张**与河南**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人河南**有限公司（下称恒**公司）与被上诉人张**、原审第三人郭**房屋买卖纠纷一案，张**于2014年11月7日提起诉讼，要求：1、确认张**与恒**公司之间签订的选房协议有效，并办理正式备案合同及房屋产权手续等；2、撤销以欺诈手段给他人办理的登记备案手续并予以撤销；3、诉讼费等由恒**公司承担。经审理，河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）于2015年6月10日作出（2014）红民一初字第2246号民事裁定，驳回张**的起诉。张**不服，上诉至本院。本院于2015年8月5日作出（2015）新中民五终字第318号民事裁定，撤销原裁定，指令原审法院对本案进行审理。经审理，原审法院于2015年12月29日作出（2015）红民一初字第1837号民事判决。宣判后，恒**公司不服，提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2010年1月23日，张**与新乡**有限公司（下称鹏**司，现变更为恒**公司）签订《合作建房选房协议》一份，协议约定张**购买鹏**司开发的九裕隆小区1号楼2单元16层F户1606号房（该房建筑面积为136.16平方米）。2007年12月26日，张**向鹏**司缴纳房款300000元。2013年6月3日，郭**与恒**公司签订商品房买卖合同四份，约定恒**公司将其开发的位于九裕隆小区的房产出售给郭**，并在房产登记部门办理了备案登记。其中合同编号为2013-0600146号位于人民东路39号九裕隆金座2单元16层21601的房产经张**、恒**公司确认为本案争议房产。2013年6月4日，郭**向恒**公司出借1300000元，并汇入恒**公司指定账户中，由恒**公司向其出具收据、还款计划等。同日，双方签订商品房买卖补充合同一份，约定在未办理正式产权前，恒**公司以房产作为抵押物不得再出卖其他买受人及挂失，在抵押期间，房产归买受人所有，出卖人每30天付买受人实收房款1.5%利息或还完款项。合同到期，出卖人将房款和全部利息付给买受人后，此商品房买卖合同（编号20130600148、20130600140、20130600144、20130600146）自行解除，补充合同还约定了其他有关内容。后郭**因与恒达瑞之间还款事宜产生争议诉至法院要求恒**公司交付房产、办理房产证、支付违约金等，该案经原审法院作出（2014）红民一初字第730号民事调解书，双方达成以下调解协议：2014年9月30日前，恒**公司偿还郭**本金1300000元、违约金11700元及利息，双方别无其他纠纷。2014年10月31日，恒**公司为张**办理了入住手续，张**向恒**公司缴纳了有关费用。现该房产由张**居住至今。

一审法院认为

原审法院认为：本案中存在两份商品房销售合同。张**与恒**公司签订的《合作建房选房协议》虽然并非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议中对于房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价、交房时间等都进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且张**已经缴纳了全部房款，故该协议应视为有效的商品房买卖合同；期间恒**公司对于协议中约定的房屋坐落位置编号等进行了变更，现已将涉案位于人民东路39号九裕隆金座2单元16层21601号的房产交付张**使用居住至今，因此恒**公司应当及时为张**办理房屋产权过户等手续，故对于张**要求确定协议有效并判令恒**公司为其办理产权手续的诉讼请求，予以支持。另一份为恒**公司与郭**签订的《商品房买卖合同》，经审查及双方确认，郭**与恒**公司签订的涉案争议房产的商品房买卖合同系为郭**出借款项提供的担保合同，并非真实意思表示的买卖合同，《最**法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”经查明，郭**已经以民间借贷案由起诉恒**公司要求还款并达成调解协议。关于张**要求撤销恒**公司为郭**办理的房屋登记备案手续的诉讼请求，张**可以向房产登记部门主张。综上，依照《最**法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：一、确认张**与恒**公司签订的《合作建房选房协议》为有效协议；二、恒**公司于判决生效之日起十五日内为张**办理涉案房屋产权手续；三、驳回张**的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由恒**公司承担。

上诉人诉称

恒**公司上诉称：一、张**与上诉人签订涉案协议后，未按约定交纳契税、维修基金等费用；该房屋成本价为3259元／㎡，约定价为1800元／㎡，与合作建房户未达成一致。二、涉案协议并不具备《商品房销售管理办法》中规定的主要内容。双方系合作建房关系，考虑到建设成本，就不能让上诉人独自承担超出房屋基价部分。张**未完全履行协议，按协议第5.4条约定，应视为张**自动退房。综上，原审判决有误，请求二审法院撤销原判，改判驳回张**的诉讼请求。

被上诉人辩称

张**辩称：一、答辩人与恒**公司之间系商品房买卖合同关系，该合同合法有效。二、因契税尚不具备支付条件，答辩人除此以外已经足额交纳约定款项。三、涉案选房协议约定房屋单价是2204元／㎡，恒**公司向答辩人交付房屋时也认可该单价。恒**公司提出成本问题意图变更合同价格，答辩人不同意。原审判决结果正确，请求二审法院予以维持。

郭**称：第三人与恒**公司签订的商品房买卖合同合法有效，应依法维持其效力。张**与恒**签订的选房协议不是合法有效的商品房买卖合同，不能依据该合同取得涉案房屋的所有权。

本院查明

本院查明的事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”2010年1月23日，张**与恒**公司签订的《合作建房选房协议》，已具备了当事人的名称、商品房的基本情况、商品房的销售方式、房款的确定方式及总价款、支付方式、付款时间，交付使用的条件及日期、违约责任等商品房买卖合同的主要条款，也没有合作建房方面的约定，且恒**公司已经按约定收受了张**支付的购房款，参照上述司法解释的规定，应当认定该选房协议为商品房买卖合同。张**已经足额交纳购房款及维修基金，据此，原审判决确认涉案选房协议有效，并支持张**要求恒**公司为其办理产权手续的诉讼请求，并无明显不妥。但是，因办理产权手续而产生的契税，双方当事人应当按照国家有关规定承担各自纳税义务。恒**公司上诉称涉案房屋的开发成本高于约定价格，因协议对房屋价款有明确约定，张**也不同意调整房屋价款，故仍应按原协议执行。综上，恒**公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由河南**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十一日