上诉人郑州市**有限公司因与被上诉人宋**、郑州市**限责任公司租赁合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人郑州市**有限公司（以下简称鸿**司）因与被上诉人宋**、郑州市**限责任公司（以下简称建**司）租赁合同纠纷一案，不服荥阳市人民法院（2013）荥民二初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿**司的委托代理人禹群超，被上诉人宋**的委托代理人刘**、被上诉人建**司的委托代理人薛**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2006年2月24日，宋**以80400元在鸿**司处购买位于荥阳市**物中心3层357号的商铺，当时鸿**司向宋**承诺由鸿**司代宋**将商铺统一对外出租，年收益不低于6%，2007年10月15日，宋**与荥阳市**限公司签订“委托经营管理协议”一份，约定由宋**与鸿**司签订商铺买卖合同后，委托金贝**限公司对商铺进行统一经营管理及使用，委托期限为2007年10月16日至2011年12月31日。2007年10月13日，鸿**司与建**司签订“商业合作协议书”一份，约定由鸿**司将鸿祥购物中心地下一层、地上1至8层，场地面积约12247.4m2提供给建**司使用，使用期限为十年（2007年12月1日至2017年11月30日），建**司前四年每年向鸿**司支付费用2061179.4元，第五年向鸿**司支付费用2161179.4元，后五年每年向鸿**司支付费用2261179.4元。另约定：合同生效到2011年9月30日后，鸿**司如果与自营业主发生房产协议纠纷，经双方同意，在停业期间建**司的损失由建**司自行承担，鸿**司与业主的问题由鸿**司自行承担，并负责与业主协商处理完毕后，建**司继续经营，鸿**司不收取建**司关门期间的租金。该合同履行期间，宋**等小业主与鸿**司之间因租金问题产生纠纷，2012年1月1日早上，建**司在鸿祥购物中心的百货店因有人堵门被迫停业。后经荥阳**道办事处多次调解，鸿**司与建**司于2012年9月14日达成调解处理意见：原则上遵循2007年9月30日签订的协议执行；之后小业主租金增加部分（超出6.1%）由建**司承担，由建**司付给鸿**司；四至八楼营业租金由建**司一次性出40万元给鸿**司，由鸿**司解决四楼问题；房屋租金从2012年11月1日起算。随后，建**司于2012年12月恢复经营鸿祥购物中心的百货店。之后，因无人向宋**支付2012年1月至10月的租金，宋**诉至原审法院。

一审法院认为

原审法院认为，宋**以相应价款从鸿**司购买商铺后，对该商铺具有所有权，宋**有权依法对该商铺进行经营、收益。宋**与荥阳市**限公司虽然签订“委托经营管理协议”，但没有证据证明荥阳市**限公司与鸿**司之间有内在联系，该“委托经营管理协议”对鸿**司不具有直接法律约束力。在宋**购买商铺时，鸿**司承诺年收益不低于6%，不违背法律的强制性规定，该承诺对鸿**司具有法律约束力。在实际经营过程中，鸿**司以“商业合作协议书”的形式将包括宋**商铺在内的鸿*购物中心部分场所租赁给建**司使用十年，并明确约定“鸿*与业主的问题，由鸿*自行承担”，鸿**司未提供证据证实其有权对该场所进行经营管理，鸿**司的该行为事后亦未得到宋**的追认，该“商业合作协议书”对宋**不具有法律约束力，该“商业合作协议书”，在履行期间，鸿**司与建**司产生的纠纷应依照双方之间的合同进行处理，与宋**没有直接法律关系，鸿**司应按照宋**购买商铺时的承诺向宋**支付收益。鸿**司辩解其未占有使用商铺，不应向宋**支付租金的理由于法无据，原审法院不予采纳。综上，宋**的诉讼请求中，超出鸿**司当初承诺年收益不低于购房款6%的部分及滞纳金，宋**未提供证据证实有合法依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、郑州市鸿*房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付宋**2012年1月至10月的租金五千三百六十元。二、驳回宋**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由郑州市鸿*房地产开发有限公司负担。

上诉人诉称

鸿**司不服原审判决上诉称：1、原审法院认定事实错误。一是认定鸿**司与宋**之间存在租赁合同关系错误。鸿**司与宋**之间不存在租赁合同关系，不应当支付其租金。2、原审法院将鸿**司的收益承诺等同于向宋**支付租金，是对本案事实的又一错误认定。鸿**司实际上是建**司出租商铺，鸿**司只是在宋**购买商铺时向其承诺了6%的收益率，鸿**司不是本案的真正承租者。鸿**司承诺的收益与鸿**司要支付宋**租金不是一回事。3、原审法院未认定建**司与宋**之间形成事实租赁关系错误。4、原审判决与认定事实相矛盾，原审法院既认定不低于购房款6%的部分及滞纳金，却作出了按照购房款8%支付租金的判决，即10个月的租金为5360元，判决结果与所认定的事实相矛盾。请求二审法院查明本案事实后，依法改判鸿**司不承担支付宋**租金的义务或发回原审人民法院重审。

被上诉人辩称

宋**答辩称：一审认定事实正确，适用法律正确，二审法院应该予以维持，驳回鸿**司上诉。

建**司答辩称：原审判决认定事实清楚，事实证据充分，判决结果公平公正，依法应维持原判。案中宋**与鸿**司是一种租赁合同关系，鸿**司与建**司是另外一层关系，在租赁合同关系中租赁双方当事人的权利义务有明确相对性，建**司不直接对小业主承担租金支付义务。建**司根据与鸿**司协议已支付了全部的租赁费用，建**司不应承担责任。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：宋**购买鸿祥购物中心3层357号的商铺，宋**具有该商铺所有权，并亨有对该商铺的收益权。在实际经营过程中，鸿**司以“商业合作协议书”的形式将包括宋**商铺在内的鸿祥购物中心部分场所租赁给建**司使用十年，从2007年12月1日至2017年11月30日，并包括宋**主张的2012年1月至10月租金的期间。在此期间鸿**司将商铺出租给了建**司，建**司将租金交付给了鸿**司。鸿**司将宋**的商铺出租给了建**司，应当向宋**支付租金。宋**在2011收取租金是按总房价8%，宋**按8%主张租金并无不妥。鸿**司上诉称不应向宋**支付租金的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。

二审案件受理费50元，由上诉人郑州市**有限公司负担。

裁判日期

二〇一四年八月五日