宋**、新乡市**限责任公司与河南**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人新乡副食品大厦与被上诉人宋**、新乡市**限责任公司（以下简称金**司）、河南**限公司（以下简称国美电器）租赁合同纠纷一案，宋**于2009年3月19日提起诉讼，要求判令：一、国美电器支付2008年11月21日至2009年2月20日的租金424998元及逾期付款违约金11474.95元；二、国美电器支付2009年2月21日至2009年5月8日租金363609.4元；三、由国美电器继续履行房屋租赁合同。新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）受理后，于2009年11月18日作出（2009）卫滨民二初字第63号民事判决，国美电器不服，向本院提起上诉，本院经审理于2010年9月7日作出（2010）新中民一终字第670号民事裁定，撤销原判，发回重审。原审法院重审期间，追加新乡副食品大厦参加诉讼，国美电器提出反诉，要求宋**、金**司支付国美电器违约金170万元。原审法院于2014年9月19日作出（2011）卫滨民二初字第36号民事判决，新乡副食品大厦不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月31日受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：一、租赁房屋相关权益形成的事实。1、新**装城是新乡市商务局所属国有企业，与新乡副食品大厦属两个牌子，一个单位。金**司成立于2004年9月21日，由宋**、段银环共同出资组建，两人系夫妻关系。2、2000年2月3日，新**装城与新乡市郊区鑫丰日杂经营部（2005年被工商部门注销，经营人刘**）订立“关于借资合作改建新**装城的协议”，约定将服装城建成地下一层，地面以上四层的永久性建筑。地上3、4层产权归刘**，其他产权归服装城。2004年8月18日，刘**与金**司订立“产权转让协议，”以960万元的价格将3-4层产权转让金**司，金**司另承担银行贷款本息及房管费用。在房产权转让、过户过程中，新乡副食品大厦与宋**、金**司发生纠纷，经新乡**民法院、河南**民法院、最**法院审理，解决了新乡副食品大厦与宋**、金**司之间的纠纷。宋**、金**司取得新乡副食品大厦的第三、四层产权。

二、租赁合同订立的事实。

1、2005年4月11日新乡副食品大厦作出“承诺书”及“同意出租证明”各一份，主要内容新乡副食品大厦将其拥有产权的位于新乡市平原路48号（现改为40号）建筑面积4888.62㎡的房屋，委托宋**以其名义转租给国美电器使用。并承诺在租赁期内，不因与宋**的纠纷及自有房屋产权的债权债务纠纷，影响国美电器对上述房屋的租赁及使用。

2、2005年4月20日新乡服装城（甲方）与宋**（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：（1）新乡服装城同意宋**将其所属的新乡服装城二楼整层及一楼东南角门厅的80㎡出租给宋**，并同意宋**将上述房屋在合同约定的租赁期内转租。（2）租赁期限为九年。自2005年4月21日起到2014年3月20日止。新乡服装城向宋**交付租赁房屋时间为2005年4月21日。租金从2005年6月21日开始计收。（3）房屋租赁费78万元／年，6.5万元／月宋**应于上月的25日前交纳下一个月的租金。（4）新乡服装城同意宋**将其承租的上述房屋及配套设施、场地转租给国美电器使用，并协助履行宋**与国美电器所订的合同。

3、2005年4月21日宋**（甲方）与国美电器（乙方）订立了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：（1）宋**（甲方）将位于新乡市平原路40号新乡副食品大楼的1、2、3、4层出租给国美电器。净使用面积3836㎡.（2）租金计算标准1.214元／㎡。每月14.1666万元。年租金170万元。租期自2005年4月21日起至2014年3月20日止，共9年。租赁房交付时间为：2005年4月20日前，租金除去60天的免租期，实际从2005年6月21日开始支付，租期采用先用房屋后付费原则，除首付以外，以后每用三个月，在第四个月的十日前支付前三个月租金。租费以转账支票支付。（3）如因租赁房屋的相关权益问题影响国美电器正常经营的，国美电器有权解除合同，宋**应退还国美电器已支付未到期的租费，赔偿国美电器损失，同时支付以一年租赁费用为标准的违约金。（4）因本合同产生纠纷，双方应协商解决。协商不成，在不动产所在地法院通过诉讼形式解决。庭审中，各方一致认可，出租房屋的第3、4层月租金76666元，每季度229998元。第1、2层月租金6.5万，每季度195000元，由宋**转交新乡副食品大厦。

