史**与马*房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

审理经过

原告史张*与被告马*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭审理，原告史张*的委托代理人刘**到庭参加了诉讼。被告马*经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告史张**称：2013年3月13日，我与被告签订厂房（或仓库）租赁合同，被告将位于本市新市区三工村东兴街西北宾馆旁（天津**林总队旁）的库房出租给我使用。合同签订后我依约支付了租金，其中一楼库房的租金支付至2016年12月15日，二楼库房的租金支付至2017年3月15日。合同履行过程中，高新区（新市区）“三合一”场所专项整治领导小组办公室将该库房认定为“三合一”场所，要求整改，但被告一直拖延、未予重视。2015年8月12日天津港爆炸事故发生后，社区民警及工作人员多次来库房检查、督促整改，在被告无法整改的情况下，要求我将库房内货物搬出，以消除安全隐患，否则将对库房采取查封措施。鉴于此，我于2015年10月25日搬出了二楼的全部货物、一楼的大部分货物，将库房交还给被告。2016年1月11日，我搬出了一楼剩余的零星货物，但被告一直拖延返还我未使用期间的租金。现诉至法院，请求解除与被告在2013年3月13日签订的租赁合同，判令被告返还房屋租金59589元并承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告马*未到庭也未提交答辩状。

本院查明

经审理查明：2013年3月13日，被告马*（出租方、甲方）与原告史**（承租方、乙方）签订厂房（或仓库）租赁合同约定：被告将位于本市新市区天津**林总队旁的800平方米厂房出租给原告作为库房、办公使用；一楼厂房租期6年，自2012年12月15日起至2018年12月15日止，年租金3.5万元；二楼厂房租期6年，自2013年3月15日起止2019年3月19日止，前两年年租金2万元，两年后年租金2.5万元；租金一次交两年，合同签订后交纳两年的租金。

上述合同履行过程中，原告已支付被告一楼2014年12月15日至2016年12月15日两年的租金7万元和二楼2015年3月15日至2017年3月15日两年的租金5万元。

2014年11月4日，高新区（新市区）“三合一”场所专项整治领导小组办公室向原告下发了《“三合一”场所消防安全专项整治告知书》，原告的儿子史**签署了《“三合一”场所消防安全承诺书》。承诺书中原告承租的房屋属于第二类场所，应于11月9日前采取不开门窗洞口的防火墙和耐火极限不低于1.5h的楼板将住宿部分与非住宿部分完全分隔，住宿与非住宿部分应分别设置独立的疏散设施；不能满足上述要求时，所有住宿人员全部搬出（注：告知书中第二类“三合一”场所有下列情形之一的不能满足上述要求时，不得设置人员住宿场所。1.建筑高度﹥15m；2.建筑面积﹥2000m2；3.住宿人数超过20人）。

2015年10月25日，原告搬出了二楼的全部货物及一楼的大部分货物。2016年1月11日，原告搬出了一楼剩余的货物。

2016年1月13日，原告以邮政快递方式向被告寄送律师函，通知解除合同并要求返还租金59589元，该邮件短信反馈信息为妥投签收。

经询，原告称其租赁一、二楼作为经营回力鞋的库房，一、二楼无人居住，三楼为被告及其家人居住。原告还称2015年10月25日及2016年1月11日搬出货物时被告均在场。

另，原告本案审理中提交了2016年1月6日与被告谈话录音的光盘。原告要求返还的租金为：二楼自2015年10月25日至2017年3月15日未使用的16个月租金33336元，一楼自2016年1月11日至2016年12月15日未使用的9个月租金26253元。

以上事实有合同书、收条、告知书、承诺书、责任书、律师函、录音资料以及庭审笔录存卷为证。

本院认为

本院认为，《消防法》第十九条规定，生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应当与居住场所保持安全距离；生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。被告将自建楼房的一、二楼出租给原告作为库房使用，而三楼为其自己居住使用，政府有关部门已认定为“三合一”场所，本案无证据证明该楼房符合国家工程建设消防技术标准或者经整改后符合要求，故该租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况而导致原告无法使用房屋的事实应予认定。

《合同法》规定，当事人一方依照该法的有关规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案原告于2016年1月13日通知被告解除合同，无证据表明被告对此存有异议，故双方之间的租赁合同已于2016年1月13日解除。原告现主张解除合同已无实际意义，也不符合法律规定，本院对此不予支持。

《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已支付但未使用房屋期间的租金，被告应予返还。根据原告已支付一、二楼租金的租赁期限及月租金标准，一楼2016年1月13日至2016年12月15日未使用房屋时间为11个月，原告现主张返还一楼9个月的租金26253元（按月租金2917元计算）成立；原告虽于2015年10月25日搬出二楼的货物，但此时合同尚未解除且被告收回二楼房屋也无其他证据印证，故被告应返还二楼2016年1月13日至2017年3月15日未使用房屋14个月的租金，即29162元（按月租金2083元计算）。被告应返还租金合计为55415元，其未到庭视为放弃抗辩权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告马*返还原告史**租金55415元；

驳回原告史**的其他诉讼请求。

以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼标的额59589元，确认给付额55415元，确认给付额占诉讼标的额的93%。案件受理费1289.72元（原告已预交）由原告负担7%即90.28元，被告应负担93%即1199.44元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一六年四月二十一日