新疆维**戈壁农场与新疆蓝云**有限公司土地租赁合同纠纷民事一审判决书

审理经过

原告（反诉被告）新疆维吾尔自治区东戈壁农场（以下简称东戈壁农场）与被告（反诉原告）新疆蓝云**有限公司（以下简称蓝云公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日作出（2015）新民三初字第285号民事判决，经二审撤销原判、发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理，原告东戈壁农场的委托代理人邱**、被**公司的委托代理人苏海军和喜建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）东戈壁农场诉称：2009年10月26日，我场（甲方）与被告管理的新疆蓝云安全职业技术培训学校（乙方、以下简称蓝云学校）签订租赁协议约定：甲方将位于女子劳教所北围墙向北15米、文光路向东高新技术开发区地界止、第五监狱以南的闲置院落临时租给乙方作为物资等存放场地，租用期自2009年9月15日至2010年9月14日；同时约定期间如因国家、政府、上级管理机关或部门使用该土地导致本合同无法履行时，合同终止，乙方应在甲方规定的期限内无条件退出，双方互不承担违约责任；还约定乙方不得在该租用土地上建设永久性建筑物，临时性建筑物在合同期满或因故不能继续履行合同时，由乙方自行拆除，并恢复土地原状，双方互不承担责任。该租赁协议约定的租赁期限届满后，被告继续使用上述承租的土地，我场收取租金，但双方未另行签订书面的续租协议。根据法律规定，这种不定期租赁合同关系，双方均可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2012年因上级机关使用上述土地，我场已口头通知被告有关搬迁事宜，2013年也多次进行催促。2014年7月10日，我场又正式以书面形式通知被告尽快做好搬迁准备，应于2014年9月20日之前全部搬迁完毕。被告对上述通知予以签收，但时至今日仍未搬离，还提出多项不合理要求，而其他搬迁户全部搬离。为维护我场合法权益，现诉至法院，请求判令解除双方之间的不定期租赁合同，判令被告按照合同约定立即自行拆除地上建筑物、恢复土地原状，本案诉讼费用由被告承担。

被告（反诉原告）蓝**司辩称并反诉诉称：原告出租给我方的土地为国有划拨土地，其将监狱用地改变用途，出租未经政

府土地管理部门批准、也未缴纳土地出让金，违反了法律法规的效力性强制性规定，故应驳回原告主张解除合同的诉讼请求，请求确认该合同为无效合同。我方投入500多万元建造房屋，该损失应由原告赔偿，请求判令原告赔偿损失518.56万元并承担全部诉讼费用。

原告（反诉被告）东戈壁农场对反诉辩称：双方签订的租赁合同合法有效，不定期租赁可以随时解除合同，合同中对于拆除地上建筑物、恢复土地原状有明确约定，被告对此应有认知，其投资建房并使用多年，并没有产生损失，所主张的金额也不真实、确定，请求驳回被告的反诉请求。

本院查明

经审理查明：蓝**校是被告的内部机构。2009年10月26日，原告（甲方）与蓝**校（乙方）签订租赁协议约定：甲方将位于女子劳教所北围墙向北15米，文光路以东高新技术开发区地界止，第五监狱水井以南的闲置院落临时租给乙方作为物资等存放场地，租用期一年自2009年9月15日至2010年9月14日止，租赁费5.5万元／年；承包期间如因国家、政府、上级管理机关或部门使用该土地导致本合同无法履行时，合同自行终止，乙方应在甲方规定的期限内无条件退出，双方互不承担违约责任，租金按实际使用天数折算；乙方不得在该租用土地上建设永久性建筑物，临时性建筑物在合同期满或因故不能继续履行合同时，由乙方自行拆除，并恢复土地原状，双方互不承担责任。

上述租赁协议的租赁期间届满后，双方未再续签合同，蓝云学校继续承租并每年向原告支付租金，其支付2013年9月15日至2014年9月14日一年的租金8万元后，原告再未向其收取租金。租赁协议中所约定的土地至今仍为蓝云学校占有使用。蓝云

