郭**、史*因与漯河市**有限公司、杨**，买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**、史*因与被上诉人漯河市**有限公司（以下简称华祥建筑公司）、杨**，原审第三人王**、王**买卖合同纠纷一案，2008年6月12日源汇区人民法院作出的（2008）源民二初字第63号民事调解书已经生效。2012年4月19日源汇区人民法院作出（2012）源民监字第1号民事裁定书，裁定再审本案。2012年9月27日源汇区人民法院作出（2012）源民再初字第1号民事判决书。郭**不服，向本院提起上诉。2013年2月19日本院作出（2012）漯民三终字第290民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。2014年5月8日源汇区人民法院作出（2013）源民三初字第22号民事判决书。郭**不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人郭**及其委托代理人王**、谭**，上诉人史*的委托代理人史**、马**，被上诉人华祥建筑公司的委托代理人王**，被上诉人杨**及其委托代理人杨**，原审第三人王**的委托代理人苏*到庭参加诉讼。原审第三人王**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2001年10月10日，漯河市**有限公司（以下简称金**司）与漯河市华**发有限公司（以下简称华祥**公司）达成联合开发协议，约定由金**司投入土地，华祥**公司出资联合建设位于金**司院内的小区房屋，房屋建成后由华祥**公司负责售房、办证等事务，利润双方分成。后来双方因卖房问题发生纠纷，又签了补充协议来规范卖房事宜。华祥**公司在实际施工中，工程中5号楼因资金短缺不能完工于2003年8月9日以华**公司的名义与郭**达成一份协议，约定由郭**以每套房屋40000元的价格购买该5号楼三单元五层、六层四套房屋，共计160000元。郭**把160000元交付后，由华**公司为郭**开据四套房屋手续，在竣工后再办理一切房产手续。协议签订后，郭**于2006年6月19日向承建该5号楼的项目经理李**出具了一张160000元的欠条，2008年3月17日郭**将该160000元支付完毕，由李**出具了收到郭**建筑款16万元的收条。华祥**公司为郭**出具了上述四套房屋（编号分别为351、352、361、362）的商品房买卖合同及收款收据各一份，签订时间及收款时间均为2003年8月9日。四份合同加盖公章为“漯河市**程有限公司”，收款收据加盖公章为“漯河市华**发有限公司”。华**公司财务经办人谢拴紧证明称落款时间系为郭**方便办房产证而往前写到了2003年，借郭**的钱应是2006年，商品房买卖合同及收款收据是2008年出具的。郭**不认可此事实，称160000元房款是即时交纳的。2006年该房竣工后因华**公司未向郭**交付房屋及办理房产证，郭**以华**公司为被告于2008年1月9日向源汇区人民法院提起诉讼要求华**公司交付房屋并为其办理房屋产权手续，该案经调解，双方当事人于2008年6月12日达成协议，华**公司于调解书生效后10日内将上述房屋交付给郭**并协助其办理房屋产权证书。郭**实际占有了该单元全部12套房屋（1-4层8套此前已因华**公司拖欠郭**钢材款以房抵债给了郭**），但在办证过程中发现5、6层4套房屋已由华祥**公司分别于2001年11月29日将编号为361的房屋以40740元的价格出售给了杨**，并于2003年12月30日办理了漯河市商品房预（销）售合同备案，2011年杨**取得了该房的房屋所有权证，房产证上的房屋楼号与合同上的不一致，华**公司出具证明称系同一房屋。2003年6月30日将编号为362的房屋以41444元的价格出售给了王**并进行了合同备案，原审庭审中王**未出示买卖合同仅出示了备案证及收款收据复印件。（原审庭审后华**公司出具说明称王**原购房屋因不能交付已对其房屋进行了调换，调换至该楼中单元6楼）。2003年12月1日将编号为352的房屋以60572元的价格出售给了史*，合同加盖有华祥**公司公章但收款收据加盖的是金**司财务章。原审庭审中华**公司对此售房真实性不予认可，称史*系金**司经理的儿子，其签合同目的是为了抵押贷款，不是真实购房者。经原审法院查证史*在该小区备案售房合同有12条备案记录。王**未出庭，其备案信息显示购买人为王**的房屋编号为351，华**公司亦称王**不是真实购房者，签合同也是为了贷款。上述四个原审第三人均未占有使用过所购房屋，也未以诉讼方式主张过权利，仅杨**在法院执行阶段提出异议并申请再审，原审法院于2012年9月27日作出再审判决以郭**恶意与华**公司串通损害第三人利益为由判决驳回了郭**的诉讼请求。郭**不服上诉至漯河**民法院，2013年2月19日漯河**民法院以原判决认定事实不清为由裁定发回重审。本次审理中，华**公司愿意以351号、352号两套房屋履行合同义务。

