孟*与开封市**责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孟*（以下简称“原告”）与被告开**限责任公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，于2015年4月9日提起诉讼，本院于同日作出受理决定，并依法组成合议庭分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书，于2015年9月10日在本院凯旋法庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李*，被告委托代理人吴*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年7月18日原、被告订立商品房买卖合同1份，被告将商丘市长江西路阳光绿城第2幢2单元6层05号商品房卖给原告，建筑面积134.61平方米，房屋总价款516544元。双方约定交房时间为2014年7月31日前，如逾期交房，被告按日万分之一的违约金赔偿。合同订立后，原告依照约定支付了全部房款。直到起诉之日，被告仍未将验收合格的商品房交付给原告使用，且拒绝承担违约金。请求依法判令被告支付原告违约金12965.2元（暂计算至起诉之日）并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告辩称：本案涉案商品房主体工程在2013年8月份就已经完工，由于市政工程长江路修建的原因，造成商品房配套工程无法与市政工程的主体管网衔接，才造成商品房无法在规定的时间内进行验收，无法按照合同约定的时间交房。这些事由是符合合同约定的延期交房事由的，被告延期交房的行为不构成违约，不应承担任何违约责任。不同意原告的诉讼请求。

根据原、被告双方的诉辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：原告诉请有无事实和法律依据，被告在履行合同中是否存在违约行为，被告应否支付原告孟*逾期交房违约金12965.2元。原、被告双方对归纳的焦点问题均无异议。

原告方提交的证据材料有：1、商品房买卖合同一份，证明被告应当在2014年7月31日之前将具备“经检验合格”的商品房交付原告使用，直至开庭之日，被告也没有将验收合格的房屋交付给原告使用，已构成违约，应当承担逾期交房的违约金；2、付款凭证与银行按揭贷款合同各1份，证明原、被告双方约定的付款方式为分期付款，涉案房屋的首付款和银行按揭贷款都已经支付给被告。

被告方提交的证据材料有：1、地**（2011）22号建设用地规划许可证1份；2、商**（2011）第075号国有土地使用权证1份；3、建字第（2011）27号建设工程规划许可证1份；4、编号412301201302060101建筑工程施工许可证1份；5、商品房预（销）售证第016号商品房预（销）售许可证1份。该组证据证明被告是在取得五证后，对商品房进行的销售，是符合法律规定的，双方之间的商品房买卖合同合法有效。6、结构（主体）工程验收报告1份；7、商丘**总公司负责长江路施工的人员赵某某于2015年6月13日出具的证明及其身份证复印件1份；8、2013年4月10日的管道燃气安装建设合同1份；9、商丘**限公司2015年6月23日出具的证明1份；10、河南省房屋建筑工程和市政基础施工工程竣工验收表1份；11、在京九晚报登报的交房公告1份，证明本案所涉及的商品房主体工程在2013年8月份就已经完工，由于市政工程长江路的修建原因，商品房的配套工程无法与市政工程的主体管网衔接，造成商品房无法在规定的时间内进行验收，无法按照合同约定的时间交房。上述事由符合合同约定的延期交房的事由，被告的行为不构成违约，不应承担违约责任。

经庭审质证，被告方对原告提交的2项证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方约定的有交房期限，但由于非被告的原因造成了房屋不能够及时完工并交付，是符合房屋延期交付的相关规定的，不存在被告逾期交付房屋的情形。商品房在2015年2月份验收合格就及时通知了原告接收房，但原告一直没有接收房屋。被告不存在违约，不应承担违约责任。

原告方对被告提交的第1、2、3、4、5项证据的真实性及证明目的无异议，对第6项的证明目的有异议，认为该验收报告仅是申请验收的一个报表，不是有关主管部门准许的正规竣工验收报告，认为第7、8、9项证据与本案无关，也不属于商品房买卖合同补充约定中所约定的延期交房的理由，对第10项证据有异议，认为仅是竣工验收备案表，有关验收备案文件目录，被告都没有提供，对第11项证据有异议，认为房屋不具有交付使用的条件，交房公告不产生效力。