学校承租期间在土地上建造彩钢和砖混结构房屋以及构筑物，用用于教学培训以及对外出租。

2014年7月10日，原告的上级管理机关新疆维吾尔自治区第五监狱（以下简称第五监狱）向包括蓝云学校在内的商户（承租户）书面通知，要求在接到通知后于同年9月20日前全部搬迁完毕，蓝云学校校长苏**签收该通知书。

本案审理中，被告提交其于2015年11月9日申请公证处证据保全土地及地上建筑物现状的公证书一份，还提交一份2015年12月2日其委托评估机构对地上建筑物、构筑物价值评估的报告书，该评估意见资产价值为581.56万元。

另，蓝云学校承租的土地登记的使用权人为第五监狱，登记的地类（用途）为监狱用地、使用权类型为划拨。第五监狱曾于2015年4月2日出具一份其该土地使用权自2009年6月10日委托本案原告负责对外出租管理及有关事项的证明。

又，2014年10月8日，乌鲁木齐**管理委员会、乌鲁木齐市新市区人民政府向第五监狱发出“关于加快合作用地清理工作的函”，该公函的内容为“为加快产业升级，我区目前在北区工业园东站路以东、冬融街以南、倒班宿舍以西、清心路以北安排了新疆天**限公司等三家企业的建设用地，并将于2015年5月开工建设。为确保上述企业项目如期开工，请贵单位在2015年4月5日前完成该地块内租赁户外迁为盼”。

以上事实有协议书、证明书、国有土地使用权证、政府文件和公函、照片、公证书、评估报告书以及庭审笔录存卷为证。

本院认为

本院认为，原、被告争议焦点之一是租赁合同是否有效，即是否违反了法律法规的效力性强制性规定，以及如合同有效，原

告解除合同是否符合法律规定。双方租赁合同的标的物确为划拨土地使用权，但《城乡规划法》有关禁止擅自改变项目用地用途的有关规定并不适用本案土地租赁合同纠纷。行政法规规定划拨土地使用权须符合一定条件并经政府相关管理部门批准方可出租，由于该行政法规的规定属于管理性的强制性规定而非效力性强制性规定，如原告系擅自出租划拨土地使用权应承担相应的行政责任，但其与被告订立民事性的租赁合同的效力并不受此影响，故被告以违反法律法规的效力性强制性规定而反诉确认租赁合同无效的请求于法无据，本院不予支持。原、被告于2009年10月26日签订的租期一年的租赁协议是双方真实意思的表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。一年的租赁期间届满后，双方未再签订租赁合同，而被告继续使用租赁物，原告没有提出异议并继续收取租金，故按照《合同法》规定，上述租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《合同法》规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告已于2014年7月10日履行了其解除合同的通知义务，被告对此也知晓，故原告主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。

原、被告争议焦点之二为合同解除后地上的建筑物是由被告自行拆除、恢复土地原状，还是由原告向被告进行赔偿。《合同法》规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方在合同中明确约定“临时性建筑物在合同期满或因故不能继续履行合同时，由乙方自行拆除，并恢复土地原状，双方互不承担责任”，该合同在双方不定期租赁中继续有效，被告应按此约定履行其合

同义务。原告要求被告自行拆除地上建筑物、恢复土地原状的请求符合法律规定，本院予以支持。被告租赁土地使用权，其占有使用土地所获得的收益归于自己，其在地上建造建筑物是用于自己开办培训学校或出租房屋等获取收益的必要支出，按被告所述的已支付的租金金额以及被告占有使用土地的时间，其现要求原告赔偿地上建筑物损失518.56万元明显不公平，也有悖常理。被告反诉主张原告赔偿518.56万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）新疆维吾尔自治区东戈壁农场与被告（反诉原告）新疆蓝云**有限公司的不定期租赁合同；

二、被告（反诉原告）新疆蓝云**有限公司于本判决生效后十日内拆除承租土地使用权范围内的地上建筑物、恢复土地原状，未自行拆除地上建筑物、恢复土地原状则承担因此产生的实际费用；

三、驳回被告（反诉原告）新疆蓝云**有限公司反诉诉讼请求。

本案本诉案件受理费1175元（原告已预交）现由被告负担，反诉案件受理费24049.60元（被告已预交）由被告自行负担。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区

乌鲁**人民法院，并预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一六年三月十六日