原审法院另查明，漯河市华**发有限公司于2002年4月20日更名为漯河市**程有限公司，开发公司现已不存在，华**公司代理人称，两公司本来就是一个公司，但为开发房产起了两个名称，两个公章，但工作人员相同。

上述事实由双方当事人陈述、各方当事人签订的购房合同、收款收据、备案证、相关协议、工商登记信息等在卷证实。

一审法院认为

原审法院认为，华**公司在开发建设5号楼时因资金短缺而采取将所建楼房出售给郭**的方式获得资金，双方并因此签订协议，其行为系双方真实意思表示并不违法，虽然郭**将160000元购房款以支付工程款的方式直接支付给了5号楼项目经理李**，但事后华**公司为郭**出具收款收据及购房合同，证明郭**已履行了买房的付款义务，华**公司也已认可收到了购房款。至于房屋买卖合同、收款收据出具的时间虽然提前书写到2003年8月9日，其合同内容的真实性不能否定故并不影响合同的效力，原审第三人述称郭**与华**公司恶意串通不能成立，郭**与华**公司之间的房屋买卖关系应受法律保护，华**公司即应按照协议及合同的约定向郭**交付房屋并协助其办理房产手续，否则即构成违约，该楼竣工后郭**已实际占有了上述房屋，但未办理产权手续，应认定为华**公司已履行了房屋买卖合同的交付义务，只是尚未完全履行。郭**要求华**公司继续履行合同义务协助其办理产权手续于法有据，本应全部支持，但鉴于因为华**公司本身的过错（其庭审中称卖给郭**房屋前，有关该楼盘的售房资料在金**司保管，后来卖房给郭**后，金**司才将售房资料转给华**公司），造成该四套房屋一房两卖的事实，特别是杨**所购编号为361的房屋，房产证已办理，杨**已取得该房所有权，实际上造成了华**公司对郭**履行不能，对此原审法院认为，金**司与华**公司在联合建房时因两方都卖房造成纠纷，属于其内部管理的问题，但不能以此为由损害其它人利益，为此华**公司应承担不能履行合同的违约责任，杨**在房款已付清，房产证已办理的情况下其合法权利应予保护，该361号房屋应归杨**所有，故郭**要求办理此套房屋的产权手续的诉讼请求，不予支持。郭**就该361号房屋买卖合同的不能履行可另行向华**公司主张权利，关于史*、王**、王**所购房屋已将销售合同备案，现郭**与华**公司不能提供充分证据证明其买卖行为系虚假行为，其房屋买卖合同亦为真实，但华**公司已将该362、351、352号三套房屋交付给另一买房人郭**，也已实际造成向史*、王**、王**不能履行交付房屋的义务，故史*、王**、王**就华**公司不能履行合同的违约责任可另案主张权利。综上，经合议庭合议并经原审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决：一、被告漯**工程公司继续履行与原告郭**签订的房屋买卖合同即协助其办理5号楼编号为351、352、362号房屋的产权手续；二、驳回原告郭**其它诉讼请求。案件受理费3660元，诉讼保全费1000元，由原告郭**负担660元，被告漯**工程公司负担4000元。

上诉人诉称

郭**不服原判，向本院上诉称：1、原审判决错误认定上诉人与被上诉人成立买卖合同的时间。上诉人提交的证据显示成立合同的时间为2003年8月9日，且原审也查明华**公司当时是缺乏资金才急于卖房，故应认定买卖合同成立于2003年8月。2、杨**提交的买卖合同及收据不能证实其购买房屋就是本案诉争的361号房，也不能证实其与被上诉人依约履行了合同。其次，杨**虽然办理了房产证，但房屋登记并不能成为认定买卖关系真实的合法依据。郭**已向源汇区人民法院提起行政诉讼要求撤销杨**的房产证，行政案件现以民事案件正在审查合同的有效性为由中止了审理，杨**的房产证是否应撤销，已处于待定状态，故原审法院以房产证为由认定房屋已向郭**履行不能，与行政案件的中止矛盾。3、涉案四套房屋的水电、门等基础设施都是上诉人安装，安装结束后，至今一直由上诉人占有使用，故上诉人占有361房有合法依据，华**公司应向上诉人履行全面交付义务。4、原审中华**公司提供的证人谢**未到庭，且证人系华**公司工作人员，其证言的证明力有限。上诉人也未对证言质证，且该证言是在庭审结束数月后才形成，故不应采信谢**的证言。综上，请求撤销原审判决第二项，依法改判华**公司向上诉人履行5号楼361号房的交付义务；诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人辩称

