上诉人李**因与上诉人荥阳市工商行政管理局房屋买卖合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人李**因与上诉人**政管理局（以下简称工商局）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2014）荥民二初字第854号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李**的委托代理人张*，上诉人工商局的委托代理人王**、刘*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1993年6月29日，有关部门成立荥阳县索河西路兴华市场建设指挥部。当时的荥**商局负责兴华市场的部分具体建设工作，至1994年11月29日，共建设门市房、商品房80套。1994年3月26日，在工商局办公会议上议定：“西院家属楼房基本结束，还有8套没有卖出，对外400元／平米，现在按内部价格380元／平米。”

1996年5月24日，李**向荥阳市兴华市场建设指挥部缴纳购房款20000元，并取得收据一份，收据主要内容是：“今收到李**人民币二万元整。经手人郑*”。1996年5月30日，李**向荥**商局开设的荥阳**限公司借款20000元，并出具了借条。荥阳**限公司将该笔借款汇入荥阳市兴华市场建设指挥部。荥阳市兴华市场建设指挥部于同日给李**出具收据一份：“今收到李**人民币二万元整，系付3号楼西门栋6层西大套。经手人郑*”。此后李**仅入住该房屋几天时间，也未进行装修。1997年、1998年左右，李**回到原籍生活工作，期间一年来看一次房屋。2010年之后，李**未到该房屋查看，2013年底李**发现该房屋已被他人居住。

2010年11月10日，荥阳**管理局将该局参与开发的兴华市场家属楼8号楼西门栋6层西户的房屋所有权划归该局副局长李**所有，作为其住房补贴。李**于2011年7月21日取得该房屋房屋所有权证，在其填写的转移登记申请书中，该房屋坐落为工商局住宅楼4号楼西楼。后李**将该房屋出售给他人，并办理了房屋所有权转移登记。上述“3号楼西门栋6层西大套”、“兴华市场家属楼8号楼西门栋6层西户”、“工商局住宅楼4号楼西楼”系同一房产。

在审理过程中，李**申请对该房屋的市场价格进行评估，该院依法委托北京高地**限责任公司进行评估。该公司于2015年4月27日作出评估报告，确定该房屋市场价值为22.73万元。

荥阳**限公司系荥阳**管理局开办，荥阳市兴华市场建设指挥部相关遗留事项由荥阳**管理局负责处理。

一审法院认为

原审法院认为：限于原告购房时的市场交易习惯及荥阳市兴华市场建设指挥部亦非正规的房产开发企业等情形，原告李**与荥阳市兴华市场建设指挥部之间虽未签订书面的购房合同，但原告缴纳4万元购房款后，荥阳市兴华市场建设指挥部给原告出具收据并载明房屋具体坐落，从双方从事的上述行为中能够推定双方有订立合同的意愿，并已实际履行，故二者之间属于以其他形式订立房屋买卖合同。被告荥阳市工商行政管理局辩称其与原告没有达成购房协议的辩解理由，该院不予支持。

关于房屋出售价格的问题，因荥阳市兴华市场建设指挥部现已不存在，相关遗留事项由被告荥阳市工商行政管理局负责处理。被告提交的证据中显示房屋出售价格的相关会议纪要形成于1994年3月26日，原告购买房屋的时间是1996年5月，相距两年之久，在此期间房屋价格发生变动亦属于合理情形。原告提交的证据能够证明该房屋交易价格为4万元，该院予以确认。被告辩称房屋成交价格应为49720元的辩解理由，该院不予支持。

原告于2013年底发现其购买的房屋被他人居住后，先向有关部门及被告反映该情况，并于2014年4月17日向该院提起诉讼，未超过法定诉讼时效。被告辩称原告起诉超过诉讼时效于法无据，该院不予支持。

