马**与开封鑫**有限公司、赵先进等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告马**诉被告开封鑫**有限公司、赵先进、杞县**限公司、张**、南清凯房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告马**及原告委托代理人张**、师孟云，被告开封鑫**有限公司、赵先进共同委托代理人卓坦运，被告杞县**限公司、张**、南清凯共同委托代理人贺成生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告马**诉称：被告赵先进和郑州**限公司于2009年10月23日在杞县××××村进行棚户区改造，小区名为御景城。原告的房子及宅院被拆迁，并签订了安置协议，其中一套房屋被安置在3号楼1单元2层东户，后原告的房屋交予被告赵先进及郑州**限公司进行了开发。房子建好后，原告将安置房的门窗进行了安装。2015年4月，原告预装修房屋居住时，发现该房由南**居住，原告向各被告进行询问，被告互相推诿，拒不解决。现郑州**限公司在杞县御景城小区的权利、义务由开封鑫**有限公司承担。原告认为被告的行为构成了共同侵权，为维护原告的合法权益，请求法院判决被告停止侵害，返还位于杞县城**景城小区3号楼1单元2层东户房屋一套（不能返还，按照规定折价赔偿）。

被告辩称

被告开封鑫**有限公司、赵先进辩称：原告的房屋，被告已按照协议将房屋安置给原告了，原告又告我方无事实根据，请求法院驳回原告对我方的起诉。

被告杞**限公司辩称：我公司所履行的职责是根据赵先进的授权所实施，并且承担的是小区的管理，与房屋的买卖没有任何关系，故应驳回原告对我方的起诉。

被告张**辩称：我和赵**在2013年5月11日签订有物业协议，赵**欠债太多，御景城小区3号楼制作的有销售表格，交房时间为2014年10月16日，盖的有公章，3号楼1单元本身就不是原告的房屋，原告的房屋在4号楼1单元1、2、3层西户，但交房时，调到3号2单元1层东户和西户，这两套都已经250平方了，赵**这一套房屋没有给他，在领房时，原告拿着合同去了，上面有赵**的章，赵**给我写的有委托书，赵*给我写的有委托书，这公司是赵**和他儿子赵*的，我没有责任。赵**是一房多卖，作为物业，为了慎重起见，让开发公司出具有交房的详细名单和楼层的位置，被告杞**限公司和张**是按照开发公司和法人代表赵**、赵*的授权委托，而向房屋购置户进行购房认领，我怀疑是原告与赵**合伙把4号楼1单元1、2、3层西户卖了。原告诉状中所称这一套房，赵**他儿子赵*已经卖给方国军了，方国军在郑州居住，又将房屋转让给南清凯了，这与杞县**限公司、张**无关。

被告南*凯辩称：我占有的房屋是买的方国军的房屋，并且向方国军支付了费用，与本案的原告没有任何关系。方国军的房屋取得是2013年4月6日从开封鑫**有限公司合法取得，所以与我没有任何关系。请求驳回原告对我的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2007年8月24日杞县国土资源局为原告发放杞国用（2007）第273号土地使用权证书一份，该证书显示土地使用权人为马**，坐落于杞县××××西，用途住宅，面积283平方米，后原告在该处土地上建造房屋一套，面积239平方米。2009年10月23日，郑州**限公司（法定代表人代忠涛，全权委托代理人赵先进）与杞县**营自然村农户马**签订一份房屋定位合同书，该合同书约定原告被安置的房屋位于杞**城小区四号楼一单元一至三层西户，交房时间为2010年10月23日等。2010年10月23日赵先进在该合同书上出具说明一份，其内容为：“为了解决村民住房困难，我公司在2010年10月23日将补偿马**的房屋变更为三号楼二单元一层东西两套及一单元二层东户一套，共计三套，必须于2014年10月份交清。”后郑州**限公司在杞**城小区的权利、义务由开封鑫**有限公司承继。2013年4月6日，方国军与开封鑫**有限公司（委托代理人赵*）签订一份商品房买卖合同，其主要内容为方国军购买开封鑫**有限公司开发的杞**城小区三号楼一单元二层东户房屋一套等。庭审中，被告南**陈述其从方国军手中购买了杞**城小区三号楼一单元二层东户房屋，支付了相关费用并已入住。

以上认定事实，有原、被告陈述、房屋定位合同书、商品房买卖合同（复印件）等证据予以证实。

本院认为

本院认为：《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。产权调换是指拆迁人用自己建造的或者购买的产权房屋与被拆房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆迁房屋进行产权交换，被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。本案中，原告与郑州**限公司签订的房屋定位合同书中明确注明为房屋拆迁安置所达成的协议，并且2010年10月23日该公司已经将杞县御景城小区三号楼一单元二层东户房屋进行了特别明确的约定，补偿给原告，使其成为了特定物，2013年4月6日该房屋被出卖给第三人，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”故对原告请求优先取得杞县御景城小区三号楼一单元二层东户房屋的诉讼请求，本院予以支持。2013年4月6日方国军与开封鑫**有限公司签订了商品房买卖合同，约定方国军购买本案所争议的房屋，诉讼中原、被告双方均未提供证据证明开封鑫**有限公司对该房屋无处分权及该房屋已经进行了登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，故本案并不适用善意取得制度。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条之规定，判决如下：

裁判结果

位于杞县城**景城小区三号楼一单元二层东户房屋一套归原告马**所有。

案件受理费100元，由被告开封鑫**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月五日