整（大写）总计：陆**仟肆佰肆拾肆元整（￥65444）。

诚意金协议第一条第3项约定，优惠：赠送地下室。诚意金协议第二条甲方承诺：第2项甲方定于2010年9月30日前交工，逾期甲方支付乙方所交诚意金的5%的违约金。

2011年6月30日，原告张**、何**（买受人）与被**公司（出卖人）签订正式《商品房买卖合同》一份，合同第三条记载买受人所购商品房基本信息记载：第316幢一单元101号房，……，该商品房产权登记建筑面积共94.66平方米，其中，套内建筑面积83.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.12平方米。合同第四条第1款记载计价方式与价款为：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2298元，总金额贰拾壹万柒仟伍**拾玖元整。

合同第八条约定：2011年8月30日交付使用。本合同第九条第1项约定：逾期超过60日的出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之一的违约金。被告没有按期交工交房。

合同附件三（2、3）条，约定内墙及顶棚刮腻子，本合同第13条第（1）项，出卖人关于装饰、设备标准承诺违约责任条款约定：（1）出卖人赔偿双倍的装饰设备（房屋内墙和顶部刮腻子）差价。

合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房在交付使用后60日内给原告办理房屋产权证书，买受人在规定的期限内取得房地产权属证书的买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

2011年8月30日之后包括原告在内的部分购房户未取得合同约定的房屋，购房户多次信访。为解决住宅楼不足以安置购房户的问题，2011年11月20日，被**公司与案外人陈**签订《购房协议书》一份，约定：云**司向新疆**产公司开发的印象江南小区43套房，每平方米2800元，若拆迁户、购房户不愿意去“印象江南”小区，则在9号楼安置。2011年11月20日云**司与陈**签订《授权委托书》一份，约定云**司委托陈**在“印象江南”小区购买商品房43套，单价2800元／㎡，购房款从“云天佳苑”小区2号、4号、5号住宅楼和新建项目9号楼销售款监管资金账户支付。同时，被**公司与案外人陈**因故重新签订《授权委托书》一份，内容为被**公司委托陈**在“印象江南”小区购买商品房40套，每平方米均价2800元，购房款从“云天佳苑”小区2号、4号、5号住宅楼和新建项目9号楼销售款监管资金账户支付。两份《授权委托书》委托房屋套数不一样，其它内容一致。

被告云**司（甲方）与陈**（乙方）重新签订《购房委托协议书》一份，约定甲方须购买“印象江南”小区商品房40套，每平方米均价为2800元。在具体事项中，双方约定：乙方按甲方提供的拆迁户和购房户名单分配安置，如有超过的面积和楼层的调整均由乙方负责。被告云**司、案外人陈**分别在授权委托书、购房委托协议书中加盖公司印章、签名。同日，原告向陈**交付“云天佳苑”小区转交“印象江南”小区安置户明细表一份，原告张*智系安置于“印象江南”小区的购房户。

2012年4月6日，陈**（甲方）与原告张**（乙方）签订《补充协议》一份，约定：经协商将张**买云天房产原5号楼1单元，现更换为现在的9号楼2单元8层右手。面积为118平方，定于2013年5月30号完工，如预期不能完工甲方违约赔偿乙方每月1000元损失，由陈**和房管局负责，其他条款按原合同执行。协议落款分别由陈**、张**签名、捺印。

由沙湾**管理局出具的“云天佳苑”9#高层住宅楼拆迁户及购房户安置备案表记载，9号楼2单元8层右手（即2802室）建筑面积为137.79平方米。原告称该备案表中记载的房屋面积，系被告2011年11月18日委托沙湾**限公司测绘形成，交给沙湾**管理局备案。2012年8月28日，原告就“云天佳苑”9号楼向沙湾县发展和改革委员会申请销售价格备案，住宅楼均价为4430元，沙湾县发展和改革委员会准予备案。

原、被告均认可原告张**已交付房款155444元。原告张**与何红英系夫妻关系。

原告签订购房合同，是为了儿子结婚之用，因被告没有按照合同约定于2011年8月30日如期交房，原告何**与吴某甲于2011年11月1日签订租房合同，租期两年；原告举证租房合同和出租房屋收条两份，及证人吴某甲到庭作证，证明产生房租费22个月22000元损失。

被告交付使用的商品房9号楼2单元8层右手（即2802室）建筑面积为137.79平方米的房屋内墙及顶棚没有刮腻子。2011年6月30日，原告张**、何**（买受人）与被**公司（出卖人）签订正式《商品房买卖合同》，该合同附件三（2、3）条，约定内墙及顶棚刮腻子，调换前第316幢（即5号楼）一单元101号产权登记建筑面积共94.66平方米。本合同第13条第（1）项，出卖人关于装饰、设备标准承诺违约责任条款约定：（1）出卖人赔偿双倍的装饰设备（房屋内墙和顶部刮腻子）差价。原告要求被告承担装饰设备没有达到合同约定的标准违约责任，原告举证装修合同、收条及证人吴某乙证言，证明该费用是3600元，主张被告按约定赔偿原告7200元。

