刘*与李**、刘**确认合同效力纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘*因与被上诉人李**、刘**确认合同效力纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2015）五垦法民一初字第00652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘*、被上诉人李**、被上诉人刘**的委托代理人周*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2011年4月2日，刘*与李**签订《房屋买卖协议》。协议约定：李**自愿将五家渠东区阳光二期2号楼1单元402室（建筑面积94.4平米）出售给刘*；房屋价款为250000元；付款方式为分期付款，第一次付150000元，第二次在7月再支付50000元，剩余房款在房屋过户时一并付清。《房屋买卖协议》签订后，2011年4月2日、7月30日、10月2日，刘*分别支付给李**房款153000元、47000元、25000元，合计225000元；李**将房屋交给刘*使用，刘*将房屋装修后入住至今；2012年10月15日，该房屋经五**管理局登记颁发房屋产权证（五房权证城字第××号），房屋所有权人为李**单独所有。李**与刘*一直未办理权属过户手续。2013年1月15日，李**向刘**借款200000元，并将上述房屋进行抵押作为担保。李**、刘**到五家**管理局办理抵押登记，五家**管理局于2013年1月17日颁发房屋他项权证（五房城他字第20130031号），房屋所有权人为李**，房屋他项权人为刘**。2013年5月16日，新疆生产建设兵团第六师国土资源局给该房屋颁发国有土地使用证［农六师国用（2013）第1211959号］，载明该房屋的土地使用权人为李**，李**将土地使用权证交给了刘*。2013年8月，刘*向法院提起民事诉讼，要求李**办理过户手续，后刘*撤回起诉。2014年4月，刘**向法院提起民事诉讼，要求李**归还借款200000元。经法院调解，两人达成调解协议，“李**于2014年9月15日一次性付清刘**借款200000元”。但李**至今未能清偿该借款。刘*要求李**办理过户手续，但该房屋已被抵押，李**未将借款归还刘**，刘**不同意解除房屋抵押。故诉至法院。

原审法院认定上述事实的证据有：《房屋买卖协议》、收条、垃圾清运费、物业费及水电暖费票据、房屋契税及维修基金票据、装修合同、（2013）五垦法民一初字590号民事裁定书、（2014）五垦法民一初字578号民事调解书、房屋产权证、房屋他项权证、房产管理所抵押登记证明，以及当事人陈述。

一审法院认为

原审法院认为，首先，关于刘*与李**之间签订的《房屋买卖协议》是否有效问题。刘*与李**签订《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，刘*按协议支付房款，李**将房屋交刘*居住并使用至今，房屋买卖协议应为有效，对刘*要求确认《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，予以支持。其次，关于李**与刘**之间的抵押合同及抵押行为是否有效问题。因刘*与李**买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，该房屋仍登记在李**名下。刘**根据李**提交的房屋所有权证，有理由相信李**即是房屋的所有权人，而与李**设立了担保物权是有效的。故刘*要求确认李**与刘**之间的抵押合同及抵押行为无效的诉讼请求，不予支持。第三、关于刘*要求李**协助办理产权过户手续应否得到支持的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。故对刘*要求办理产权过户手续的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条；最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条；《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条；《中华人民共和国担保法》第五十二条；《最**法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、刘*与李**于2011年4月2日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回刘*的其他诉讼请求。本案受理费500元，邮寄送达费88.8元，合计588.8元，由李**负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人刘*不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审判决认定事实有误。2013年1月15日，刘**明知李**没有提供该房屋土地使用权证，仍与李**串通签订了该房屋的抵押合同，其行为属于恶意，按照合同法第五十二条的规定，应认定抵押合同无效。2、该房屋的《房屋他项权证》系五家渠市房管局违法办理，应属无效。五家**理局是在刘**没有提供该房屋的土地使用证的情况下为刘**办理了他项权证，显然违反了法律规定，应属无效行为。3、本案李**转让房屋给刘*在前，而李**与刘**恶意串通抵押该房屋在后，并且刘*要求过户也在抵押之前。一审法院适用物权法第一百九十一条之规定，认定该房屋作为抵押财产，在债务未清偿前，不得办理过户手续是错误的。请求二审法院依法改判认定抵押合同及抵押行为无效，并由李**协助刘*办理房屋过户手续。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称其愿意协助上诉人办理房屋过户手续，并愿意给被上诉人刘**还款。

被上诉人刘**辩称，抵押行为合法有效。该涉案房屋登记在李**名下，其办理抵押的行为系有效处分，刘**系善意取得抵押权。2、涉案房屋登记于李**名下，刘*并未获得涉案房屋。刘**与刘*并不认识，不存在恶意串通的行为。一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人均未提供新证据。

本院查明

经审理，本院查明事实与一审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为，上诉人刘*与被上诉人李**之间签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，上诉人刘*按照协议约定支付了购房款，被上诉人李**按协议约定交付了房屋，虽然双方当事人未办理房屋产权过户登记手续，但也只产生作为合同标的物的房屋所有权不能转移的法律后果，并不影响本案上诉人刘*与被上诉人李**之间房屋买卖行为的效力，故刘*与李**之间签订的《房屋买卖协议》有效。关于被上诉人李**与被上诉人刘**之间就涉案房屋办理抵押的行为是否有效的问题。虽然上诉人刘*与被上诉人李**之间的房屋买卖行为有效，但双方未办理房屋过户登记手续，也未到房管部门办理登记备案，故双方之间的买卖行为对外并未产生公示效力，被上诉人刘**基于对房屋产权证登记为被上诉人李**，而相信被上诉人李**系该房屋所有权人的情况下，与李**就涉案房屋在房管部门办理了物权抵押登记，刘**履行了债权行为，双方之间的物权抵押行为符合物权变动的公示、公信原则，应认定为有效。被上诉人刘**履行债权并办理抵押登记时并不知道该房屋已卖与上诉人刘*的事实，故不存在与被上诉人李**恶意串通。上诉人主张被上诉人刘**系恶意，抵押行为无效的上诉理由不能成立。因涉案房屋被设定了抵押担保物权，抵押担保物权的公信效力优于上诉人刘*与被上诉人李**之间房屋买卖行为的效力，故在被上诉人李**未清偿被上诉人刘**债权的情况下，上诉人刘*因该房屋作为抵押财产无法办理房屋过户手续，故上诉人主张由被上诉人李**配合其办理房屋过户手续的上诉理由也不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，邮寄送达费226.4元，合计726.4元，由上诉人刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十日