上诉人王**与被上诉人孙**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人孙**房屋买卖合同纠纷一案，孙**于2014年2月17日向济**民法院提起诉讼，请求判令王**协助其办理河南中原特殊钢厂北生活区4栋301室房屋的过户手续。济**民法院于2014年11月3日作出（2014）济*二初字第18号民事判决，王**不服该判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王**的委托代理人曹**，被上诉人孙**及其王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2010年11月30日，孙**与王**签订房屋买卖合同，王**将其位于河南中原特殊钢厂北区4栋301号房屋以90000元的价款出售给孙**。2010年11月25日，孙**将房款交付王**，王**给孙**出具了购房款收据。房款交付后，王**将房屋交付孙**，孙**居住至今，但双方未办理房屋过户手续。该案所涉房屋所有权证号为第13825号，坐落于河南中原特殊钢厂北区4栋301室，所有权人-牛思勇，所有权性质-私，建筑面积为94平方米，在房产证附记栏载明“符合房改售房政策百分之一百”。

一审法院认为

原审法院认为：2010年11月30日，孙**与王**签订房屋买卖合同，王**将房屋卖给孙**，已收取房款并将房屋交付孙**居住，双方形成买卖合同关系，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。原审庭审中，王**辩称，其与孙**签订的房屋买卖合同中的房屋系其与丈夫牛**的夫妻共同财产，在共同共有期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应认定为无效，但经该院核实，王**认可售房协议中牛**的名字确系王**代笔所签，故王**该抗辩理由该院不予采纳。孙**与王**在协议中明确约定如要办理住房过户手续，王**应积极配合办理，因此王**应当协助孙**办理房屋过户手续。现在孙**要求王**协助办理过户手续，理由正当，符合法律规定，该院予以维持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：王**于该判决生效后十日内协助孙**办理河南中原特殊钢厂北生活区4栋301室房屋的过户手续。案件受理费100元，由王**负担。

上诉人诉称

王**上诉称：一、原审法院未查清没有及时将本案房屋过户的责任在于孙**，而不是王**及其丈夫牛**。孙**称2010年11月份将全部房款付清，并签订了售房协议，王**迟迟不予过户，遂请求王**协助过户，不符合真实情况。2011年之后至2013年底本案房屋所有权人牛**住院前，王**及牛**曾多次催促孙**办理过户手续，孙**为使其母亲继续享受国家低保政策便迟迟不予办理过户手续，期间，还曾经反复多次说明不要该房屋，要王**退款并给其利息。2014年1月初，因该房屋可能被纳入政府拆迁范围，孙**觉得有利可图，才要求过户，当得知牛**病重住院后，更是一改常态强烈要求办理过户手续。因牛**病重，当时已无法到房管部门办理过户手续，1月18日牛**病逝。家人在办理牛**后事期间，孙**更是不顾王**及其家人丧亲的痛苦感受，多次给王**打电话逼迫其办理过户，对王**及其家人造成了严重的精神伤害。可见，没有进行过户的责任在于孙**。二、本案房屋的所有权现应由王**和牛**的全体继承人所有，原判决遗漏当事人，严重违反法定程序，应发回原审法院重新审理。根据《中华人民共和国继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始；另根据《中华人民共和国物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。由于本案诉争房屋为不动产，所有权尚未发生登记转移，继承从被继承人死亡时开始，房屋在出卖人牛**去世后，已成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该房屋。依据《中华人民共和国物权法》的规定，出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房屋的财产所有权，成为新的所有权人。由于该房屋的所有权现已经转为王**和牛**的全体法定继承人所有，又因为法定继承人与买受人之间不存在房屋买卖合同关系，是否转移房屋所有权是王**和法定继承人的共同权利。因此，孙**仅向王**一人主张过户权利是错误的。原审判决没有查清事实情况，遗漏当事人，严重违反法定程序，应将本案发回重审。三、该房屋买卖协议为效力待定合同，应列河南中原特殊钢厂为本案第三人参加诉讼。根据《河南中原特殊钢厂公有住房出售协议书》的内容可知，本案公有房是根据《河南中原特殊钢厂进一步深化住房改革总体实施办法》有条件、有限制地进行出售的，该《房屋买卖协议》能否最终执行，能否办理转让过户手续，必须是以河南中原特殊钢厂房管部门审批、补缴相关费用、出具相关证明材料为前提，最终能否完成房屋买卖过户还具有不确定性，目前还未完全达到孙**所诉的协助履行过户的条件，该《房屋买卖协议》实质上为效力待定合同。另外，河南中原特殊钢厂还规定，房屋只能在本厂内部向无房职工进行转让，本厂职工只能购买厂内一套房屋，否则，厂房管部门不给予办理相关房屋手续，本案孙**在厂内已拥有多套房屋，也已不符合厂内购房规定，更说明该《房屋买卖协议》为效力待定合同。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三项、第四项规定，本案原审法院没有查清案件事实，并且遗漏当事人，严重违反法定程序，应将本案发回重审。