以上查明的事实，有原、被告举证及原告申请的证人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

一、关于原、被告之间《诚意金协议》、《商品房买卖合同》效力的认定。

原、被告于2009年12月17日签订的《诚意金协议》，对买卖的房屋的房号、面积及价款等进行了约定。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。即原、被告之间的《诚意金协议》应认定为商品房买卖合同。

在签订《诚意金协议》之后，原、被告于2011年6月30日，针对“云天佳苑”小区5号楼1单元1楼左室的房屋，重新签订了《商品房买卖合同》，该合同对被告购买的房屋的房号、面积、房屋价款、付款方式等均重新进行了明确，对交付期限及违约责任进行了变更，从性质上看，该《商品房买卖合同》是对《诚意金协议》的补充和变更。

原、被告之间就“云天佳苑”小区5号楼1单元1楼左室达成的房屋买卖合同为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。

二、关于陈**的代理权限及对2012年4月6日张照*与陈**《补充协议》的效力的认定。

原告举证的案外人陈**与云**司于2011年11月20日签订了两份《购房协议书》及《授权委托书》，两份购房委托协议书均约定由被告云**司委托陈**在“印象江南”小区购买商品房用于安置购房户、拆迁户，房屋均价为2800元。这两份协议书有：“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在9号楼安置”的内容。即证实授权委托了：“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在9号楼安置。”，被告向陈**交付“云天佳苑”小区转交“印象江南”小区安置户明细表一份，原告张*智系安置于“印象江南”小区的购房户。原告张*智是不愿意到印象江南小区安置的购房户，按照上述授权应在9号楼安置。

被告在（2015）沙民二初字第2号案件举证的，被告云**司（甲方）与陈**（乙方）重新签订《购房委托协议书》一份，约定甲方须购买“印象江南”小区商品房40套，每平方米均价为2800元。在具体事项中，双方约定：乙方按甲方提供的拆迁户和购房户名单分配安置，《购房协议书》未约定（即未授权）“不愿意过去的（即不愿意去印象江南小区的）在9号楼安置”的条款。

被告称陈**给原告的《购房委托协议书》及《授权委托书》已经撤销作废，但是被告没有在原件文书上注明已作废，也没有收回。被告也没有证据证明撤销“不愿意到印象江南小9号安置授权”的通知送达与合同相对人原告。故原告举证的《购房协议书》及《授权委托书》均形式合法，对外均具有证明作用。2012年4月6日陈**与原告签订《补充协议》，约定将原告张**原购买的5号楼的商品房更换为9号楼2802室。原告张**与陈**签订该《补充协议》，是基于陈**手中持有与云**司签订的《购房协议书》、《授权委托书》，有理由相信陈**具有代表云**司办理房屋调换相关事宜的权限。

2013年3月26日申请人（被告）云天公司向克拉玛依在仲裁委员会申请仲裁，要求被申请人（原告）补偿调换9号楼面积增加的差价。其行为表明是对陈**调换9号楼行为的认可，其追认行为有效，陈**调换9号楼的行为不再是表见代理而是有权代理。

2012年4月6日原、被告之间9号楼2单元8层（2802）补充协议房屋买卖合同为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。

关于违约行为的认定。

（一）、根据原告举证的陈**出具的证明，该证明主要内容是：购房户及拆迁户多次上访，委托我解决，当时购房户不愿意到9号楼；因为公摊面积大，房屋面积大，付不起钱；经本人和房管局多次劝说，云天公司委托我才签订了合同。从2012年4月6日补充协议内容看，5号楼1单元101室与9号楼2单元8层（2802室）区域位置、面积、结构均不同，5号楼是多层，9号楼是高层，从原告举证的陈**的证明可以说明购房户对9号楼的情况是熟知的，高层房屋没有地下室原告对此情况是知情的，从5号楼调整到9号楼，证明是双方多次协商谈判、斡旋、妥协酝酿的结果；是双方根据房屋位置、价格、结构情况权衡利益得失的结果。调换至没有地下室的9号楼补充协议中没有约定地下室问题，当时原告没有提出异议。证明《补充协议》的达成是双方要约、承诺的一致意思表示。

根据《中华人民共和国劳动合同法》第十二条、第六十一条当事人的名称、合同标的及数量是合同的必备条款，应当是明确的，合同的其它条款可以事后补充或者按交易习惯确定，调换房屋的补充协议不是房屋互易协议，因为此时房屋均还没有取得所有权，补充协议实际是一份合同履行标的变更协议，补充协议约定其它条款按原合同执行，是将5号楼买卖合同标的除外的其它条款作为9号楼买卖合同的条款去执行。

从房屋预售及房屋交易程序来看，5号楼调换至9号楼房屋后，要申请撤销5号楼的房屋预售登记备案手续，重新办理9号预售登记，重新签订9号楼的买卖合同；并以双方重新签订的9号楼的买卖合同办理房屋交易物权登记，所以9号楼的房屋买卖合同关系是新的买卖合同关系。基于以上理由，原告主张5号楼2009年的地下室600元每平方米×9.6㎡=5760元的诉讼请求不予支持。

