上诉人李**与被上诉人吕**、赵**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**与被上诉人吕**、赵**房屋买卖合同纠纷一案，李**于2014年6月20日向济**民法院提起诉讼，请求依法：1、确认位于济源市文昌中路人事局家属院南单元6层601号房产归其所有；2、判令吕**与赵**赔偿其实际损失43500元。济**民法院于2015年1月15日作出（2014）济*一初字第1788号民事判决。李**不服该判决，向本院提出上诉，本院于2015年3月16日受理该案后，依法组成合议庭于2015年4月1日公开开庭进行了审理，上诉人李**的委托代理人冷松、王**、被上诉人吕**、赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：1996年2月26日，吕**与李**签订房屋买卖合同，李**将位于济源**人事局家属院南单元6层601号房屋以45000元的价格转让给吕**，吕**将李**已交房款支付李**后，李**将交款条交给吕**。2012年11月17日，李**与吕**签订房屋买卖协议，居间人为赵**，该协议约定“……二、甲方（吕**）自愿将座落在文昌路人事局家属楼南单元第6层601号，房屋建筑面积约110平方米（以房管局认可为准或以实物为准），包括其它设施物品配方及附件一张的房产出售给乙方，乙方（李**）已对甲方所要出售的房产做了充分的了解愿意购买该房产。三、甲方提供了收据及证号00088087证明该房产为本人合法拥有，乙方对此予以认可。甲方保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋买卖条件，自本合同签字之日起该房屋若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失的概由甲方承担全部赔偿责任。四、甲乙双方经充分协商，确定上述房产的交易成交价为人民币小写￥225000.00元整，大写贰拾贰万伍仟元整。甲方在签约当日将收据交于丙方保管，作为履行自身义务的保证。乙方也在当日交定金，人民币大写贰万元，小写20000.00元，交于丙方暂为保管，作为履行自身义务的保证，如不违约，该定金转为购房款。……十二、甲乙双方共同协商：1、甲方必须提供办房产证前时所需手续，并办到乙方指定名下，但房管局办理过户时手续费用由乙方承担。2、甲方必须在2012年11月30日前搬家，同时当天乙方交纳第一笔购房款壹拾伍万元整（￥150000.00）交于中介转交甲方，并验房交钥匙。3、剩余房款陆**仟元整（￥65000.00）含中介定金壹万元整（￥10000.00）乙方必须在甲方备齐办证前所有手续后交于中介转让甲方。……附1：经甲、乙方协商。甲方负责把手续变更为李**名下。……”签订合同当天，李**将购房定金20000元交给居间人赵**，赵**将其中10000元交给吕**，吕**将0088087号收据交给赵**。2012年11月25日，李**通过赵**将150000元购房款交给吕**，吕**将房屋交付李**。2012年11月25日至今，济源**人事局家属院南单元6层601号房屋由李**占有使用，该房屋至今未办理房产登记。李**与吕**、赵**均称协议附1中约定的“甲方负责把手续变更为李**名下”是指将该房屋的原始交款收据上的交款人变更为李**，李**就可直接办理房产证。

一审法院认为

原审法院认为：关于李**与吕**签订的房屋买卖合同的效力问题，因合同相对方是李**与吕**，故合同中将原始购房收据上交款人李**的名字变更为李**的条款无效，合同其他条款有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律法规另有规定的除外。本案中，李**与吕**虽就济源市文昌中路人事局家属院南单元6层601号房屋签订了买卖合同，李**也交纳了部分房款，但该房屋至今未办理房屋所有权登记，故李**要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。李**称其于2012年12月23日以256000元的价格将该房屋转让给李**，因吕**不能将原始购房收据上交款人李**的名字变更为李**，导致李**不再购买该房屋，其损失可得利益31000元，但李**与吕**之间关于将原始购房收据上交款人李**的名字变更为李**的约定违反了法律规定，该约定是无效的，故李**要求吕**、赵**赔偿该损失，于法无据，不予支持。李**另要求吕**、赵**赔偿其滞纳金2000元、契税4500元、房屋维修基金400元、房地产交易费600元，但并未提供证据证明及法律依据，故对李**该项请求，亦不予支持。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回李**要求确认济源市文昌中路人事局家属院南单元6层601号房屋归其所有的诉讼请求。二、驳回李**要求吕**、赵**赔偿其实际损失43500元的诉讼请求。案件受理费1400元，由李**负担。