被上诉人辩称

孙**答辩称：一、原审中孙**提供的其与王**的通话录音，已经证明本案诉争房屋之所以未办理过户手续是因为王**除合同价款外，另向孙**索要200000元所致，即是因王**自己的违约行为造成。二、本案诉争房屋系牛**与王**的夫妻共同财产，根据王**上诉状所列的第一项理由可以确认该房屋系牛**与王**共同出售给孙**，双方签订的协议合法有效，充分说明该房屋在牛**生前已经处分，不能再作为遗产进行处理，与继承人无关。如果按照王**的理论，王**的违约责任反而由孙**承担显然不符合法理精神。三、本案诉争房屋的性质是私有，王**与牛**对该房屋有百分之一百的所有权，因此，王**与牛**对房屋的处分是合法有效的，与河南中原特殊钢厂无关。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

王**在二审中提供的证据有：1、牛**的死亡医学证明一份，证明本案诉争房屋的所有权人牛**已经去世。2、牛**的家属证明一份，证明牛**的继承人情况。

孙**对王**提供的证据质证后认为：对证据1、2的真实性均无异议，认可牛**死亡的事实，但证据2与本案无关。

王**二审期间申请本院调取河南中原特殊钢厂1999年8月26日《河南中原特殊钢厂进一步深化住房改革总体实施办法》及本案房屋不具备买卖过户情形的相关文件，本院依王**的申请调取了《河南中原特殊钢厂进一步深化住房制度改革总体实施办法》［厂房字（99）128号］文件一份。

王**对本院依申请调取的文件质证后认为：对真实性无异议，可以证明本案诉争房屋是有条件、有限制的进行出售，房屋能否转让过户必须以河南中原特殊钢厂的房屋管理部门审批才能最终过户，本合同是效力待定合同，原审应列第三人河南中原特殊钢厂为第三人出庭。

孙**对本院已申请调取的文件质证后认为：对真实性无异议，但该证据不能证明王**的主张，本案诉争的房屋经过改制后房产证上显示的性质为私有，产权为百分之百，牛**与王**有完全的所有权与处分权，孙**购买房屋时符合该文件规定。

本院认证如下：王**提供的证据1，孙**无异议，其证据效力本院予以确认，可以证明牛**已经去世。王**提供的证据2，与本案不具关联性，其证据效力本院不予确认。本院依申请调取的《河南中原特殊钢厂进一步深化住房制度改革总体实施办法》［厂房字（99）128号］文件，双方对真实性均无异议，其证据效力本院予以确认。

本院查明

本院经审理查明：2010年11月30日，孙**与王**、牛**签订房屋买卖合同，王**、牛**将位于河南中原特殊钢厂北区4栋301号房屋以90000元的价格出售给孙**。该90000元房款孙**已于2010年11月25日交付给王**，王**给孙**出具了购房款收据。房款交付后，王**、牛**将房屋交付孙**，孙**居住至今，但双方未办理房屋过户手续。后牛**于2014年1月18日去世。本院经审理查明的其他案件事实与原审法院查明的案件事实一致。

本院认为

本院认为：王**、牛**与孙**签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同严格履行各自的义务。王**上诉称根据《河南**钢厂进一步深化住房制度改革总体实施办法》，本案诉争房屋是有条件、有限制的进行出售的，房屋能否转让过户必须以河南**钢厂的房屋管理部门审批才能最终过户，本合同是效力待定合同，但根据《中华人民共和国物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，而《河南**钢厂进一步深化住房制度改革总体实施办法》仅是河南**钢厂的内部文件，且双方签订的房屋买卖合同明确约定协议经双方签字后生效，故王**的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据孙**提供的其与王**及王**丈夫牛**的通话录音可知，孙**曾多次要求王**协助办理房屋过户手续，但王**因房屋价格问题未同意办理，现王**称没有及时进行房屋过户的责任在于孙**，又未提供相反证据予以反驳，故王**的该项上诉理由本院不予采纳。王**上诉另称牛**去世后，房屋已经转为王**和牛**的全部法定继承人所有，孙**仅向王**主张过户权利错误，因本案诉争房屋在牛**去世前已经王**、牛**共同处分，根据双方签订的房屋买卖合同约定，王**、牛**有协助孙**办理过户的义务，但自房屋签订后至牛**去世前的三年多时间中，孙**多次要求王**、牛**办理过户手续，王**、牛**拒不协助办理，已构成违约，现牛**已去世，孙**要求作为合同相对人之一的王**按照合同约定协助办理过户手续并无不当，王**的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于王**提出的原审应追加河南**钢厂为第三人参加诉讼的问题，因本案诉争房屋的性质系私有，王**与牛**对该房屋有百分之百的所有权，河南**钢厂与本案并无关联性，故原审不予追加河南**钢厂为第三人正确，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月二十六日