原告苏*红诉被告镇平县石佛寺镇贺庄村第二村民小组为房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告苏**与被告镇平县石佛寺镇贺庄村第二村民小组为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月22日作出（2012）镇民初字第834-1号民事裁定，驳回原告苏**的起诉，原告不服，提起上诉，2013年3月3日河南省**民法院作出（2013）镇民三终字第251号民事裁定，撤销本院（2012）镇民初字第834号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院于2013年5月2日受理后，依法另行组成合议庭，于2013年6月13日公开开庭进行了审理。原告苏**的委托代理人肖*、苏瑞果，被告镇平县石佛寺镇贺庄村第二村民小组的代表人苏**及其委托代理人兰**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：1984年11月28日，原告以900元的价格购买了被告的保管室三间房及地皮，购买该房地产后，原告即对该房地产管理使用至今。但被告现今却不承认该协议。现请求依法确认原、被告的买卖协议有效。

为证明其诉称事实，原告向本院提供下列证据：1、卖房协议一份，用于证实1984年11月28日原告以900元的价格购买被告保管室三间及地皮，四至明确。2、证人贺某某证言、内容为经生产队研究同意，将保管室三间瓦房卖给苏**。3、证人苏某某证言，内容为经生产队研究同意，将保管室三间瓦房及门前地皮卖给苏**。4、证人苏某某证言，内容为经生产队研究同意，将保管室三间瓦房及地皮卖给苏**。5，照片五张，用于证实苏**所购买房屋的现状。

被告辩称

被告辩称，原告与当时的生产队签订的协议书，被告并不知情；2、该买卖行为发生于1984年11月28日，当时约定卖房不卖地，现在标的物已经灭失，双方的权利义务已经终止，合同没有指向的标的，应驳回原告的诉讼请求。

为证明其诉称事实，被告向本院提供下列证据：1、被告代理人对苏某某的调查笔录，内容为，苏**购买生产队的房屋是在分责任田之后，当时生产队将打面机房及庙上的一处房屋一同卖掉。2、对苏某某的调查笔录，内容为，苏**购买生产队的房屋时，只是出具个收款条。3、对苏海平的调查笔录，内容为，生产队卖房不卖地，苏**买的房宅地是其家的老业地，苏**购买庙上的三间房屋也是卖房不卖地，一直到去年苏**才将地皮款交上。4、对苏**的调查笔录，内容为，苏**买的是保管室三间，其买的是庙上三间，生产队卖房不卖地，一直到2011年才将地皮款送到各家各户，当时要带上土地，其也不会在去年再掏地皮款。5、2012年7月18日证人苏长发等联名签署的证明一份，用于证实当时生产队卖给三家的房屋均是卖房屋不卖地。6、照片两张，用于证实买卖合同的标的物已经灭失。

根据原告申请，本院对证人贺某某的调查笔录，内容为经生产队干部协商，将生产队保管室三间以900元的价格卖给苏**，在队长苏**家写的协议。对证人苏某某的调查笔录，内容为，大约1984年，生产队将三间保管室卖给苏**家。

以上原告提供的第1份证据，被告对真实性无异议，本院予以采信；提供的第2、3、4份证据，与第1份证据相印证，本院予以采信；提供的第3份证据，被告无异议，本院予以采信。

以上被告提供的第1、2、3、4、5份证据，所证实的原告购买生产队三间保管室，原告无异议，对该部分事实，本院予以采信；提供的第6份证据，原告无异议，本院予以采信。

本院调取的证据能与原、被告提交的证据相印证，予以采信。

经庭审调查，依据法庭采信的证据和当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实：

1984年11月28日，原告与被告前身生产队签订协议，以900元的价格购买了被告的保管室三间瓦房及附属土地，未办理房屋、土地变更登记手续，之后原告对该房地产管理使用。2012年3月，原告扒旧建新时，被告称当时约定卖房不卖地，双方随发生纠纷。

本院认为

本院认为，原告系被告所在村集体经济组织成员，1984年11月28日原告与被告前身生产队签订协议，原告以900元的价格购买了被告所有的保管室三间房及地皮，双方所签订的协议意思表示真实，且已实际履行完毕，双方已形成房屋买卖合同关系，之后原告对该房地产管理使用，20多年无争议，协议中关于房屋的买卖并不违反法律强制性规定，故协议中涉及房屋买卖的部分有效。但协议所涉及的土地部分，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”原告虽系被告所在村集体经济组织成员，但原告购买房屋及土地后，未按法律的规定履行土地使用权的变更登记手续。同时宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由作为集体成员的农民通过分配无偿取得，无偿使用。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故协议中涉及土地买卖的部分无效。《中华人民共和国民法通则》第六十条规定：“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。”依照《中华人民共和国民法通则》第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：

裁判结果

一、原告苏**与被告镇平**二村民小组于1984年11月28日签订的协议中涉及的房屋买卖部分有效。

二、原告苏**与被告镇平**二村民小组于1984年11月28日签订的协议中涉及的土地买卖部分无效。

案件受理费100元，由原、被告各负担50元。

如不服本裁定，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二O一三年七月二十五日