上诉人祝**因与被上诉人曹**、被上诉人郭*，被上诉人李**房屋买卖合同纠纷二审判决书

审理经过

上诉人祝**因与被上诉人曹**、被上诉人郭*、被上诉人李**房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城区人民法院（2013）管民二初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人祝**及其委托代理人杨**，被上诉人郭*及其委托代理人王**，被上诉人李**的委托代理人王**到庭参加了诉讼。曹**没有到庭亦没有委托代理人，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2003年6月30日，祝相*（乙方）与曹**（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，主要约定：甲方自愿将坐落在管城区南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第4层22号的房地产出售给乙方；房地产成交价格为人民币125000元，乙方于2003年6月30日前一次付清给甲方。双方同意于2003年6月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由甲乙双方按规定各自承担。本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。祝相*提交2003年6月30日的收据一份，载明：“今收到祝相*购房款（含天燃气、车库）人民币壹**仟元整。￥125000。”收据上加盖郑州市**有限公司财务专用章、曹**个人印章，并有曹**之妻康**的签名。祝相*自2003年搬入涉案房屋居住至今，自搬入涉案房屋之日起一直由祝相*交纳水费、物业费、天燃气等费用。

另查明：（一）2002年1月1日，曹**向李**借款450000元，并出具借条一份，载明：“今借李*人民币肆拾伍万元整（￥450000元）。”案外人曹**作为保证人在借条上签名。2003年6月1日，曹**出具证明一份，载明：“我自愿将管城区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号4号楼1单元4号、2号楼4层7号。两套房证0101029614／0101029809号抵押作为借款担保使用。”2004年10月13日，曹**将位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号2号楼4层7号房屋售予郭*，以偿还其借款90000元，剩余借款360000元未还。2004年11月17日，李**到法院申请诉前财产保全，要求对被申请人即曹**位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院里的房产三套予以查封，并提供担保。法院审查后，作出（2004）管法保字第41号民事裁定书，查封被申请人曹**位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号2号楼7层14号、4号楼1单元10号、4号楼1单元6号房产三套。（二）2004年11月29日，曹**（甲方）与郭*（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，主要约定：“甲方自愿将坐落在管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第4层22号的房地产（房屋建筑面积79.06平方米）出售给乙方；房地产成交价格为人民币90000元，乙方于2004年11月29日前一次性付清给甲方，付款方式为现金；双方同意于2005年2月29日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由乙方全部承担。”2004年12月30日，李**提出了撤销诉前保全申请，法院作出了（2004）管法保字第41号民事裁定书，解除对被申请人曹**位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号2号楼7层14号、4号楼1单元10号、4号楼1单元6号房产三套的查封。