被告未告知原告就把已出售给原告的房屋另行处分，导致该房屋现已被案外人购买并办理房屋过户手续。被告的行为侵犯了原告的财产权，原告实际上已无法继续使用该房屋。原告请求被告按该房屋现有市场价格22.73万元进行赔偿的诉讼请求，该院予以支持。相应鉴定费用3000元应由被告负担。原告其他诉讼请求于法无据，该院不予支持。

反诉原告荥阳市工商行政管理局系荥阳**限公司开办单位，反诉被告李**认可其在购买涉案房屋时从荥阳**限公司借款2万元。故反诉原告请求反诉被告归还2万元借款的诉讼请求该院予以支持。因双方未在借条上对利率作出明确约定，现反诉原告请求支付利息符合法律规定，该院确定按中**银行同类贷款利率支付利息（自1996年5月30日计至本判决确定的还款之日）。

本院认为

依据《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《最**法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、被告荥**管理局于本判决生效之日起十日内支付原告李**二十二万七千三百元；

二、反诉被告李**于本判决生效之日起十日内支付反诉原告荥阳市工商行政管理局二万元，并按中**银行同类贷款利率支付利息（自1996年5月30日计至本判决确定的还款之日）；

三、驳回原告李**本案其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5310元，由原告李**负担800元，被告荥阳市工商行政管理局负担4510元，鉴定费3000元，由被告荥阳市工商行政管理局负担，反诉案件受理费300元，由反诉被告李**负担。

上诉人李**上诉称：工商局并非出借方，也未提供充分的证据证明其与养殖场之间的关系，因而其并非反诉的适格主体。关于利息，双方并未约定利息，按照法律法规的相关规定，应视为没有利息，计算利息应当从主张债权之日起算。

工商局答辩称：工商局具备债权人主体资格，一审查明荥阳**限公司是其开办的，该公司被撤销后，相关权利义务均由工商局承担。当时李**称借款是投资买房的，借给他两万元的事实一审已经认定。借款不是发生在自然人之间，是向单位借的款，是国有资产，李**所投资的房产增值了很多倍，为避免国有资产流失，应当支付利息，一审判决的这一部分应当维持。

上诉人工商局上诉称：一、原审事实认定错误。李**提供的交款收据显示房屋的买卖双方是“荥阳市兴华市场建设指挥部与李**”，李**起诉工商局本身就是错误的；原审在双方没有书面合同的情况下，认定双方存在房屋买卖关系既无事实依据，也无法律依据，按照合同法规定，房屋买卖必须签订书面合同；李**称全部房款是4万没有任何证据证明，原审直接认定其单方说法是错误的，应当以相关档案资料为依据进行认定，1994年3月26日兴华市场的房屋价格是400元／平方米，1996年的房价不会比这个低，按照法院认定的113.15平方米计算，房款至少400×113.15=45260元；李**的起诉状和票据均显示购买的房屋是“3号楼西门栋6层西大套”，经查，根本没有这套房产，充分说明当时票据上的房子没有确定下来。原审把“4号楼西楼”认定为李**购买的房屋属事实认定错误；李**说房屋已经交付，但没有交付证据，且在原审庭审中根本说不清楚交付问题。二、原审程序违法。所评估的房屋并非本案诉争的房屋，相关产权资料应由李**自行调取，原审法官却不顾法律规定先后两次替李**调取证据，严重损害裁判者中立原则，严重违反程序；鉴定机构只有陈**一个鉴定人到场，另一个鉴定人李**未到场，且陈**在叫门未开的情况下，没有进入鉴定房屋，只是在门口和楼下拍了拍照片就走人了，随后就作出了鉴定，这样的鉴定结论不能令人信服；原审判决漏判了李**的第一项诉讼请求；李**鉴定房屋是作为自己一方证据使用，根据谁主张谁举证的要求鉴定费用应当由李**负担。原判中的“期间一年来看一次房屋”没有任何证据支持，李**也没有提供任何证据证明在这十几年间主张过权力或者存在时效中断的情形。三、原审法律适用错误。原审把案件定性为房屋买卖纠纷，在实体处理上按照侵权理论判决是错误的；李**未缴纳全部房款，已经构成违约，李**起诉要求解除合同，应当承担自己一方的违约责任，分担相应损失。原审只让工商局赔偿李**损失，而不扣减李**应当分担的部分，是错误的；李**诉讼时效已超，应依法驳回其诉讼请求。综上，原审事实认定错误，程序违法，法律适用错误，请求撤销原判，发回重审或者依法改判。

