新疆阿克**限责任公司因与张*商品房销售合同纠纷一案二审判决书

审理经过

上诉人新疆阿克**限责任公司（以下简称金**司）因与被上诉人张*商品房销售合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第1073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人金**司的委托代理人孙*，被上诉人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年10月22日，被告取得金洲万象城《商品房预售许可证》。2014年7月30日，原告向被告付款10000元，8月11日通过公积金转账向被告付款40000元，9月2日付款32086元。2014年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的金洲万象城2幢1单元1501号商品房1套，房屋面积112.23㎡，单价3850元／㎡，总价432086元。付款方式为公积金按揭，原告已付82086元，付足首付款后，剩余300000元由原告办理公积金按揭贷款。合同还对双方的权利义务、违约责任、交房时间及其他内容进行了约定。按约定，买受人在签订合同并付足首付款后，有义务在本合同签订之日起5日内按甲方指定的银行（公积金管理中心）的要求接受银行（公积金管理中心）的贷款资格审查。否则，每逾期1日按贷款万分之三向出售人支付违约金，逾期超过15日，出售人有权解除商品房预售合同，买受人应按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金，扣除违约金后的房款出卖人在30日内退还买受人。因买受人原因在本合同签订之日起15个工作日内未获得银行（公积金管理中心）贷款的审查批准，买受人需在5日内与出卖人达成新的付款协议，否则出卖人有权单方解除合同，将房屋另行出售，并要求买受人支付已付房款5%的违约金，扣除违约金后的房款在30日内退还买受人。出卖人应当在2014年10月31日前，向原告交付经验收合格的房屋，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。原告分三次共计向被告付款82086元。2014年10月9日，原、被告签订的《商品房买卖合同》在阿克苏市住房和城乡建设局备案。按照合同约定，被告应当于2014年10月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，但被告至今未按约定交付房屋。2015年3月25日原告诉至本院。

2015年3月25日被告与阿克**有限公司签订《阿克苏城区热电联产集中供热换热站土地使用协议书》，就被告向阿克**有限公司提供换热站建设用地相关事宜进行了约定。2015年4月2日，阿克苏市人民政府下发了《关于实施阿克苏市集中供热二期工程工作的通知》，该通知载明的集中供热2期工程覆盖范围包括：西湖大道以南，解放路沿线及以西，乌喀路以北区域。

一审法院认为

原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告张*的诉讼请求有其向本院提交的《商品房买卖合同》、交款收据为证，足以证实。被告认为，合同第八条在约定交房时间的同时还约定，遇有国家政策性法规导致工期延误的出卖人进行合理顺延，被告之所以未按约定向原告交付房屋是因为遇到政府对城区供暖管网进行统一改造，按照政府要求被告将金洲万象城的供暖方式由地辐射燃气壁挂炉改为集中供暖，政府一级管网建设未完工的情况下，被告开发的金洲万象城内的二级管网无法实施，导致被告工期延误，该情形符合合同约定的特殊原因下的合理顺延，被告不应承担违约责任。被告用于证实上述观点的主要证据是阿克苏市人民政府于2015年4月2日发布的通知，该通知显然不属于合同约定的国家政策性法规之范畴，且该通知的发布的时间是2015年4月2日，而原、被告约定的交房时间是2014年10月31日前，前后时隔半年之久，无法证实两者之间有必然的因果关系。在庭审中被告称，原告所购房屋在2015年5月31日前即可交付，但时至今日，该项目尚未竣工。据此，被告提交的证据不足以反驳原告的主张，也无法证实其关于逾期交房是遇到国家政策性法规调整、阿克苏市人民政府实施集中供热管网建设导致工期延误。对被告上述抗辩理由，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定，全面履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付经验收合格的房屋。第九条第2项约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。按此约定，原告关于解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并由被告退还已付房款82086元，支付违约金738.7元的诉讼请求依法成立，本院予以支持。被告另称，原告未按合同约定向被告支付剩余房款，被告将保留追究其逾期付款违约责任的权利，但未在本案中主张，对此，本院不做处理。

原审法院判决：一、解除原告张*、被告新疆阿**限责任公司于2014年9月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆阿**限责任公司向原告张*退还购房款82086元及违约金738.7元。上述两项合计82824.7元，由被告新疆阿**限责任公司于判决生效之日起10日内一次性向原告张*付清。

上诉人诉称

上诉人金**司不服原审判决上诉称，上诉人未能按时交房的原因符合双方签订的商品房买卖合同中约定的交房期限合理顺延的特殊情形，且上诉人提交的证据足以证明。原审法院对该证据不予采纳，认定上诉人违约错误，请求二审法院认清案件事实，依法驳回被上诉人在原审的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人张*答辩称，商品房买卖合同约定的交房时间是2014年10月31日，上诉人在约定时间根本不具备交房条件，请求驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，上**洲公司与被上诉人张*签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。上**洲公司认为，其未能按时交房是因为遇到政府对城区供暖管网进行统一改造，按照政府要求上诉人需将金洲万象城的供暖方式由地辐射燃气壁挂炉改为集中供暖，政府一级管网建设未完工的情况下，上诉人开发的金洲万象城内的二级管网无法实施，导致上诉人工期延误，其未能按合同约定时间交房符合双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房期限合理顺延的特殊情形，故不应构成违约，但根据上诉人提交的《关于实施阿克苏市城市集中供热二期工程工作的通知》，该通知的下发时间为2015年4月2日，该通知下发时，合同约定的交房时间已过半年，该通知与上诉人逾期交房之间没有必然的因果关系，且该通知显然不属于合同约定的国家政策性法规之范畴，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1871元，由上诉人新疆**有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日