2004年12月6日，郑州**管理局下发郑**证字第0401089940号房屋所有权证，载明：“房屋所有权人：郭*；房屋坐落：管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号4号楼2单元22号；建筑面积：79.06平方米；土地权属性质：国有。”郑州市房屋登记簿载明：“房屋坐落：管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号4号楼2单元22号；建筑面积：79.06平方米；房屋所有权人：郭*；土地权属性质：集体。”2012年10月19日，郑州**案馆出具证明。载明：“经查询郑**证字第0401089711号、0401089721号、0401089940号、0401089745号房屋所有权证，土地性质登记有误，应登记“集体”。特此证明。（三）2006年7月、2007年1月1日，郭*（甲方）与曹**（乙方）分别签订《租房协议》两份，主要约定：甲方将位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院郭*名下的四套房产（分别是：4号楼2单元19号、21号、22号和4号楼1单元4号，均是79.06平方米）以每月每套875元租给乙方，乙方一次交两个月房租，先交款后使用，承租期间乙方不得拖欠房租，否则甲方将立即收回房屋使用权；合同期限半年；承租期内乙方产生的一切费用由乙方承担，交付时一切完好，若有损坏由乙方承担。2008年7月1日，曹**在2007年1月1日的《租房协议》上写明：“以上租房协议续签到2008年12月31日。”在诉讼过程中，郭*向法院提出申请，要求对祝**提供的《房地产买卖契约》上“祝**”字迹的形成时间以及2003年9月16日的房款收据兰色复写字迹的形成时间、该收据上加盖的“郑州市**有限公司财务专用章”的盖印形成时间进行鉴定，经法院委托广东明鉴文书司法鉴定所进行鉴定，该所于2011年1月26日作出明鉴司法鉴定所（2010）文鉴字第278号司法鉴定意见书，其鉴定意见为：1、无法确定收据上兰色复写字迹的形成时间；2、无法确定《房地产买卖契约》上祝**签名字迹的形成时间；3、收据上加盖的印文“郑州市**有限公司财务专用章”的真实盖印形成时间与标注日期不符，不是2000年2月至2006年12月期间所盖。现双方就涉案房屋的所有权发生争议，引起诉讼。以上事实，有当事人提供的证据材料和庭审笔录在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：曹**与郭*签订的《房地产买卖契约》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。契约签订后，曹**与郭*依约办理了房屋产权过户登记手续。祝**虽与曹**签订有《房地产买卖契约》，但祝**提交的购房合同及购房收据经本院委托鉴定，在鉴定结论中购房收据中加盖的“郑州市**有限公司财务专用章”的真实盖印形成时间与标注日期不符，不是2000年2月至2006年12月期间所盖，以上表明祝**在证明其与曹**就涉案房屋交易情况的证据存在瑕疵，且双方未办理房屋产权过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》的规定：不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，办理过户登记手续是房屋所有权转移的必要条件，故郭*取得了涉案房屋的所有权。祝**要求确认位于郑州市管城回族区十八里河镇南五里堡村弓庄南街220号院4号楼2单元22号的房屋归其所有的诉讼请求，理由不足，不予支持。祝**诉称，曹**与郭*恶意串通，将祝**所有的房屋以虚假的买卖形式卖予郭*，侵害了祝**的合法权益。结合第三人李**对曹**的房产进行诉前财产保全后，双方协商以房屋冲抵借款并办理房屋产权过户手续的情况、房屋交易时的市场价格不能认定曹**与郭*之间存在恶意串通行为，故祝**要求确认二被告于2004年11月29日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，证据不足，不予支持。曹**辩称，涉案房屋已经卖给祝**，郭*夫妻二人知道。本院认为，既使郭*夫妻二人知道，但曹**同郭*办理了房屋所有权转移登记，应当由郭*享有房屋所有权。郭*辩称及李**述称意见，理由正当，予以采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决：驳回原告祝**的诉讼请求。案件受理费8775元（含鉴定费5875元），由祝**负担。

