上诉人郑州**限公司与被上诉人刘**商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州**限公司（以下简称进达公司）与被上诉人刘**商品房买卖合同纠纷一案，刘**于2013年9月3日提起诉讼，请求判令进达公司双倍返还定金152019.20元，支付已付定金余款43990.40元及同期银行贷款利息，由进达公司赔偿因商品房价格上涨造成的损失264101元，解除双方当事人所签认购协议。新乡市红旗区人民法院于2014年6月28日作出（2013）红民一初字第1219号民事判决，进达公司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2011年8月18日，刘**与进**司签订认购书一份，约定刘**购买进**司开发的位于本市金穗大道东段北邻、新中大道东邻进达花园二期房产，房产面积为128.83平方米，每平方价格2950元，共计380048元；付款方式为分期付款，签订本协议时先付总房价的30%首付款12万元，第二次签订正式购房合同时再付60%，剩余10%楼房封顶付清；在违约责任中约定：出卖人应在2013年12月31日前交房，迟交一天，出卖人应承担总房款千分之二的违约金。同日，刘**向进**司缴纳12万元，收据上显示该12万元为定金。2013年6月26日，刘**向进**司去函，催告进**司交房，并表达对进达花园能否按期交房的担忧。2013年7月3日，进**司向刘**回函称预计2013年9月份进行拆迁，22个月内向业主交房。2013年12月31日，进**司未能按期向刘**交房，经查明，现进达花园二期所涉地块尚未动工。新乡市**有限公司提供的价格评估报告书显示：进达小区周边类似房产均价为每平方米4367元，评估基准日为2014年3月20日。

一审法院认为

原审法院认为：刘**与进**司签订的认购协议书是双方真实意思表示，内容符合法律规定，为有效协议，双方均应按照协议履行其义务。刘**按照协议向进**司缴纳了120000元款项（收条显示为定金），进**司应当依约在2013年12月31日前将房产交付刘**，进达花园二期房产所涉地块目前仍处于未开工状态，进**司未能在2013年12月31日将涉案房产交付刘**，根据担保法及其解释规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十即380048X20%=76009.6元，故对于刘**要求进**司双倍返还其定金152019.2元的诉讼请求，予以支持，剩余43990.4元，进**司应当返还给刘**并支付同期银行贷款利息。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，刘**2011年购买该房产时价格为2950元／每平方米，按照案涉评估意见书结论，2014年3月20日涉案房产价值每平方米均价为4367元，两者相差（4367-2950）×128.83平方米=182552.11元，但因刘**仅向进**司缴纳了120000元房款，因此按比例计算损失应当为57640.7元，故对于刘**要求进**司赔偿其因商品房价格上涨造成的损失的部分诉讼请求，予以支持。刘**要求解除与进**司所签订的认购书，进**司认为该认购书属无效协议，故双方对该认购书解除已达成一致，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，原审法院判决：一、解除进**司与刘**于2011年8月18日签订的《郑州进达置业认购书》；二、进**司于本判决生效之日起十日内双倍返还刘**定金152019.2元，同时返还刘**已付款43990.4元及利息（以43990.4元为基数，自2011年8月18日至判决生效所确认的支付之日止，按照同期银行贷款利息计算）。三、进**司于判决生效之日起十日赔偿刘**损失57640.7元。四、驳回刘**的其他诉讼请求。案件受理费8407元，由进**司承担4634元，刘**承担3773元。

上诉人诉称

进达公司上诉称：1、双方所签订的认购书没有如约履行，是因为政府拆迁留庄营的工作出现阻碍，没有按期顺利进行造成的，属于不可归责于上诉人的理由，依据《合同法》和《最**法院关于商品房买卖合同纠纷的解释》第四条的规定，应当免除上诉人的责任。2、本案所涉及的认购书因具有向政府有关部门福利的内部认购，正是基于此原因，该认购书事实上违反了法律规定，属无效协议，无效的法律后果是互相返还，不应由上诉人独自承担法律责任。3、《合同法》第113条适用的前提是合同有效，而本案合同系无效合同，不应适用该条法律规定，原审以该法律规定为依据判决上诉人赔偿损失是错误的。4、原审关于房价的评估不能作为定案的依据。因为本案认购属于内部团购性质，明显低于市场价，如果计算刘**的损失以不同地段的小区现在的市场价作为参考计算损失的话，应当以当时这些小区的市场价作为参照值进行计算，而不应以团购价格作为参照值。原审以宝龙等小区现在的市场价减去进达花园2011年团购价计算差额的方法是错误的。5、上诉人处没有查到刘**交费的银行凭证，上诉人认为刘**有义务提供具体的转款凭证。综上，原审判决认定事实错误，法律依据适用错误，应予以纠正。

被上诉人辩称

刘**辩称：1、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；2、依照评估报告和相关法律规定以及消费者权益保护法三倍赔偿，原审判决第三项赔偿数额57640.70元过低；3、原审案件受理费应由进达公司承担。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。

本院认为

本院认为：首先，进达公司上诉主张案涉认购书因具有向政府有关部门福利的内部认购性质而属无效，就其该项主张未提供充分证据及法律依据，本院不予支持。其次，进达公司主张因开发过程中拆迁工作受阻系不可抗力，并据此要求免除其部分或全部责任亦无法律依据，本院不予采纳。原审法院依法委托评估单位对“新乡市进达花园周边成熟小区，面积在128.83平方米左右，三室两厅两卫，南北通透，17层左右的高层房地产平均价格”进行评估，至于价格评估过程中采取的评估方法是否科学、客观，系评估机构依据其专业知识作出认定的范畴。原审法院在此基础上结合双方当事人约定的房屋价款及刘**缴款数额确定进达公司应当承担的违约责任并无不当，进达公司的相关上诉意见理由不足，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2973元，由郑州**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月二十一日