付**与温县农村信用合作联社、河南丰**任公司金融借款合同纠纷再审民事判决书

审理经过

原审原告温县农村信用合作联社（以下简称温县信用社）与原审被告河南丰**任公司（以下简称河**公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月10日作出（2014）焦民二金初字第00032号民事判决，该判决已经发生法律效力。2015年3月20日，案外人付**向本院申请再审。本院于2015年12月21日作出（2015）焦民申字第00178号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人付**的委托代理人张**，被申请人温县信用社的委托代理人杨**、陆**到庭参加诉讼，被申请人河**公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年8月12日，原审原告温县信用社起诉至本院称，原审被告河**公司于2013年7月27日在温县信用社申请借款800万元，期限一年，2014年7月27日到期，借款用途：支付装修工程款，月利率9.48‰，该借款由原审被告河**公司用其位于孟州**事处大定路与东街交汇处鼓楼老街面积为4495.34平方米、评估价为2006.92万元的89间门面房作抵押。还款方式为按月清息，到期还款。该笔贷款利息清至2014年6月30日。借款到期后，经原审原告多次催收，原审被告拒不偿还贷款本息，严重损害原审原告的合法权益。请求：1、被告偿还借款800万元及利息（自2014年7月1日至2014年7月27日利率按9.48‰，自2014年7月28日至还款之日止利率按14.22‰计算）；2、依法判令原告对被告抵押的位于孟州**事处大定路与东街交汇处鼓楼老街的89间门面房享有优先受偿权；3、被告王**、王**对800万元及利息承担连带清偿责任（原审庭审中原告放弃了该项请求）；4、案件受理费由被告承担。

一审法院查明

本院原审查明，原、被告双方于2013年7月27日签订《流动资金借款合同》，借款金额人民币800万元，期限一年，到期日为2014年7月27日；借款用途：支付装修工程款；还款来源：营业收入；月利率9.48‰；还款方式为：按月清息，到期还款；逾期贷款罚息按原借款利率基础上加收50%。双方同日签订《抵押合同》，被告用其位于孟州**事处大定路与东街交汇处鼓楼老街评估价值为2006.92万元的89间门面房为该笔借款作抵押（房屋抵押权证号为孟房他证大定办字第20130422号）。借款利息被告清至2014年6月30日。借款到期后，经原告多次催收，被告拒不偿还贷款本息。

一审法院认为

本院原审认为，原、被告签订的《流动资金借款合同》、《抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，合同双方当事人的权利、义务明确，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。被告在借款合同约定的借款期限内，未按月结息。借款合同到期后，被告未按合同约定的期限归还借款，原告要求被告按照合同约定归还借款本金并支付利息（包括逾期贷款利息）理由正当，应予支持。原告依据《抵押合同》约定对被告抵押的89间门面房享有优先受偿权有事实和法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本院于2014年10月10日依法作出（2014）焦民二金初字第00032号民事判决：1、被告**公司于本判决生效后十日内支付原告温县信用社借款本金800万元及利息（2014年7月1日至2014年7月27日的利率按9.48‰计算；自2014年7月28日至本判决确定还款义务期限届满之日止，利率按14.22‰计算）。2、原告温县信用社对被告**公司记载于孟*他证大定办字第20130422号位于孟州**事处大定路与东街交汇处鼓楼老街的89间门面房享有优先受偿权。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，由被告河**责任公司负担（现暂由原告垫付，待执行时一并结清）。

再审申请人称/抗诉机关称

案外人付**向本院申请再审称，付**系孟州市鼓楼老街拆迁户，2007年3月河**公司开发孟州市鼓楼老街项目，付**根据孟州市政府要求及相关拆迁优惠政策将位于鼓楼老街的自建房拆除，包括三间小院三层楼房、街房、厢房（约700平米）。后付**经和河**公司协商，于2008年3月4日签订《商品房买卖合同》，付**以776850元的价格购买了河**公司开发的位于鼓楼老街商业二号楼的225、226、227、228、229、230、231号房屋。付**于2008年3月4日给河**公司打款590406元，门面房托管费抵扣购房款186444元，共计776850元房款已全部付清。原审在不知情的情况下，将付**的上述房产判给被申请人温县信用社明显错误。请求：依法撤销焦作中院（2014）焦民二金初字第00032号民事判决第二项，判决将属于再审申请人所有的鼓楼老街商业2号楼225、226、227、228、229、230、231号房产从温县信用社优先受偿权中剔除。被申请人温县信用社辩称，前述7间房产归河**公司所有，该部分房产不能从温县信用社的优先受偿财产范围内剔除。