李**辩称：工商局一审证据目录表明工商局是承建主体，工商局的领导任建设指挥部副组长。工商局也是涉案房屋的出卖人，李**向工商局缴纳了4万元房款，工商局出具了有房屋坐落的收据，因而双方房屋买卖合同关系成立。工商局一审出具答辩状和情况说明，比如答辩状的“将卖给李**的房屋转由李**使用”就能证明争议房屋即工商局分配给李**的房产，因而本案争议的房屋是明确的，几个位置是一回事。房屋买卖时，工商局的定价是每套4万元。评估报告作为认定损失的基础是恰当的。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：关于本诉部分。房屋买卖合同中，出卖人的义务是按合同的约定交付房屋，买受人的义务是按合同向出卖人支付房屋价款。没有履行义务或履行义务不符合合同约定，构成违约，应当由违约方向对方承担相应的违约责任。本案荥**商局上诉称，原审认定荥**商局为房屋的出卖人、房屋价款为40000元及李**购买的房屋是4号楼西楼等属于认定事实错误。本院认为，荥**商局提供的会议纪要、在答辩状中的陈述、双方庭审中对40000万元房款支付情况的陈述及李**提供的收据记载的内容，足以证明本案当事人之间存在房屋买卖关系及房款及诉争房屋位置等事实，荥**商局的该项主张无事实依据，不能成立，本院不予支持。荥**商局又称，原审程序违法。原审法院根据李**的申请评估案外人的房屋，侵犯了案外人的合法权益。原审擅自行使调查权，调取的案外人的房屋信息与李**主张房屋不一致，对荥**商局的鉴定材料异议不作处理，迳行评估。评估结论存在瑕疵，原审作为裁判依据。原审对李**的第一项诉请未作裁决，程序违法。本院认为，原审根据双方提供的证据确定诉争房屋，并委托专业机构对房屋的价值进行评估，为确定房屋价值所必须，且委托、评估的程序符合法律规定。评估结论应当作为确定房屋价值的依据。荥**商局的该项上诉主张没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。荥**商局再称，原告适用法律错误。本案为房屋买卖合同纠纷，原审依据侵权理论作出判决。李**全额交纳房款，构成违约，应分担损失。李**的起诉已超过诉讼时效。本院认为，原审认定荥**商局将房屋另行交付他人，致对李**无法履行交房义务，构成根本违约，应对李**的损失承担赔偿责任，并以房屋评估价值作为赔偿依据，并无不当。自知道购买的房屋被交付他人后，李**向荥**商局及信访部门主张权利，其起诉并没有超过诉讼时效。因此，荥**商局的该项主张不成立，本院不予支持。

关于反诉部分。李**上诉称，原审认定李**与荥**商局之间存在借贷关系，属于认定事实错误。判决自出借之日起，李**支付借款利息，属于适用法律错误。本院认为，荥阳**限公司由荥**商局开办，荥阳**限公司停办后，其债务应当由荥**商局承担，债权应当由其享有。故李**与荥**商局之间借贷关系成立。李**向荥阳**限公司向借款，非自然人之间的借贷，后者作为经营企业，其资金被占用，应取得相应资金收益，李**作为资金使用者，应自取得款项之日起支付相应利息。总之，李**对借款及利息上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5430元，由上诉人荥阳市工商行政管理局、上诉人李**各负担5130元、300元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三日