郑**与焦作市**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑**与被告焦作市**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日作出受理决定，立案后向被告焦作市**有限公司送达了起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书等法律文书，向原告郑**送达了开庭传票、举证通知书等法律文书。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理，原告郑**及其委托代理人陈**，被告焦作市**有限公司的委托代理人卢**、邓**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郑**诉称，原、被告于2012年6月26日签订了“房屋买卖合同”一份，被告承诺将其开发的位于焦作市山阳路西侧，暂定名为观澜国际的商品房住宅项目中的第1#楼19层D户型西户的商品房出售给原告，房屋价款324952元，此房当时尚未交工，为预售性质。原告依约履行了全部付款义务，但事后得知被告并无商品房预售许可证，且至今三年尚未取得，使原告购买商品住宅房屋的目的无法实现。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2012年6月26日签订的“房屋买卖合同”无效；2、被告返还原告所付购房款324952元及装修押金2000元，共326952元；3、被告支付原告购房款和装修押金的利息42939元（此利息算至2015年5月；4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告焦作市**有限公司辩称，1、原告诉讼请求没有依据，不能成立，原被告签订的房屋买卖合同购买的房屋是南水北调安置工程所建房屋，该房屋经过政府市长办公会议纪要通过准许销售的，原告在签订合同时对上述事实非常清楚，不存在原告说的事后得知没有预售许可证的情形，且原告已经接受该房屋，并对房屋进行装修，其购买房屋的目的已经实现，该房屋买卖合同应认定为合法有效；2、根据合同约定，出卖人在房屋交付后三年内办理房产证并向部门登记本案，本案房屋从交付至今尚未满三年，原告要求退房、返还购房款不符合合同的约定，其请求不应当支持；3、原告要求支付购房款、押金的利息没有依据。

根据原、被告诉辩意见，经合议庭评议，归纳本案争议焦点为：原告诉讼请求的事实和法律依据。

围绕争议焦点，原告提交的证据有：证据一、房屋买卖合同一份，证明被告卖给原告房屋事实存在，从内容可以看出当时销售的房屋是预售性的；证据二、收款收据五份，证明原告按约交付了房款，履行了付款义务。

被告质证意见为，真实性无异议，从证据一中可以看出合同没有列明房屋预售许可证的编号，说明该合同只是房屋买卖合同，原告是对没有证的情况是明知的。房屋是南水北调安置房，不需要房屋买卖预售许可证是可以销售的，原告说其不知道情况下购买房屋的情形是不存在的。证据二说明原告分了四次交房款，最后一次交是收房才交的，没有按约定交付，存在违约行为；押金是原告自愿交纳的，上述证据说明原告交接了房屋，已经装修房屋，住房目的已达到，不存在不达目的的情形。

围绕争议焦点，被告提交下列证据：证据一、焦作市人民政府市长办公会议纪要一份系复印件、焦作市南水北调中线工程城区段建设指挥部办公室情况说明一份系复印件，证明原告购买房屋属于南水北调拆迁安置工程的一部分，关于在建小区的开发对外销售的住房经过城区段办公室审查同意后即可销售，房屋已经经过备案，被告销售房屋是符合规定的，房屋买卖合同是合法有效的；证据二、房屋交接验收表一份、承诺书一份，证明原告于2014年1月15日正式接收房屋且领到房屋钥匙，根据合同13条约定，被告是在交付使用后3年内将办理登记的材料交由登记机关本案，交付尚未满三年，原告要求退房、返还购房款不符合合同的约定。该房屋产权证在三年内办理都符合合同约定，现在之所以没有办理，是因为房屋属于南水北调安置工程，政府机构在协商处理，应按特殊对待；证据三、装修申请一份、装饰、装修管理规定、前期物业服务协议，证明原告接收房屋后原告申请装修并签订了物业管理协议，其缴纳的2000元押金是按照装饰、装修管理规定缴纳的。