针对郭**的上诉，华祥建筑公司答辩称：对原审判决没有上诉，对判决没有异议。

针对郭**的上诉，杨**答辩称：答辩人是2001年与华**公司签订的合同，并在房管局进行了备案，现在也办理了房产证。房屋产权应属于答辩人。华**公司与郭**签订的合同造假，郭**系非法占有房屋。

针对郭**的上诉，史*答辩称：郭**签订的合同是非法合同，且存在造假行为，没有法律效力。合同上的章不是孙**的章。

针对郭**的上诉，王**答辩称：项目是金**司立项，不是华祥建筑公司立项，卖不卖房应由金**司决定。

王**未对郭**的上诉发表答辩意见。

史萌不服原判，向本院上诉称：一、1、郭**提供的证据证明2003年其并未为华**公司垫付工程款，依据常理和协议书的约定，除非双方恶意串通，否则2003年8月9日华**公司不可能同郭**签订商品房买卖合同，不可能出具收款凭证。2、涉案房屋开发时，华**公司是以“漯河市华**发有限公司”名义申请的资质证书，而华**公司同郭**签订的买卖合同上的印章却是“漯河市**程有限公司”的印章，明显存在欺诈。3、华**公司在原审的自认和谢**的证明说明华**公司与郭**签订的协议书和商品房买卖合同是双方恶意串通、人为把合同签订和收款时间提前的虚假民事行为。综上，郭**与华**公司签订的商品房买卖合同是双方当事人恶意串通，侵害第三人利益的无效合同，自始没有法律约束力。二、因为华**公司与郭**恶意串通损害第三人利益，故双方签订的商品房买卖合同无效。郭**占有房屋的行为是非法行为。四个原审第三人不但在2003年交了房款，签订了合同，还依法对合同进行了备案，合同利益应优先受到保护。三、本案应适用《合同法》第五十二条和《民事诉讼法》第六十四条的规定驳回郭**的诉请，而不应依据《合同法》第六十条的规定判决华**公司继续履行合同。综上，原审法院判决错误，请求撤销原判，改判驳回郭**的诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

针对史*的上诉，郭**答辩称：1、本案上诉人是杨**和史*，故二审只能对与二人有关的房产进行审理。各方当事人除了对华**公司与郭**买卖合同的实际签订时间有争议外，对其他均无异议，所以合同是等价有偿、真实公平的。史*上诉称双方是恶意串通，应提供证据证实。2、对于公章问题，“漯河市华**发有限公司”和“漯河市**程有限公司”的公章都是真章，华**公司都认可，无论签订合同时使用哪个章，都是公司内部事务，与购房人无关。另外，合同上加盖的章和收据上的章不同，也说明华**公司对两枚印章的使用管理较随意。3、我国法律认可不动产可以现实交付，史*称郭**非法占据房屋没有法律依据。4、备案不影响华**公司向郭**履行合同。备案不等同于预告登记，不具有对抗第三人的效力。华**公司多次陈述，当时备案是为了套取银行贷款，至今史*没有向华**公司交付房款。5、史*是经法院追加参加诉讼的无独立请求权的第三人，其不具有独立请求的权利，且其至今没有提出请求，352房与史*没有关系。

针对史*的上诉，华祥建筑公司的答辩意见同对郭**上诉的答辩意见。

对史*的上诉，杨**、王**均表示没有意见。

本院查明

二审经审理查明的事实与一审查明事实相同，本院予以确认。

本院认为

根据当事人各方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：华祥建筑公司应否继续履行与郭**签订的房屋买卖合同即协助其办理5号楼编号为351、352、362号房屋的产权手续。

本院认为，华**公司与郭**签订的协议书，系双方真实意思表示，并不违反法律规定。协议签订后，双方均应按照协议约定履行自己的义务。郭**支付华**公司16万元款项后，双方签订了购房合同，华**公司出具收款收据，并将房屋交付了郭**，郭**已经履行了协议约定的付款义务，华**公司也应按协议约定履行协助郭**办理房屋产权手续的义务。但因杨**所购编号为361号的房屋的房款已经付清，且杨**已经办理了房屋所有权证，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”，因此，杨**应享有361号房屋的所有权，其合法权益应予保护，故原审法院不予支持郭**要求办理此套房屋产权手续的诉请并无不当。郭**已经占有351、352、362号房多年，华**公司实际已经不能向王**、史*、王**三人履行交付房屋的义务，故原审判决华**公司协助郭**办理351、352、362号房的产权手续并无不当。郭**、史*、王**、王**就华**公司不能履行合同的违约责任可另案主张权利。综上，上诉人郭**、史*的上诉请求与理由，没有事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3660元，由上诉人郭**、史*各负担1830元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十日