上诉人诉称

李**上诉称：一、一审认定事实不清。1、没有根据法院对李**的询问笔录，确认人事局将争议房屋交付给吕**。李**的证言，可以证明争议房产的原始取得方系吕**。2、其与吕**签订的买卖协议约定了税款的负担，此条款与其请求赔偿损失有直接关系，3、其已全部支付了房款225000元，只是因吕**没有将收据变更为李**的名字，中介未将最后一批房款65000元交给吕**。4、一审没有查清第00088087号收据目前由谁持有。根据录音证据，可以证实该收据是由吕**持有的。一审对录音证据不予审查是错误的。二、一审违反法定程序。其申请追加李**为第三人，一审不予准许，其又要求李**作为证人出庭，也未得到同意。三、一审适用法律错误。1、一审认定房屋买卖合同中约定将原始购房收据上交款人李**的名字变更为李**条款无效是错误的，也没有法律依据。此约定是其与吕**事先约定的，是双方真实意思表示，且不违反法律法律规定。2、一审认定其已交纳部分房款是错误的。其已支付了全部房款，且实际占有，使用该房屋。3、一审简单适用《物权法》第九条规定，判决其因没有办理登记不享有房屋的所有权，此判决使其合法权益受到侵害，房屋权利处于不明确的状态，合法的交易无法得到保护，不利于社会稳定。在出卖人未办理房屋初始登记的情况下，人民法院应依法确认购房人对所购房屋的所有权，以保护购房人的合法权益。吕**存在主观恶意，其将收据从赵**处取走，后又拒不承认。吕**本应尽快将收据上姓名变更为李**，但长期不办，导致其无法将房屋转让给李**。综上，请求二审撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。

被上诉人辩称

吕**辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。如果李**还要房子，应当将剩余房款65000元支付给其，其可以把原始收据上的名字变更为李**。其已将原始收据和房屋交给中介公司，李**的房款收据在赵**处，如果赵**将房款收据拿出来，就可以到房管局进行房产登记，办理房产证的相关事宜与其无关。

赵**辩称：李**的房款收据在合同签订后不久，吕**以换收据为名，将李**的收据从其处拿走，一审提供的录音可以证实吕**承认原始收据在吕**处，李**已经将剩余房款65000元交给其，因为吕**不履行合同义务，不把李**的名字换成李**的名字，所以65000元一直未交付给吕**。如果吕**把收据换成李**的名字，其马上把65000元给吕**。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：庭审中，赵**认可李**已将剩余房款65000元交付给其。

本院认为

本院认为：本案所涉房屋系济源市文昌中路人事局家属楼南单元6层601号，经法庭询问李**，李**认可该房屋已转让给吕**，现该房屋与李**没有关系，吕**、李**对此均无异议，可以认定该房原属李**购买，后转让给吕**。李**购买吕**该涉案房屋有双方签订的买卖合同为证，房款已按其与吕**签订的房屋买卖协议约定交清全部房款（余款65000元赵**认可已交给其，现由赵**持有），该房屋现由李**占有，所以李**要求确认本案所涉房屋归其所有，证据充分，应予支持。李**要求吕**、赵**赔偿其可得利益损失及滞纳金2000元、契税4500元、房屋维修基金400元、房地产交易费600元，因李**的委托代理人孔秋粮在与李**签订买卖合同时，李**尚未取得房屋所有权；李**与吕**签订的房屋买卖协议中附1虽约定吕**负责把手续变更为李**，但当时李**尚未与李**签订房屋买卖合同，所以以上损失即使存在，责任也在李**，与吕**、赵**无关，所以李**要求吕**、赵**赔偿其以上损失，缺乏证据支持，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持济源市人民法院（2014）济*一初字第1788号民事判决第二项；

二、撤销济源市人民法院（2014）济*一初字第1788号民事判决第一项；

三、济源市文昌中路人事局家属院南单元6层601号房屋归李**。

一审案件受理费988元，由李**负担888元，由吕**负担100元。二审案件受理费888元，由李**负担788元，吕**负担100元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月四日