（二）、被告辩称：原告在克拉玛依市仲裁委员会仲裁时，自认是2013年3月26日入住的，被告没有举证原告自认的证据。2013年3月26日申请人（被告）申请仲裁两者房屋的面积差价，证明被告是对陈**代理行为的追认；但不能证明原告此时即亦入住9号楼。原告的诉讼请求第二项计算被告没有按期交付房屋的违约金计算至2013年6月30日，证明原告认可强行入住占有9号楼时间是2013年6月30日。原告举证的装修合同是2014年2月25日签订的，证人吴某乙证明装修了3个多月，到2014年6月底、7月初完工。原告举证租赁合同及证人吴某甲证实原告租房一直使用到2013年11月1日两年。被告逾期交房的违约损失应计算届至2013年6月30日。

（三）、2009年12月17日签订的诚意金协议与2011年6月30日签订的正式买卖合同，后者是前者的补充和变更，二者并不是解除、终止关系。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。原告向被告提出了合同不同履行阶段的违约行为的违约责任，原告首先有请求权，不存在对违约行为双重评价问题。正式买卖合同中原、被告协商对交房履行期限进行了变更，即延期履行交房，原告对延期交房的损失并没有明确表示放弃，根据〈最**法院《关于民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》〉第十六条，被告作出延期履行承诺，视为被告“同意履行义务”。诚意金协议违约责任的时效，因被告同意履行义务而中断，被告超诉讼时效的辩解本院不予采纳。

关于违约责任。

（一）、原告主张被告违反2009年12月17日签订的诚意金协议，被告没有按照2010年9月30日交工的逾期违约金65444元×5%=3272.2元，本院予以支持。原告主张被告违反2011年7月1日签订的《商品房买卖合同》，被告没有按照2011年8月30日交工的违约金10259.30元（从2011年8月30日至2013年6月30日计算，660天×155444元×0.0001元=10259.30元），本院予以支持。

本案原告主张了房租费22个月（2011年11月1日-2013年11月1日）22000元损失。因原告计算逾期交付房屋违约金至2013年6月30日，即自认2013年6月30日强行入住占有房屋。故原告主张的2013年7月-11月1日的房租损失与本案案件没有关联性。20个月房租损失18333.33元，原告主张的违约金是13531.50元，我国违约责任损失实行填补原则，本案违约金不足以弥补损失，当事人可以要求增加违约金，故支持原告的违约请求共计为18333.33元。

2011年6月30日，原告张**、何**（买受人）与被**公司（出卖人）签订正式《商品房买卖合同》，该约定内墙及顶棚刮腻子，出卖人关于装饰、设备标准承诺违约责任条款约定：（1）出卖人赔偿双倍的装饰设备（房屋内墙和顶部刮腻子）差价。约定的条款合法有效，调换的9号楼买卖合同约定其他条款按原合同执行。原合同执行的面积是第316幢（即5号楼）一单元101号产权登记建筑面积共94.66平方米。被告交付使用的商品房9号楼2单元8层右手（即2802室）建筑面积为137.79平方米。被告辩解既是赔偿也应按比例算的辩解予以采纳，被告辩解原告3600元刮腻子材料及手工费不真实，没有举证证明，不予采纳。对原告主张赔偿双倍的装饰设备（房屋内墙和顶部刮腻子）即94.66平方米／137.79平方米÷3600元=2473.15元，按约定违约金是价款的2倍；原告主张违约金4946.31元，本院予以支持。

（二）、2013年3月26日申请人（被告）云**司向克拉玛依在仲裁委员会申请仲裁，请求被申请人张**、何**支付房屋调换的面积差价，该仲裁裁决书因程序违法被克**市中院撤销；因事后没有达成新的仲裁协议，云**司向沙**法院起诉，本院已作出（2015）沙民二初字第2号民事判决书，双方当事人均提起上诉。被告辩解被告没有给原告办理房产证手续，是因为原告没有给付房屋面积差价款。原、被告约定在交付使用后60日内给办理房屋产权证书，对房屋差价价款支付时间约定不明确；不能确定先后顺序，对支付房屋差价不能确定先后的，并不能代表原告对差价款的支付可以任意时间，应认定支付房屋差价款与办理房产证是同时；在原告没有支付房屋差价款的同时，原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金是不恰当的，故原告此项诉讼请求本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十一条，第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，〈最**法院《关于民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》〉第十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告张**、何**要求被告新疆云**有限公司支付地下室损失5760元的诉讼请求；

二、被告新疆云**有限公司赔偿原告张**、何**因迟延交付房屋的违约金18333.33元；

三、驳回原告张**、何**请求被告新疆云**有限公司办理房屋所有权属证书迟延违约金1554.40元的诉讼请求；

四、被告新疆云**有限公司支付原告张**、何**因交房装修、装饰部分不符合约定的违约金4946.31元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的50046元，案件受理费1052元，因适用简易程序减半收取526元，由原告张**、何**负担281.32元，由被告新疆云**有限公司负担244.68元（本案受理费已由原告预交，被告负担的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二十五日