上诉人宋**与被上诉人刘**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人宋**因与被上诉人刘**租赁合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2015）滑民二初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2013年10月1日，原告将在东环路物资局钢材市场北边的一处空院（包括围墙、广告牌、大门）租赁给被告使用，双方签订了一份《租赁合同协议书》。协议中第一条约定租赁期限30年，前五年每年租金均为6万元，被告一次性交纳两年的租赁费共计12万元，以后一年一交租赁费；第二条约定租赁期到五年以后租赁费随行就市；第三条约定被告只用于停车场大修厂，不准改作其它用途，否则，原告有权终止合同；第四条约定双方均应严格遵守本协议，被告应按时支付租赁费，否则，原告有权终止协议；第五条约定合同期限内，只允许被告不干，不允许原告撵被告；第六条约定合同期限内，如遇国家征用等不可抗力造成合同不能继续履行，原告应按被告实际占用天数收取租金，剩余租金如数退还给被告，地面上的附属物及建筑物的赔偿归被告所有，围墙、广告牌归原告所有。原、被告在协议书上签字按印。合同签订后，被告支付给原告两年的租赁费12万元，被告开始在租赁的空院内经营业务。2015年5月11日，被告未经原告同意与案外人张**签订了一份租赁合同协议书，被告将从原告处租赁空院的一部分转租给案外人张**。2015年8月份，案外人张**未经原告同意将租赁空院的围墙拆开。2015年8月5日，原告因涉案空院的围墙被拆除为由向公安机关报警，公安机关处警情况为：原告沿公路的大院里有人将围墙拆一过口，原告将此地租给被告，张**从被告处租赁的此地，拆围墙的是张**。之后，案外人张**因原告阻止拆墙、无法正常施工，便与被告进行协商，于2015年8月10日，被告与案外人张**又签订了一份合伙协议，约定双方各出资15万元合伙经营汽修厂，被告向案外人出具了一张借款15万元的借款条，并注明该款用于合伙投资。

一审法院认为

原审法院认为：原告将东环路物资局钢材市场北边的一处空院租赁给被告使用，双方经协商自愿签订了租赁合同，合同约定租赁期限30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”的规定，原、被告所签订的租赁合同为部分有效合同，超过法定租赁期限20年的部分无效。原、被告在签订合同后，被告支付了原告两年的租赁费，被告应当按合同约定使用租赁物，因在租赁期间，被告未经原告同意，擅自将租赁物转租给案外人张**，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告作为出租人可以要求解除合同，故原告主张解除原、被告于2013年10月1日签订的租赁合同的请求，于法有据予以支持；在租赁期限内，被告未经原告同意擅自将空院转租给案外人使用，致使案外人对租赁物的围墙进行拆除，其行为存在过错，应当承担相应的民事责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张将围墙恢复原状，返还滑县东环路物资局钢材市场北边空院的请求，符合法律规定予以支持。庭审中，被告以没有违反合同约定，与案外人系合伙关系等理由进行抗辩，因被告与案外人签订合伙协议的时间在本案立案之后，并不能否定被告在租赁期间的转租行为，对被告的抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除原告刘**与被告宋**于2013年10月1日签订的《租赁合同协议书》；二、被告宋**于本判决生效后十日内返还原告刘**位于滑县东环路物资局钢材市场北边空院一处（包括围墙、广告牌、大门），并将围墙恢复原状。案件受理费100元，由被告宋**负担。

宣判后，上诉人宋**诉称，依照法律规定被上诉人刘**不能将土地进行转租，其与刘**签订的合同因为转租，导致合同无效，刘**存有过错，其收取的租赁费应返还，其由此的投资应该由刘**返还。请求撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人刘**辩称，一审法院程序合法，查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

本院查明

二审查明事实与一审认定事实一致。

本院认为

本院认为，双方当事人在签订合同后，已实际进行履行。根据合同的相对性及本案的基本事实，原审判决解除双方当事人租赁合同，返还原物，恢复原状，符合法律规定。租赁合同已不再继续履行，被上诉人刘**对争执地块的使用权或用益物权及由原租赁物权利主体是否对其主张权利，怎样主张权利与本案不属同一法律关系；上诉人宋**已实际使用租赁物，其称刘**存有过错、收取的租赁费应返还给他本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人宋**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十二日