上诉人诉称

祝相*不服原审判决，上诉称：原审认为曹**与郭*签订的《房地产买卖契约》合法有效错误。2003年，祝相*与曹**签订了涉案房屋的买卖协议，且依约向曹**支付了购房款，曹**及时将涉案房屋交付祝相*居住，祝相*也及时对涉案房屋进行装修居住至今。2004年曹**与郭*签订涉案房屋买卖协议时都清楚的知道涉案房屋已归祝相*所有，因此曹**与郭*签订的涉案房屋买卖协议严重侵犯了祝相*的合法权益，该涉案房屋买卖协议应无效。曹**与郭*之间无真实的房屋买卖关系。关于曹**与郭*之间就诉争房屋的法律关系问题，从现有证据可以看出有三种说法：第一种说法是郭*陈述的因曹**欠李*36万，曹**将诉争的四套房屋以每套9万元的价格抵给了郭*；第二种说法仍是郭*在其自己诉四原告的案件中明确向法院陈述，诉争的房屋是其花9万元从曹**手中买的，并且每套房实际支付了9万元，4套支付了36万，并于2004年11月29日上午在西房管局一楼大厅现场支付给曹**36万；第三种说法是曹**的说法，曹**陈述系因还不上李*36万欠款，先将4套房屋过户在郭*名下，等还了36万后再将房屋过户在曹**的名下，这一附条件的民事法律行为。这三种说法仍然可以确认：曹**和郭*之间没有房屋买卖关系，既然没有房屋买卖法律关系那么其签订的房屋买卖合同就是没有约束力的，是无效的约定。郭*自身做出两种自相矛盾的说法至少证实其主观恶性。本案中曹**与郭*办理产权过户是2004年，2004年郑**管局就违法为郭*颁发了涉案房屋的产权证书，但颁证后，郭*竟然长时间没有去过祝相*家里看看房、或给祝相*说一下曹**已将房屋过户给他等。既然取得了房产证也没有将水、电、物业等办在自己名下，这些均不符合常理，结合曹**与郭*之间2006年签订的为掩盖违法高利借贷利息的所谓的租赁协议，可以清楚的证实曹**与郭*之间根本不存在真实的房屋买卖，它也充分证实了曹**与郭*共同侵害祝相*合法权益的事实。原审认为祝相*在证明其与曹**就涉案房屋交易情况下的证据存在瑕疵不当，本案的事实可以清楚的证实，祝相*购买的是曹**个人的房屋，购买的不是航海公司的房屋，祝相*与航海公司之间根本无任何关系，本案也与航海公司无任何关系，且祝相*购买曹**房屋时签订的有买卖合同，曹**收款后也出具了收到款项的收据，这些事实曹**在数次开庭中均予以认可。原审认为曹**与郭*协商以房屋冲抵借款的认定错误。曹**陈述，曹**与郭*违法处分祝相*房屋时，只是约定暂时将房屋抵给李**，且相关证据材料也可以证实其在违法过户后曹**仍在向李**支付这违法高利借贷的利息。而郭*则就双方的关系更是有三种说法，这些都充分说明了曹**与郭*之间违法的房屋买卖关系，原审认定曹**与郭*办理了房屋所有权转移登记，应当有郭*享有房屋所有权，明显错误，涉案房屋的土地所有权属于郑州市管城**村民委员会，该村委会房屋所有权存根登记的土地权属性质为空白。村委会将房屋转移给曹**后其房屋所有权存根的土地权属登记性质也为空白，而郑**管局出具的证明却显示涉案房屋郭*房屋登记薄土地性质为集体，更无法解释的是郭*所持有的涉案房产证上显示的土地性质为“国有”，这种不一致充分证实曹**与郭*的涉案房屋转移登记系通过违法甚至犯罪行为进行的，郑**管局的证明清楚的证实了郭*持有房产证房产登记薄上登记的土地性质为集体，集体土地上的房屋如何能进行权利转移呢，更甚至集体土地上的房屋又如何能颁发房产证呢，所以这种通过严重的违法甚至犯罪行为所进行的所谓登记及颁发的证书无任何法律约束力。原审法院竟然确认集体土地上的房屋登记转移合法，严重违反了法律规定。祝相*于2003年从曹**个人处购得诉争房屋，且履行了支付约定房款及其它义务后，及时对所购房屋进行出资装修，并入住至今。期间，一直以其自己或家人名义缴纳相关物业、水电等费用，在此期间祝相*多次催促曹**为其办理产权过户手续，但曹**均以种种理由推脱。祝相*维权是为了生存居住，无房居住将导致几十人流离失所，而郭*同时对数套房屋提出权利之争明显是为了满足资产的增值和积累，所以我们认为的居住权应优先受到保护。故请求撤销郑州市管城区人民法院（2013）管民初字第357号民事判决书，依法确认位于郑州市管城回族区十里河镇南五里堡村弓庄南街220号院4号楼2单元22号的房屋归祝相*所有。依法改判确认郭*与曹**于2004年11月29日签订的郑州市管城回族区十里河镇南五里堡村弓庄南街220号院4号楼2单元22号房产的《房地产买卖契约》无效。