本院认为

原告质证意见为，对证据一中的会议纪要真实性有异议，系复印件，上面没有盖公章没有签字，不能作为证据提交，即使证据是真实的，其内容也不能违反国家强制性法律规定，证据也不能证明涉案房屋属于该文件载明的房屋范围；对于情况说明系复印件，不能作为证据使用，从内容来看，只能证明该文件已报办公室备案，不能证明实际上已经完成了安置，和会议纪要也没有关联性；对证据二中交接验收表、承诺书真实性无异议，但是与本案不具有关联性，不能证明被告在销售房屋时已经给原告说明没有预售许可证；对证据三真实性无异议，与本案没有关联性，不能证明房屋有预售许可证可以预售，原告要求的是装修的押金，没有要求装修损失的问题，装修押金应全部退还，本案争议焦点是合同有没有效力的问题，而不是其他，也不能证明被告在起诉前没有取得房屋预售许可证。

经过原、被告质证及对证据的审查，本院依法对原告提交的证据认定如下：对原告提交的证据一、二被告未对其真实性提出异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。对被告提交的证据认定如下：证据一，原告对其真实性提出异议，本院认为被告提交的证据虽是复印件，但该复印件是（2012）4号联席会议纪要的组成部分，故对该证据真实性予以认定，结合全案证据对原告的质证意见不予采信；证据二、证据三被告对其真实性无异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。

本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：2012年6月26日，原告郑**（买受人）与被告焦作市**有限公司（出卖人）签订了一份房屋买卖合同。合同约定：出卖人焦作市**有限公司将位于山阳路西侧观澜国际第1#幢19层D西号建筑面积为98.53平方米的房屋以324952元的价格卖给买受人郑**。付款方式为分期付款。约定的交付期限为2012年10月31日。2012年6月26日郑**支付房款100000元，2012年8月1日郑**支付房款60000元，2013年12月26日郑**支付房款164592元，2014年元月15日郑**支付房款360元并接收了涉案房屋，上述四份收款收据均加盖有焦作市**有限公司财务专用章。2014年元月15日郑**同焦作市**有限公司签订前期物业服务协议。同日郑**支付装修押金2000元，收款收据加盖有观澜国际收费专用章。截止庭审结束时被告焦作市**有限公司自认其开发的涉案房屋没有取得商品房预售许可证。

另查明，2012年7月起至2014年11月至中**银行一至三年期贷款年利率为6.15%。

本院认为，被告焦作市**有限公司是从事房地产开发的企业法人，其与原告郑**签订的房屋买卖合同的依据是《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，且签订房屋买卖合同时涉案的房屋尚未竣工验收合格，因此双方签订的房屋买卖合同实质上是商品房预售合同。

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告焦作市**有限公司未取得商品房预售许可证与原告郑**签订商品房预售合同，且在本案原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故原告要求确认原、被告于2012年6月26日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求本院予以支持。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因为原被告之间签订的房屋买卖合同被本院确认无效，故被告收取原告的购房款324952元应当返还，但原告从被告处接收的房屋也应返还。被告明知自己未取得商品房预售许可证而销售商品房具有过错，应赔偿原告因此所受到的损失；原告在签订房屋买卖合同时未尽到审慎义务也具有过错，双方责任比例本院酌定为同等责任；故原告要求被告支付购房款的利息（从付款之日起至2015年5月原告起诉之日止）本院予以部分支持。原告受到的损失本院确认如下：1、2012年6月26日支付100000元的利息为：100000×6.15%÷12×35=17938元；2、2012年8月1日支付60000元的利息为：60000×6.15%÷12×34=10455元；3、2013年12月26日支付的164592元和2014年1月15日支付的360元的利息为：164952×6.15%÷12×17=14371元；以上合计42764元。原告承担42764÷2=21382元。

债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

本案中，原告提供的证据没有证明是本案的被告收取了原告的装修押金2000元，故原告要求本案被告退还押金及利息的诉讼请求本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、2012年6月26日原告郑**和被告焦作市**有限公司签订的《房屋买卖合同》无效；

二、被告焦作市**有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告郑**支付购房款324952元及利息21382元；

三、原告郑**于本判决生效之日起十五日内向被告焦作市**有限公司交付位于山阳路西侧观澜国际第1#幢19层D西号的房屋；

四、驳回原告郑**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6848元，由原告郑**承担436元，由被告焦作市**有限公司承担6412元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十七日