原告富*与被告保定**房地产公司等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告富元诉被告保定市白洋**发有限公司，第三人三亚富**有限公司、第三人三亚富元**海口分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇**、被告委托人徐**、二第三人委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告富*诉称，原告认购被告开发的鸿泰花园A区5号商品房一套，总价2767369元，该商品房建筑面积385.69平方米。2012年4月1日，原告、被告及二第三人签订《协议书》一份，约定被告将上述应收房款抵消二第三人承包的被告集团公司所有项目的设计工程的设计费。协议签订后，被告向原告出具56万元的房款收据，以抵消已到期的首批设计费。2011年至2013年间，被告与二第三人共签订设计合同三份，至今被告应付二第三人设计费计1240351.23元，即原告已付被告购房款达1240351.23元。原告于2014年要求被告办理房产买卖合同登记备案时，被告才告知该房产已由被告另售他人，故原告购买协议约定房产的目的不能实现。为维护合法权益，向贵院起诉，请依法判令，1、解除2012年4月1日签订的《协议书》，并判令被告返还原告1240351.23元购房款，利息480088.86元，及自起诉之日至判决之日利息损失。2、被告赔偿原告所购房产价格上涨损失。3、判令被告承担原告已付房款1240351.23元的赔偿责任。4、被告承担全部诉讼费。

被告辩称

被告保定市白洋**发有限公司辩称：

一、答辩人与被答辩人之间不存在真实的商品房买卖关系。1、答辩人与被答辩人及第三人在2013年4月1日签订《协议书》并非商品房买卖协议，而且以正在建设中的商品房折抵工程设计款的以房抵债协议，是对答辩人与第三人签订的《设计合同》付款方式的一种变更。商品买卖合同目的是获取不动产产权，而抵债协议是获取债权的等价偿付，最终目的是实现债权。因此，该协议书不是房屋买卖合同，而是《设计合同》的组成部分。2、协议书约定，被答辩人与答辩人需签订《商品房屋买卖合同》且被答辩人应补充交剩余房款。被答辩人未按照协议书约定向答辩人补交剩余房款，也未与答辩人签订《商品房买卖合同》。第三人在2014年12月23日向答辩人发送《确认和解协议》，要求答辩人支付设计费107万，被答辩人也在该协议签字，这种行为表明了，协议书的目的是担保设计费的支付，也是第三人对设计合同中设计费的履行方式的再次变更，即便不能获取折抵房产，如能通过其他方式获取等价债权补偿时，并没有造成原告及第三人自身权益损害。

二、双方达成合意，以其他方式“以房抵债”的付款方式，根据第三人2014年12月23日向答辩人送达《设计费确认和解协议书》双方就工程设计费欠款事宜进行多次磋商，并已达成合意，以其他方式进行债权偿付，被答辩人作为第三人的负责人，第三人加盖公章的资料上，给予签字确认。实际上第三人与被答辩人已发生身份混同，第三人的法律行为是对答辩人产生法律效力的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