被上诉人辩称

曹忠党未委托人员出庭亦未提供书面答辩意见。

郭*、李**共同答辩称：关于祝**请求确认涉案房屋归其所有的问题，由于祝**的证据存在瑕疵，又不能作出合理解释，且未经房地产买卖主管机关审查批准，尚未生效，更未按照《物权法》等法规的规定办理房屋所有权转移登记，自然不能得到支持。原审认定祝**与曹**就涉案房屋交易的证据存在瑕疵是正确的。祝**提交的其与曹**签订的《房地产买卖契约》尚未生效。该《房地产买卖契约》第九条明确约定：经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效，祝**以居住使用权主张房屋所有权没有任何法律依据。原审根据祝**的重大瑕疵证据和双方未办理房屋产权过户登记的基本事实，依据《物权法》的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。”认定祝**请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求理由不足，是正确和恰当的。由于祝**主张的恶意串通的事实无任何证据，同样不能得到支持。另外，祝**也未举出关于曹**与郭*之间签订的《房屋买卖契约》无效的其他证据。主张2004年曹**与郭*签订涉案《房地产买卖契约》时清楚和知道涉案房屋已归祝**所有，明显缺乏基本的法律常识和社会常理。请求维持原审判决。

本院查明

本院经审理查明的基本事实与原审查明的基本事实一致。

本院认为

本院认为：（1）关于对祝**与曹**签订《房地产买卖契约》的效力及占有使用的认定。2003年6月30日，祝**与曹**签订《房地产买卖契约》后，祝**依约向曹**支付了购房款，曹**亦将房屋交付祝**居住至今，该《房地产买卖契约》应是双方的真实意思表示，其内容亦不违反相关的法律规定，应为有效。祝**请求确认该合同有效的理由，应予支持。2004年11月29日，曹**因不能偿还对郭**借款，就同一处房产又与郭*签订了一份《房地产买卖契约》，并将涉案房屋办理了房屋产权过户登记手续。引起本案的纠纷，是曹**将涉案房屋，先于2003年6月30日出售给祝**，后于2004年11月29日又与郭*签订买卖合同，前者实际收取房款，交付房屋，而未办理不动产登记过户手续，后者是以房抵欠款，在双方未实际交付房屋的情况下，办理了登记过户手续。通过上述行为，曹**将涉案房屋的所有权与实际占有权进行了分离。祝**通过履行2003年6月30日《房地产买卖契约》，并取得涉案房屋的占有和使用权，曹**并予以交付，之后未办理登记手续的过错在曹**未按约履行该义务，祝**占有使用涉案房屋的行为无过错，其合同的效力应予以确认，其占有使用权依法应予以保护。

（2）关于对郭*与曹**签订《房地产买卖契约》效力的认定。2004年11月29日，曹**与郭*签订的《房地产买卖契约》，从其实际履行内容看，曹**不实际交付房屋而改为长年支付租金，加之曹**关于房屋回购的陈述，曹**与郭*签订的房屋买卖合同符合实践中的让与担保的特征，双方订立该合同的真实意思是通过这一形式为曹**向郭*夫妇的借款提供保证，这种非典型的担保、以房抵债的形式违反我国担保法禁止流质的规定，故郭*与曹**签订的《房地产买卖契约》应不具有买卖的效力。祝**就此上诉请求，理由成立，本院予以支持。

（3）关于涉案房屋的权属证书问题。祝**基于有效的《房地产买卖契约》对位于管城区南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第4层22号的房产实际占有和使用。郭*就同一房屋拥有郑州**管理局颁发的产权证书，对该行政机构颁证的效力问题，不是民事法律关系调整的范围，应另行解决，祝**请求对位于管城区南五里堡村弓庄南街小区220号院4号楼2单元第4层22号的房产归其所有的上诉理由，在权属证书另行解决之前，本院不宜支持。原审判决查明的基本事实清楚，但适用法律和实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会慎重研究决定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销郑州市管城区人民法院（2013）管民二初字第357号民事判决书。

二、2003年6月30日，祝相*与曹**签订《房地产买卖契约》有效。

三、2004年11月29日，曹**与郭*签订的《房地产买卖契约》无效。

四、驳回祝**的其他诉讼请求。

二审案件受理费2900元，由曹**负担。一审比照二审收取。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月九日