石**与河南**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称乾**司）与被上诉人石**商品房买卖合同纠纷一案，石**于2015年2月4日向河南省**民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、判决解除双方2014年5月21日签订的房屋买卖内部认购书；2、判决乾**司返还石**全部购房款29331200元及利息（从签订合同之日起算，按照同期中**银行贷款利息计算，计算至房款还清之日）并赔偿损失1500万元（含延期交房造成的损失、一房两卖赔偿损失款、违约金按照合同约定的交房时间起算一直到还本付息为止，按照交房款的万分之一每日计算）；3、本案诉讼费由乾**司承担。原审法院于2015年5月12日作出（2015）安**一初字第21号民事判决。乾**司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年9月10日公开开庭审理本案。乾**司的委托代理人王**、石**的委托代理人石**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2014年5月21日，石**与乾**司签订《乾达·盛世嘉园内部认购书》，认购书中约定将位于安阳市文明大道与烟厂路交叉口向西200米路南的1号商业楼售于石**，建筑面积约2933.12平方米，单价每平方米10000元，总房款29331200元。同日乾**司出具了收到石**1#商业楼款29331200元的收据。2014年6月13日，乾**司取得商品房预售许可证，之后双方未签订房屋买卖合同。庭审中双方认可购房款不是当天交付，系之前双方发生的借款，石**提供了2011年4月15日、2011年9月3日中国**上银行转账回单。本案认购书中约定的房产，因乾**司与案外人的其他纠纷被查封。乾**司答辩时同意解除认购书。

另查明，2014年5月21日，石**与乾**司还签订了另一份《乾达·盛世嘉园内部认购书》，认购书中约定将位于安阳市文明大道与烟厂路交叉口向西200米路南1号楼底层商业房售于石**，建筑面积约1250.82平方米，单价每平方米4000元，总房款5003280元。该份认购书纠纷已经安阳市龙安区人民法院另案审理。

原审法院认为，本案双方对签订认购书的房款系之前发生的借款没有异议，双方均同意解除2014年5月21日签订的《乾达·盛世嘉园内部认购书》，不违反法律规定，原审法院予以确认。因认购书解除，石**主张返还购房款29331200元及从签订认购书之日按中**银行同期贷款利率支付利息，符合法律规定，予以支持。关于石**主张的延期交房损失、一房两卖赔偿损失及违约金问题。因双方签订的认购书中没有具体约定损失赔偿问题，也未签订房屋买卖合同，因此石**主张的延期交房损失和一房两卖赔偿损失，不予支持。双方在认购书中约定了违约金，按已交房款每日万分之一计算，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，原审法院予以支持。期间应从双方约定的2014年6月20日起至判决生效之日止。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除石**与乾**司针对位于安阳市文明大道与烟厂路交叉口向西200米路南1号商业楼于2014年5月21日签订的《乾达·盛世嘉园内部认购书》；二、乾**司于判决生效后十日内给付石**购房款29331200元及利息（利息按中**银行同期贷款利率计算，从2014年5月21日起至判决限定的履行期限届满之日止）；三、乾**司于判决生效后十日内给付石**以购房款29331200元为基数按日万分之一计算的违约金（违约金计算期间为2014年6月20日起至判决生效之日止）；四、驳回石**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269493.34元，保全费5000元，合计274493.34元，由乾**司公司负担188400元（含保全费），石**负担86093.34元。

上诉人诉称

乾**司上诉称：乾**司与石玉梁之间系民间借贷关系，双方之前关系良好，转款非常随意。虽然双方2015年5月21日签订了《乾达盛世家园内部认购书》，并出具收到房款29331200元的收据，但购房款并非当天支付，而是双方之前发生的款项。双方签订内部认购书实际是对双方之间债权的担保形式，并非真实意思表示。根据石玉梁提供的四张转帐凭证，转帐数额为19314480元，而其中有5003280元已经作为另案的债权确认，因此本案债权数额应为14311200元。原审判决错误，请求驳回石玉梁的诉讼请求或发回重审。

被上诉人辩称

石**答辩称：双方签订了《乾达盛世家园内部认购书》，而且付了房款，是商品房买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷，乾**司的上诉理由没有证据支持，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院查明：一、二审庭审中，乾**司称因《乾达盛世家园内部认购书》不是双方真实意思表示，对原审判决解除该认购书没有异议。

石玉梁二审陈述：石玉梁与乾**司之前有借款关系，双方在2014年5月21日将之前的借款本息进行了汇总，29331200元算作房款出具有收据，协议达成后，所有的借款条都被乾**司收回了，石玉梁一审提交的转帐凭证只是其中的一部分，并非全部。

其它事实与原审查明一致。

本院认为

本院认为：2014年5月21日乾**司与石**签订《乾达盛世家园内部认购书》，该认购书对所购房屋的位置、面积、单价进行了约定，并约定要在《商品房预售许可证》办理后且石**接到乾**司通知后7日内签署正式的《商品房买卖合同》，该认购书具备了商品房买卖预约合同的特征。乾**司上诉认为房款29331200元并非签订认购书当时交付，而是之前双方借款计算而来，双方签订内部认购书实际是对双方之前债权的担保形式，并非真实意思表示，故双方之间系民间借贷关系。虽然双方认可内部认购书上约定的房款系对之前借款算帐得来，非当时交付，但双方签订购房内部认购书且乾**司出具收到房款29331200元的收据，可以认定乾**司将1号商业楼售于石**，并将以前的欠款转为房款的意思表示真实明确。且双方之前的欠款关系是真实存在的，双方将借款转化为购房款的方式并不违背法律的禁止性规定，应为合法有效。而内部认购书中并无与双方之前借款有关系的内容，亦无法认定购买房屋系对之前借款债权的担保。乾**司上诉主张石**的借款转帐手续仅为14311200元，但其该主张系依据石**提供的四张原始凭证，而石**已表示因双方算帐后借款手续均被乾**司收回，其提供的转帐凭证仅是部分凭证。而乾**司并未提供证据证明其向石**实际借款数额的证据，其主张双方借款仅为14311200元证据不足，亦不能证明双方对之前借款算帐存在违反法律规定的情形。综上，乾**司认为双方系民间借贷关系不能成立，乾**司与石**之间系商品房买卖预约合同关系，双方买卖的房屋因乾**司债务原因被法院查封，不能交付，乾**司对合同解除存在过错，应承担违约责任。原审判决合同解除，由乾**司返还石**购房款及利息并承担违约责任并无不当，本院予以维持。

综上，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。乾**司的上诉理由不能成立，依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费111920元，由河南**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月三十日