二第三人三亚富**有限公司、三亚富元**海口分公司辩称，同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，原、被告与第三人三亚富***司海口分公司三方于2012年4月1日签订《协议书》一份，协议第二条约定，丙方（富*）（无日期预定）认购甲方开发的鸿泰花园A区5号商品房一套总价为2767369元，该商品房建筑面积为385.69平方米。首付款为伍拾陆万元。付款方式为分期付款，甲方（保定市白洋**发有限公司）同意乙方（三亚富***司海口分公司）将之前承包甲方鸿泰花园项目的室内装饰设计合同及补充协议的未付设计款56万元。作为丙方认购该房的首付款。并在此协议签订之日，由甲方给丙方开出购房款收据，金额为56万元，第三条约定，甲方同意乙方自愿以其承包的甲方集团公司其他项目设计工程款充抵丙方所购上述房产的所有房款，对此甲、乙、丙均知悉并一致同意，第四条约定：此协议签订后，甲方同意丙方具备上述房产的转让权。在丙方转让上述房产成功要签订商品房买卖合同时，甲方无条件配合丙方签订丙方所购上述房产的商品房买卖合同，合同反映内容按国家商品房买卖规范合同为准，丙方因甲方原因没有履行上述条款产生的一切损失，由甲方承担所有法律责任并进行等价赔偿。第一份室内装饰设计合同于2011年8月17日签订，第二分设计合同签订日期为2012年3月30日，第三份室内设计装饰合同签订于2013年4月16日，第一、二份合同二第三人已按合同约定完成工作并交付被告。2013年1月28日三亚富*装饰设计工程有限公司及海口分公司给被告发出设计费确认书一份，确认被告欠二第三人设计款130万元，该欠款折抵原告购房款。被告已盖章予以确认。2012年3月7日，被告出具收据一张，收到款455000元，抵设计费。2012年4月28日收据一张收到款105000元，抵设计费。于2014年8月11日通过中**行汇给三亚富***司海口分公司款30万，用途、设计费。第三份合同第九条设计费付款方式，签订合同后三日内付款50000元，剩余尾款300000元，于施工图及主材料清单提交后3日内付清，该合同签订后，被告于2013年4月27日给第三人支付预付款5万元，第三人三亚富***司海口分公司于2014年12月27日向被告公司邮寄设计费确认和解协议书，内容为确认被告欠第三人三亚富***司海口分公司设计费119万元未支付。该和解协议被告未签收盖章确认，后第三人三亚富***司海口分公司又向被告发出不予确认函，解除2014年12月27日向被告发出的设计费确认和解协议书。但双方对第三份合同未能全面履行，也未进行结算。但被告已将同一房产另售给他人。现该房户主为张**。

以上事实有原告出示的协议书、收据二张、设计费确认书、保定白沟新**易管理中心出具的房屋信息证明一份、被告出示的汇款单1张及原、被告、二第三人的庭审笔录证实。

本院认为

本院认为，原、被告及二第三人签订的协议书，具备商品房买卖合同的要件，应视为房屋买卖合同，该合同的订立符合法律规定，本院予以认定。双方均应按协议约定履行。根据2013年1月28日，第三人与被告共同签字盖章的设计费确认书可证实截止2013年1月28日，被告欠第三人设计费130万元，之后被告于2014年8月11日通过中**银行给付第三人30万元款，应予扣减。实际被告欠第三人设计费100万元。该欠款按合同约定应折抵购房款。现被告已把原告所购房屋卖与他人且已登记备案，原告已无法取得所购房屋，被告严重违约，致合同目的不能实现，故诉请解除合同，返还已付购房款，支付利息，赔偿损失，本院应予支持。原告请求赔偿的标准是已付购房款的一倍，根据本案实际情况，按照已付购房款的一倍标准承担赔偿责任过高，本院认为应按已付房款70%的标准承担赔偿责任为宜，即被告赔偿原告70万元损失。利息应按原告给付被告购房款的时间起算，即其中455000元自2012年3月7日起算，105000元自2012年4月28日起算，其余44万元自2013年1月28日起算，按中**银行同期贷款利率计算。被告辩称：《协议书》不是商品房买卖合同，二第三人向被告发出《设计费确认和解协议》应视为设计费的债务诉讼而不是商品房买卖合同的诉讼。因《设计费确认和解协议》未给被告签章确认，且之后二第三人又发出不予确认函，该协议应视为未成立，故本院对被告辩称不予采信。被告称2013年4月27日通过中**银行给付原告5万元，对此原告称是第三份合同设计费定金，根据第三份合同约定，合同签订之日起三日内付定金5万元，故此付款5万元与合同约定一致，应认定第三份合同预付款，因第三份合同双方未全面履行，且双方对履行情况各执一词，差距较大，且双方未实际结算，故本案对第三份合同履行及欠款情况现无法认定，原告诉称第三份合同欠款并折抵房款，本院不予认定。第三批设计费本案未作审理，故被告第三份合同预付款5万元予以扣减的意见辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告富元与被告保定市白洋**发有限公司、第三人三亚富元**司海口分公司签订的《协议书》。

二、被告保定市白洋**发有限公司返还原告富元已付购房款100万元并支付利息（其中455000元自2012年3月7日起算，105000元自2012年4月28日起算，其余44万元自2013年1月28日起至款付清日止，利率按银行同期贷款利率计算）。限本判决生效后十日内一次性付清。

三、被告保定市白**产开发公司赔偿原告款共70万元，限本判决生效十日内一次性付清。

四、驳回原告其他讼诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费30486元，原告富元负担10386元，被告保定市白洋**发有限公司负担20100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日