根据再审申请人付**和被申请人温县信用社的诉、辩意见，本院再审归纳本案争议的焦点是：原审将河**公司开发的孟州市鼓楼老街商业2号楼225、226、227、228、229、230、231号房产判由温县信用社享有优先受偿权是否侵害了付**的合法权益？该部分房产应否从温县信用社享有的优先受偿财产范围内剔除？

针对争议的焦点问题，再审申请人付**称，河**公司向付**出具了收到总房款776850元的收据，说明付**已经履行了支付全部购房款的义务。2010年6月申请人付**没地方住，河**公司安排了鼓楼老街4号楼的两套房让其居住一直到现在，双方约定以付**租住河**公司的房屋的租金折抵河**公司出租付**的7间房屋的租金，据此申请人付**已经实际占有了争议房产。合同签订后，付**一直在要求河**公司办理房产证。依据《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，一、双方签订的商品房买卖合同有效；二、付**已经履行付款义务；三、付**没有过错；四、付**已经实际占有房屋，申请人付**同时符合上述四个条件，故孟州市鼓楼老街商业2号楼225、226、227、228、229、230、231号的房产应归再审申请人付**所有，应从温县信用社优先受偿的财产范围中剔除。

针对争议的焦点问题，被申请人温县信用社称，1、河**公司的抵押有效。温县信用社在原审中提交的抵押合同、抵押担保保证书、他项权利证书及房产抵押清单等证明涉案的7间房产归河**公司所有。该公司在温县信用社贷款时用鼓楼老街的89间房产提供担保，并且办理了抵押登记，故温县信用社基于抵押权取得房产的优先受偿权，并没有侵犯再审申请人付**的合法权益，该7间房产不能从温县信用社优先受偿的财产范围内剔除。2、再审申请人付**对河**公司仅能主张债权而不能主张物权。付**与河**公司双方未在房管部门办理登记手续，因此合同没有履行完毕。申请人付**没有办理商品房买卖预售登记，没有尽到充分的注意义务，具有过错，申请人付**也没有实际占有该房屋。

再审诉讼中，再审申请人付**所举证据有：一、付**与河**公司于2008年3月4日签订的《商品房买卖合同》，据此证明付**和河**公司存在买卖合同关系；二、付款凭证：2008年3月4日中国**支行的进账单590406元、2008年3月4日河**公司给付**出具的三年托管费186444元收款收据及河**公司为付**出具的交购房款776850元的总收据，据此证明付**已支付全部房款；三、2015年1月26日孟州市拆迁指挥部出具的证明、2015年1月13日证人张*出具的书面证言，据此证明争议房产系付**购买；四、（2015）焦执异字第2号执行裁定书、（2015）焦民二初字第00019号裁定书，据此证明争议的房产应归再审申请人付**所有，该房产应当从温县农村信用社享有优先受偿权的财产中剔除。

经质证，被申请人温县信用社对上述证据的真实性表示没有异议，但对上述证据的指向提出异议，提出：证据一与收款收据记载面积相冲突，收款收据记载的面积是517.9平方米，但争议的七间房产面积是903.3平方米。证据二中付款凭证进账人不是申请人，收款人也不是河**公司。证据三仅仅证明有买卖行为，但不能证明买卖行为已经完成。证据四两份裁定不能证明诉争财产归申请人付**所有。故认为上述证据不能证明申请人付**和河**公司之间的买卖已经完成，所以该房产不应当是申请人付**合法拥有的财产。

本院认为

本院再审认为，付**再审举证的商品房买卖合同能够证明其与河**公司存在真实的商品房买卖合同关系，商品房买卖合同与收款收据记载的房屋面积相冲突，但房屋总价款相符，故应以7间房屋产权证上登记的实际面积为准。总房款的收款收据盖有河**公司的印章，且与三年房屋托管费收据、中**行进账单相符，该证据能证明付**已交付全部房款776850元的事实。孟州市拆迁指挥部的证明、证人张*的证言，该证据证明付**系拆迁户的事实。另外，本院作出的（2015）焦执异字第2号执行裁定书证明付**对孟州市鼓楼老街商业2号楼225、226、227、228、229、230、231号的房产享有排除执行的权利，（2015）焦民二初字第00019号裁定证明本案经过执行异议之诉的程序。上述证据相互印证，能够证明付**对争议房产享有合法权利，本院对上述证据的效力予以确认。