本院查明

本院对原告方提交的证据材料，被告方对其真实性无异议的，予以确认。被告方对证明目的提出的异议，即被告延期交房符合相关约定，商品房在2015年2月份验收合格就及时通知了原告接收房，但原告一直没有接收房屋，因被告提交的证据能够证明房屋已经得到验收，符合交付条件后，被告即通知了原告收房，原告方提供不出拒绝收房的正当理由，故对被告方的异议理由本院予以支持。

本院对被告方提交的第1、2、3、4、5项证据材料，原告方对其真实性及证明目的均无异议，予以确认。原告方对第6、7、8、9、10项证据提出的异议，即不属于商品房买卖合同补充约定中所约定的延期交房的理由，原告没有接收房屋，是因为被告没有达到交房的条件，构成违约，因截至一审辩论结束前，被告方已经取得了商品房预售许可证，对涉案房屋依法享有销售权，被告虽然未按约定期限交付房屋，但涉案房屋所在区域的市政道路修建是事实，水、电、暖及燃气等不能及时配套，属于被告方不可控制的原因，应当属于不可抗力。商丘**限公司证实了因长江路的修建没有完工造成涉案房屋燃气接通工程长时间无法与主管道接通，以至于被告不能按期交付房屋，故对原告方的异议理由本院不予支持。原告方对第11项证据提出的异议，即交房公告不产生效力，因原、被告并未约定以刊登公告的方式通知原告接收房屋，交房公告是被告的单方行为，对原告不产生约束力，故对原告方的异议理由本院予以支持。

依据上述有效证据并结合双方当事人的陈述、举证、质证意见，可以确认以下案件事实：

原、被告双方于2013年7月18日订立《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，约定原告以516544元的价格购买被告开发的位于商丘市凯旋路与长江路交叉口西500米路北“阳光绿城第2幢2单元6层05号房”一套，建筑面积134.61平方米，首付156544元，余款由银行提供按揭贷款。2014年7月31日前该商品房验收合格并交付原告使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《补充协议》第五条交付期限约定：本合同第八条约定中的特殊情况指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内以书面或本协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟的；3、商品房建设工程设计变更或者政府规划变更导致延期的；4、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；5、遇到连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；6、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；7、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交付工期；8、买受人不按时缴纳契税、专项维修基金等各种税费的。注：如遇上述特殊情况的，出卖人可据实予以延期。原告按约定支付了房款。因市政规划修建长江路是涉案房屋所在路段，造成该小区的供水、排水、燃气等配套工程长时间无法与主管道接通。市政工程及各种配套工程完工后，该小区于2015年2月27日竣工验收。房屋交付条件成就后，被告于2015年2月电话通知原告收房，原告拒绝接收。

2013年10月14日原告与中国工商**商丘分行订立了《个人购房借款／担保合同》1份，约定中国工商**商丘分行向原告发放涉案房屋住房贷款36万元，贷款担保方式为以涉案房产作抵押，期限20年。截至目前，该《个人购房借款／担保合同》处于正常履行中。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系其真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，应当为有效合同。涉案小区的市政道路及水、电、暖气等配套工程一直没有按规划完工，被告对市政配套工程的施工进度是无法掌控的，应当属于一种不可抗力，符合双方在《补充协议》约定延期交房的情形。双方签订的合同约定有交房期限，被告没有按期交房，原告又没有过错，被告也构成违约，被告应当承担违约责任。但是被告不能按约定交房的原因是由于市政配套工程没有按规划时间完工，不是被告自身的原因造成的，应当适当减轻违约责任，根据本案案情，被告应当承担40%的违约责任。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位是工程验收的主体，2015年2月27日阳光绿城小区工程经五个工程验收主体验收，被告提供了由五家验收主体签署意见并加盖公章的河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，可以认定该工程已于2015年2月27日进行了验收，而且，该工程已经取得了商品房预售许可。被告于2015年2月电话通知原告收房，原告无正当理由拒绝接收房屋，因此，交房时间应当确定到2015年3月1日。自约定的2014年7月31日的交房时间共计延期212天交房，按照双方合同约定的违约金计算方式，违约金数额为10950.73元，被告应当承担4380.29元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条规定，判决如下：

裁判结果

一、被告开封市**责任公司于判决书生效后十日内支付原告孟*逾期交房违约金4380.29元。

二、驳回原告孟*的其他诉讼请求。

一审案件受理费126元，由被告开**限责任公司承担。

如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月五日