张**、洛阳懿**限公司与刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、洛阳懿**限公司（以下简称懿皇公司）因与被上诉人刘**房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西*二初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张**、上诉人洛阳懿**限公司的委托代理人张*、被上诉人刘**的委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年1月18日，刘**与张**及懿**司三方签订房屋买卖合同书一份，合同约定：“由（丙方）懿**司为中介人，甲方（刘**）将其所有的、位于洛阳市涧西区广文路厂八西29号楼1单元602号的房屋一套，以188000元的价格出售给（乙方）张**，懿**司收取张**中介费3760元、代办过户费服务800元、定金2100元（代办完过户后退还张**）、代管房款3000元（待房屋手续办完，懿**司代张**支付刘**）；张**于2014年2月21日前将购房尾款185000元交付懿**司账户，由懿**司转付刘**，刘**收到全额房款3日内交付房屋。如违约则按房屋价10％追究责任等”内容。合同签订后，懿**司依照合同收取了张**相应费用及房屋价款。支付房屋价款期限逾期，张**以急需用钱、不再购买房屋为由，从懿**司处退回了大部分钱款。刘**未能出售房屋，要求张**及懿**司承担责任未果，导致本案纠纷。

一审法院认为

原审法院认为：刘**与张**、懿**司三方签订的含有中介内容的房屋买卖合同，房屋买卖部分的内容，依法予以确认。合同约定的定金由懿**司收取，出现卖方违约或中介方的行为致使买卖房屋的合同目的难以实现，该合同没有约定中介方的责任，依照公平原则及中介合同的性质，张**签订房屋买卖合同后反悔，应承担违约责任；懿**司作为中介方没有及时履行相应义务，存在过错也应承担相应民事责任。刘**主张追究违约责任律师费，该费用数额合同没有约定，且属另一民事关系，不予支持。懿**司关于连带责任的辩解意见予以采纳；其他辩解意见，理由不充分，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，缺席判决：一、解除原告刘**与被告张**、被告洛**有限公司于2014年1月18日签订的房屋买卖（居间）合同，各方权利义务终止履行。二、被告张**于本判决生效之日起五日内支付原告刘**违约金18710元。三、被告洛**有限公司在其收取的中介费、代办过户费服务、定金、代管房款费等合计9660元的范围内，对原告刘**承担补充赔偿责任，限于本判决生效之日起五日内偿付。四、驳回原告刘**的其他诉讼请求。一审案件受理费440元，被告张**及被告懿**司各承担220元（受理费原告已先垫付，待执行时由二被告直接向原告支付）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

宣判后，张**不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决不公，判决上诉人支付违约金过高。2014年1月18日，上诉人通过懿**司与刘**签订了房屋买卖合同，向公司交纳了中介费3760元，代办过户服务费800元，定金2100元，代管房款3000元，由于家人做生意亏本造成上诉人无法支付剩余的房款，无法继续购买刘**的房子，要求懿**司把所交中介费等9660元退还，懿**司的工作人员告知不能退。因为当时生意上的债主经常上门要账，上诉人只好找人借钱还债，导致一审庭审时未出庭。原审法院判决的另外一起相同的案件中，也是一方要求支付违约金，并没有得到法院的支持，本案有相同的事实，相同性质的合同，完全相同的判案法官，作出二种不同的判决结果，（2014）西*二初字第121号判决支持定金，不支持违约金，而本案中却支持违约金，而不是定金。刘**的损失是在签订合同时产生一些交通费，因此要求上诉人承担18710元的违约金明显过分高于其实际损失，本案中刘**的实际损失很小，请求人民法院应当以刘**的实际损失为基础，结合本案的实际情况，将合同中约定的定金2100元支付给刘**作为违约的赔偿金，完全能弥补刘**的损失。请求：一、请求撤销洛阳市西工区人民法院（2014）西*二初字第172号判决书第二项判决，依法改判决上诉人支付违约金2100元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

刘**针对张**的上诉意见答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审法院在电话无法联系到张**的情况下，通过邮政快递的方式向其邮寄送达，有回执为证，张**在签署送达传票的情况下未按时出庭，应当承担其不利的法律后果。根据合同法的规定，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，本案中刘**选择适用违约金条款是法律赋予的权利，没有任何错误。根据相关法律规定，违约金最高可达合同标的30%，本案中违约金的数额仅为合同标的的10%。刘**的损失不仅局限于交通费，还包括误工费以及买卖合同促成的情况下18万元同期的银行贷款利率计算的利息。

懿**司针对张**的上诉意见无异议，并向本院提起上诉称：一审法院判决上诉人承担补充赔偿责任，没有事实和法律依据。补充赔偿责任也称侵权补充责任，是侵权责任的一种，补充赔偿责任由法律明确规定或当事人约定。本案是合同纠纷而不是侵权纠纷，上诉人收取的中介费、代办过户服务费、定金、代管房款共计9660元是按照合同约定收取的，收取这些费用的行为完全没有侵害到刘**的权益，并且是在帮助刘**和张**之间更好的去履行房屋买卖合同。一审法院判决上诉人承担补充赔偿责任，诉讼三方既没有合同约定，又没有法律规定，也未对刘**有侵权行为，因此，一审法院在没有法律依据的情况下判决上诉人承担补充赔偿责任是错误的。上诉人己经促成了双方的买卖合同依法成立，收取中介费是符合法律规定的，且上诉人在本案中并无过错，只是作为刘**和张**签订合同的介绍人，双方合同签订后，如何履行房屋买卖合同，是买卖双方的问题，上诉人既不是房屋买卖合同中双方的代理人，又非买卖方和保证人，合同不能履行的原因是因张**一方明确表示无法出资购买该房，而不是上诉人造成合同无法履行，一审法院认定上诉人有过错，退给张**大部分房款，导致合同不能履行，并没有事实依据。请求：一、请求撤销洛阳市西工区人民法院（2014）西*二初字第172号判决书第三项判决，认定上诉人居间义务履行完毕；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。

刘**针对懿**司的上诉意见答辩称：合同责任本身就是一种补充赔偿责任，根据合同法的规定，懿**司应当承担损害赔偿责任。根据合同的公平原则及中介合同性质，懿**司收钱不办事，应当在其收款范围内承担赔偿责任。

张**针对懿皇公司的上诉意见无异议

本院查明

本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本相同。

本院认为

本院认为：本案所涉及的房屋买卖（居间）合同，系本案各方当事人真实意思表示，各方应依约履行相应合同义务。张**因其自身原因，未按期支付购房款项，并表示不能按约定购买，故应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，由于该合同中张**交付了定金，同时合同违约责任条款中约定“买方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金”，存在违约金和定金的竞合，刘**主张按照违约金条款约定主张违约责任，并无不当，应予支持。懿皇公司依照合同收取了张**相应费用及房屋价款，在张**以急需用钱、不再购买房屋为由情况下，自行退回了张**大部分钱款，存在一定过错，应承担相应责任。上诉人张**及懿皇公司的上诉请求，理由依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费220元，由上诉人张**负担170元，由上诉人**纪有限公司负担50元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月二十六日