本院依职权调取的证据有：一、从孟州**易中心调取河**公司就鼓楼老街89间房屋办理抵押登记的档案材料：1、河南丰**任公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明、公司章程。2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。3、河**公司出售给付**房屋的商品房预售证存根，（孟）房预售证第2007008号商品房预售许可证（存根）。4、孟州市鼓楼老街商业2号楼225、226、227、228号房屋房产证、229、230、231号房屋房产证。证明河**公司具备本案的诉讼主体资格，孟州市鼓楼老街商业2号楼于2007年12月取得商品房预售许可证。二、从温**管理局调取的河**公司工商登记档案材料共计30页，据此证明焦**公司设立登记情况、现股东情况及该公司变更名称为河南丰**任公司的事实。再审申请人付**、被申请人温县信用社对以上证据均无异议，本院再审对上述证据的真实性和证据效力予以确认。

经庭审质证，依据有效证据经本院再审确认的案件事实中除与原审查明的案件事实相一致外，另查明，焦作丰**任公司设立于2006年5月，2008年10月变更为河南丰**任公司，现法定代表人为王**，股东为王**、王**。2007年12月17日，河**公司取得出售给付来*的7间房屋的（孟）房预售证第2007008号商品房预售许可证。付来*系孟州市鼓楼老街拆迁户，根据孟州市政府要求，经友好协商，2008年3月4日河**公司与付来*签订《商品房买卖合同》，付来*购买鼓楼老街商业2号楼225、226、227、228、229、230、231号房屋，建筑面积903.3平方米，单价为860元每平方米，总价款为776850元。该《商品房买卖合同》第二十四条约定，“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向孟州**管理局申请登记备案。”同日，付来*以房屋的三年托管费186444元折抵购房款，另通过中**行工作人员郭**向河**公司法定代表人王**的外甥范**（系该公司工作人员）办理了打款590406元，河**公司为付来*出具了776850元的购房款收据。2012年3月15日，河**公司登记取得出售给付来*的7间房屋的房产证，房产证号分别为孟**大定办字第××号（即鼓楼老街商业2号楼225、226、227、228房屋）和孟**大定办字第××号（即鼓楼老街商业2号楼229、230、231号房屋）。2010年6月，付来*经与河**公司口头协商，河**公司同意付来*住在该公司开发的鼓楼老街4号楼的两套房屋，以付来*委托河**公司托管的7间房屋的租金折抵付来*所租住该公司的两套房屋的租金至今。

本院再审认为，根据《最**法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法*（2002）16号），“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，”由此说明建设工程价款优先权优先于抵押权，建设工程价款优先权不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。本案中，再审申请人付**与河**公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。付**于合同签订当日已履行了支付全部购房款的义务。河**公司未向房屋登记机关申请商品房预售登记，违反合同的约定，付**对此并无过错。付**与河**公司协议将三年的房屋托管费186444元折抵购房款，后河**公司又以付**的7间房屋的托管费折抵付**所租住该公司房屋的租金，该事实可认定付**已实际占有和使用了诉争的房屋。综上分析，应当认定再审申请人付**的再审请求有事实和法律依据，温县信用社享有的抵押权不能对抗已履行合同义务的房屋买受人付**享有的民事权利。原审判决第二项将诉争房屋判由温县信用社享有优先受偿权侵害了再审申请人付**的合法权利，该部分房产应从温县信用社享有的优先受偿财产范围内剔除，本院依法对该判项予以变更。原审判决第一项与再审申请人付**无关，本院依法对该判项予以维持。被申请人河**公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百零七条、第一百四十四条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十四条第二款的规定，判决如下：

再审裁判结果

一、维持本院（2014）焦民二金初字第00032号民事判决第一项及诉讼费负担部分；

二、变更本院（2014）焦民二金初字第00032号民事判决第二项为：温县农村信用合作联社对河南丰**任公司记载于孟*他证大定办字第20130422号房屋他项权证上的位于孟州**事处大定路与东街交汇处鼓楼老街的89间门面房，对记载于孟*权证大定办字第××号、12××64号房屋产权证上的鼓楼老街商业2号楼225、226、227、228、229、230、231号之外的82间门面房享有优先受偿权。

再审案件受理费11568.5元，由河南丰**任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一六年五月三日