三、租赁合同履行的事实

1、合同订立后，宋**、金**司及新乡副食品大厦均按合同的约定条件向国美电器于2005年4月21日交付了租赁房屋，国美电器也按合同约定按期向宋**交纳租赁费，各方均按约履行合同。庭审中国美电器称：从2006年9月9日开始，直至2009年2月29日新乡副食品大厦多次用通知、书函、报纸声明等方式向宋**发出解除合同的主张，并多次通知国美电器清场。其原因是宋**与新乡副食品大厦在租赁房屋产权问题上产生了纠纷，该纠纷已严重影响了国美电器的正常经营。国美电器于2009年4月29日用公函，特快专递方式通知宋**，双方的租赁合同于2009年4月30日解除。对国美电器的主张，宋**不予认可。2、庭审中，宋**及国美电器对2008年11月20日之前的租金无纠纷均无异议。新乡副食品大厦对国美电器向其交纳2008年11月21日至2009年5月2日租金共计281469.49元予以认可。国美电器承认欠宋**租金应按从2008年11月21日--2009年5月2日共5个月12天。合计413996.4元。宋**庭审中声明其诉讼标的包含国美电器已向新乡副食品大厦交付的281469.49元。3、撤场问题。庭审中国美电器称因新乡副食品大厦用通知、公告等方式强制要求清场，国美电器于2009年5月2日清场。清场时宋**与新乡副食品大厦均有人在现场，涉案房屋现已租给其他人使用。并且交房问题是宋**新增诉讼请求，已超过诉讼时效。对于国美电器所称，宋**及新乡副食品大厦均不予认可，国美电器没有举出交还租赁房屋的证据，宋**、金**司亦没有举出至今国美电器仍使用租赁房屋的证据。

一审法院认为

原审法院认为：（一）新乡副食品大厦与宋**订的转租赁合同，宋**与国**器订立的房屋租赁合同，是各方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关法律禁止性规定，是合法有效的合同。各方应按约履行合同义务，享受合同权利。（二）本案房屋租赁合同订立及履行的双方是宋**与国**器，因此，宋**是本案的适格主体，金**司不是本案的适格主体。（三）根据合同约定，国**器应在实际占用租赁房屋期限内，支付租金。尽管宋**与新乡副食品大厦在国**器承租经营期间确因产权发生纠纷，但国**器一直占用租赁房屋至2009年5月2日撤场，故国**器应支付自2008年11月21日至2009年5月2日期间的租金。鉴于国**器撤场时已将欠交新乡副食品大厦的租金281469.49元补齐，宋**主张的该期间的租金应除去该部分，因宋**、金**司在本案审理过程中不能举证证明国**器从2009年5月2日之后仍占用房屋的事实，加上宋**与新乡副食品大厦的房屋产权问题已经法律程序解决，因此对宋**要求国**器支付2009年5月2日之后的租金，由国**器返还房屋的主张，一并不予支持。国**器向宋**交纳的租金应为：从2008年11月21日至2009年5月2日，共5个月零12天，共计413996.4元，计算方式：（76666元／月÷30天）×12天=30666.4元。（76666元／月×5个月）=383330元。30666.4元＋383330元=413996.4元。（四）宋**与国**器在合同中约定，如因房产相关权益影响国**器正常经营的，国**器有权解除合同，宋**应退还国**器已支付但未到期的租赁费用，并赔偿全部损失，同时支付一年租期的租金。在审理过程中，宋**与新乡副食品大厦确因产权问题产生了纠纷，但在纠纷的形成和解决的过程中，国**器一直占用所租房屋进行经营至2009年5月2日撤场。国**器撤场的重要理由是新乡副食品大厦多次通知国**器，新乡副食品大厦已解除了与宋**的租赁合同。因国**器取得租赁房屋使用权是基于和宋**的租赁协议而形成的，新乡副食品大厦强行要求撤场，国**器应以合法的方式向新乡副食品大厦主张权利，而国**器却以行使不安抗辩权的方式，单方面向宋**通知解除了双方的合同。根据我国合同法第93条、第96条规定，合同双方约定解除合同条件的，当条件成就时，主张解除合同的一方应通知对方。合同自通知到达对方时解除，但国**器没有证据证明，其解除合同的通知到达宋**处，宋**也不承认收到了国**器的通知。因此，国**器的反诉请求没有充分的事实与法律依据，不予支持。（五）宋**以购买的方式取得了出租房屋第三、四层产权，以与新乡副食品大厦协议方式取得第一、二层转租权，然后与国**器订立房屋租赁合同，合同双方应按约定享有权利，因此新乡副食品大厦认为宋**不应收取租金的主张无充分的事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条之规定，经审判委员会研究决定，判决：一、国**器在判决生效后10日内，支付宋**租金413996.4元。二、驳回宋**的其他诉讼请求。三、驳回国**器的反诉请求。四、驳回新乡副食品大厦的诉讼请求。诉讼费26927元（宋**、金**司预交19051元，新乡副食品大厦预交7876元），由国**器承担19051元，新乡副食品大厦承担7876元。反诉费20100元，由国**器承担。

