上诉人刘*与被上诉人王**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘*因与被上诉人王**合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人刘*的委托代理人张**，被上诉人王**的委托代理人宋**、刘**到庭接受询问。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年2月，王**与河南**限公司签订了一份商铺租赁合同，由王**租赁河南**公司位于金蓝湾3号北一、二层、5号南二层、3S二层计534.22平方米，租期自2013年2月18日至2016年2月17日。2013年8月27日，王**将其租赁河南**公司位于金蓝湾房屋534.22平方米的使用权转让给刘*使用，同日，王**、刘*签订了《房屋使用权及室内装修和设施转让合同》一份，该合同主要条款约定：“甲方（王**）向乙方（刘*）转让郑州市惠济区金乐门娱乐会所房屋的使用权，房屋内的装修和设施随之转让；刘*支付王**转让费330000元，刘*先支付王**10000元，剩余部分一年内即2013年8月15日-2014年8月15日付清，按每月20000元支付给王**，最后一个月刘*应当把剩余费用全部付清，刘*在付款期间有任何一个月未能在该月15日前向王**交纳转让费，应当向王**支付违约金50000元；合同签订后，刘*向王**支付10000元，并出具320000元的现金借据，以后每月按时向王**支付约定余款；该房屋使用权转让后，刘*应向河南**限公司交纳房屋租赁费、物业费、水电费等其他相关费用”。双方口头约定转让期三年。合同签订后，刘*共向王**支付转让费70000元，自2013年12月始未再向王**支付过转让费，自2014年1月17日始也未向河南**限公司交纳过房屋租赁费。因刘*未按时向河南**限公司交纳房屋租赁费及物业费，王**于2014年2月17日发函通知刘*，由此导致河南**公司解除合同的损失由刘*承担。因刘*未按时向河南**限公司交纳房屋租赁费及物业费，导致该公司与王**解除租赁合同，王**于2014年3月7日函通知刘*，解除双方签订的转租合同。后，王**向该院提起诉讼，请求依法判令刘*一次性支付王**转让款26万元及违约金50000元，并承担该案诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为，王**与刘*签订的《房屋使用权及室内装修和设施转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。该案中，王**已按合同约定履行了转让房屋交付义务，刘*却未按合同约定履行支付转让费义务，也未按合同约定及时向房屋出租方交纳房租及物业费，已构成违约，应承担向王**支付转让费的义务。故王**诉称要求刘*支付转让费及违约金31万的请求，事实清楚，证据充分，该院予以支持。刘*辩称出租方不让其使用200平方米商铺，王**说负责解决而未实际解决，导致刘*未向王**支付转让费的主张，未有证据证实，对此该院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原审法院判决：刘*于判决书生效后十日内支付王**转让费26万元及违约金5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，由刘*负担。

上诉人诉称

宣判后，刘*不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，判决错误。一、王**无权对所租赁房屋进行转租，王**私自违法转租转让以及不按约向河南**限公司交租金是导致河南**限公司解除合同的直接原因和根本原因。王**与刘*签订《房屋使用权转让合同》时意存欺诈，该合同因未得到河南**限公司的认可而归于无效。二、刘*实际仅使用商铺3个月就因王**违约导致合同无法履行、无法经营，刘*实际支付70000元后不应再支付王**任何费用。三、王**与刘*签订的《房屋使用权转让合同》第3条约定，当刘*未按时支付转让费时，王**有权收回房屋自行处置，并终止合同。而王**故意怠于行使权力，坐视损失扩大，一审法院判决刘*承担全部损失，对刘*是不公平的。四、一审法院判决刘*承担50000元的违约金更是无源之水，无木之本。综上，请求二审法院将本案发回重审或依法改判驳回王**的起诉和诉讼请求，并由王**承担诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称：一、王**转租涉诉房屋不违反原《商铺租赁合同》的约定，且原出租方收取刘*支付的租金，并未就转租事实提出任何异议。二、刘*在签订涉诉合同前，已经对涉诉房屋的基本情况进行充分了解，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，刘*应当按合同约定履行付款义务及承担违约责任。三、刘*未提供证据证明其不能使用其中200㎡涉诉房屋的事实，且该200㎡房屋在合同解除前一直由刘*实际占有使用。四、刘*未按时支付租金导致合同解除，应当承担违约责任。五、由于刘*违约导致王**向原出租方支付的4.6万元履约保证金无法请求返还，王**对该损失保留追诉的权利。六、刘*关于本案法律关系基础认定错误，以双方的合同为基础进行的诉请与刘*上诉请求所诉的王**与河南**限公司的租赁关系不是同一法律关系。综上，王**与刘*签订的《房屋使用权及室内装修和设施转让合同》合法有效，双方均应当按照约定履行义务。原审判决事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审法院查明事实相同外，另查明：2013年2月，王**与河南**限公司签订的《商铺租赁合同》第八条第七项约定：“乙方（王**）不得私自对所租赁房屋进行分割转租，否则视为自行解除合同”。

本院认为

本院认为，合同应当严格遵守。王**、刘*签订的《房屋使用权及室内装修和设施转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。刘*上诉称王**无权对所租赁房屋进行转租，根据王**与河南**限公司签订的《商铺租赁合同》的约定，河南**限公司在《商铺租赁合同》中并不禁止王**整体将所租赁房屋整体转租给刘*。刘*还上诉称王**不按约向河南**限公司交租金是导致合同解除的根本原因，根据王**、刘*签订的《房屋使用权及室内装修和设施转让合同》中的约定，应由刘*承担向河南**限公司交纳房屋租赁费、物业费、水电费等其他相关费用的义务，自2014年1月17日始刘*既未向王**缴纳租金，也未按双方约定向河南**限公司交纳租金，也不能证明其按约定向河南**限公司交纳租金时被拒收，存在违约行为。故刘*在河南**限公司以未交纳房屋租赁费及物业费为由解除合同时，其应按照《房屋使用权及室内装修和设施转让合同》中的约定，向王**承担支付剩余转让费及违约金等违约责任。综上，刘*的各项上诉理由不能成立，对其上诉主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5950元，由上诉人刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月七日