上诉人诉称

新乡副食品大厦上诉称：一、国美电器所承租的新乡副食品大厦3、4层的房屋所有权归新乡副食品大厦，并未变更登记，故租赁所产生的租金收益应归上诉人所有。二、案涉租金由宋**收取，是上诉人的原法定代表人崔金方滥用职权导致，而且租金系国有资产产生的收益，宋**应将已收取的上诉人3、4层的房租返还给上诉人。尚未收取的应归上诉人所有。三、案涉房屋的的租赁行为系上诉人委托宋**以其名义进行的，上诉人与宋**系委托代理合同关系，宋**作为受托人处理委托人事务取得的财产，应当转交给上诉人。综上，原审判决错误，请求二审法院撤销原判，查明事实，依法改判国美电器向上诉人支付租金413996.4元。

被上诉人辩称

宋**、金**司答辩称：一、新乡副食品大厦不是案涉3、4层房屋的实际产权人，不享有该三、四层房产的相关权利。2000年2月3日、2004年3月23日新乡副食品大厦与刘**分别签订了借资合作建新乡服装城的协议和补充协议，约定案涉楼房三、四层产权归刘**所有。因此，新乡副食品大厦并不是争议房产的所有权人，不应享有三、四层房产的相关权利。二、2004年8月18日，答辩人与刘**签订了产权转让协议，刘**将案涉三、四层产权转让给宋**和段银环。而且，答辩人与新乡副食品大厦关于案涉物权的纠纷已由最**法院生效裁判，确认案涉争议的三、四层房产归答辩人所有。因此，答辩人有权享有三、四层房产出租所产生的收益。三、新乡副食品大厦未将三、四层房产变更登记在宋**或金**司的名下，并不影响答辩人依据合同享有相应财产权益，答辩人与国美电器签订的租赁合同为有效合同，新乡副食品大厦出具的承诺书和同意出租的证明，仅是为了配合答辩人对外出租而已。因此，新乡副食品大厦的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。

国美电器答辩称：一、国美电器与新乡副食品大厦不存在法律关系，原审判决国美电器向宋**支付三、四层的涉案租金正确。答辩人与宋**签订有租赁合同，而与新乡副食品大厦没有合同关系，不应直接向其支付租金。二、宋**有收取三、四层涉案租金的权利。新乡副食品大厦与宋**的涉案房产的民事纠纷，已经最**法院再审裁定确认，新乡副食品大厦与刘**、及刘**与宋**的产权转让合同有效，因此，案涉楼房的三、四产权应归宋**所有。故，原审判决正确，请求二审法院维持原判。

本院查明

二审期间，宋**、金**司提供了河南**民法院作出（2012）豫法刑申字第104号再审决定书一份，用于证明刑事案件认定崔**转让案涉房产系滥用职权不成立，宋**、金**司属于善意取得第三人，且与新乡副食品大厦之间的房产所有权纠纷已被最高院、省高院裁判确认，转让合同有效。国美电器对该证据没有异议，新乡副食品大厦质证称该再审决定书没有原件核对，且载明不停止原生效判决的执行，原刑事判决仍有效。因本案系租赁合同关系引起的民事纠纷，与上述刑事犯罪行为无关联性，对该证据的证明力不予认定。

另，2007年4月14日金**司以新乡副食品大厦为被告向**提起诉讼，请求判令新乡副食品大厦为金**司办理第三、四层房屋的产权过户手续，并承担诉讼费用。该案经本院一审、河南**民法院二审、最**法院再审，最**法院作出驳回新乡副食品大厦再审申请的裁定。河南**民法院（2012）豫法民一终字第64号民事判决书载明：“金**司在合同签订过程中基于诚实信用原则已经尽到了充分的注意义务。虽然崔金方被刑事判决认定构成国有企业人员滥用职权罪和挪用公款罪，但没有证据证明金**司存在与崔金方、刘**恶意串通的行为。副食品大厦存在对犯罪行为防范不周的过错，但并不影响副食品大厦与善意的购买方金**司签订的房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同合法有效”。最**法院裁定书载明：“副食品大厦因与刘**之间《关于借资合作改建新乡服装城的协议》的履行，将副食品大厦三、四层的处分权转让给刘**，在刘**与金**司达成转让大厦三、四层意向后，副食品大厦与金**司签订《房地产买卖契约》实际上是对刘**的转让行为认可和配合。副食品大厦基于与刘**的约定，与金**司签订合同仅有配合金**司过户的义务，而不享有买卖涉案房产的其他权利”。“新乡副食品大厦虽通过国有企业改制承继了原副食品大厦，但该改制并未包含副食品大厦三、四层，从这个层面讲，新乡副食品大厦亦无权向金**司主张副食品大厦的三、四层的产权。”2013年6月案涉房产已过户至金**司名下。二审查明的其他事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：金**司与新乡副食品大厦关于案涉房产三、四层买卖合同纠纷一案，最**法院作出的裁定书认定新乡副食品大厦将其三、四层的处分权转让给刘**，新乡副食品大厦基于与刘**的约定，与金**司签订合同仅有配合金**司过户的义务，而不享有买卖涉案房产的其他权利。也就是说新乡副食品大厦已将其三、四层处分权转让给刘**，刘**又转让给金**司。案涉房产交由金**司使用后，金**司享有案涉房产的占有使用和管理的权利。金**司将副食品大厦三、四层出租给国美电器使用，根据合同相对性，所产生的租金收益应归金**司所有。最**法院裁定书还载明：“新乡副食品大厦虽通过国有企业改制承继了原副食品大厦，但该改制并未包含副食品大厦三、四层，从这个层面讲，新乡副食品大厦亦无权向金**司主张副食品大厦的三、四层的产权。”因此，新乡副食品大厦仅是名义上的房屋所有权人，并不享有案涉房产的收益权。新乡副食品大厦以仍未变更的房产所有权证书主张其享有该房产租赁所产生的租金收益没有依据，本院不予支持。河南**民法院（2012）豫法民一终字第64号民事判决书载明：“金**司在合同签订过程中基于诚实信用原则已经尽到了充分的注意义务。虽然崔金方被刑事判决认定构成国有企业人员滥用职权罪和挪用公款罪，但没有证据证明金**司存在与崔金方、刘**恶意串通的行为。副食品大厦存在对犯罪行为防范不周的过错，但并不影响副食品大厦与善意的购买方金**司签订的房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同合法有效”。生效法律文书已认定金**司为善意购买人，且2013年6月案涉三、四层产权已变更到金**司名下。新乡副食品大厦处分案涉三、四层产权及租金收益是否涉及国有资产流失，以及是否应追缴的问题，不是民事案件应审理的范畴。新乡副食品大厦认为租金系崔金方滥用职权造成国有资产流失，其产生的收益属国有资产，宋**应将案涉三、四层的租金给上诉人的上诉理由不能成立，不院不予采纳。2005年4月21日宋**与国美电器订立的房屋租赁合同，约定由宋**向国美电器交付租赁房屋为新乡副食品大厦一、二、三、四共四层的全部使用面积，其中一、二层的产权归新乡副食品大厦，新乡副食品大厦基于与刘**的约定，与金**司签订房屋买卖合同，但三、四层的房产权证未办理变更手续，仍在新乡副食品大厦名下。国美电器整体租赁新乡副食品大厦，宋**向国美电器交付新乡副食品大厦一、二层，需要经新乡副食品大厦的同意和配合，故2005年4月11日新乡市副食品大厦作出“承诺书”及“同意出租证明”、2005年4月20日新乡服装城与宋**签订房屋租赁合同，同意将二楼整层及一楼东南角门厅的80㎡出租给宋**，并委托宋**转租一、二、三、四层给国美电器。上述两份合同均是为了配合2005年4月21日宋**与国美电器订立房屋租赁合同，将新乡副食品大厦的一至四层全部租给国美电器。新乡副食品大厦亦按宋**与国美电器的合同将其一、二层交给国美电器使用。因此，新乡副食品大厦委托宋**转租该大厦，不影响宋**买受新乡副食品大厦三、四层，并享有出租该房屋所产生的租金收益。新乡副食品大厦称其与宋**构成委托关系，该三、四层房产所产生的租金应归新乡副食品大厦所有的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7510元，由新乡副食品大厦负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十九日