河南七**限公司与夏**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告河南七**限公司（以下简称七建物业公司）与被告夏**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日和2015年10月16日公开开庭进行了审理，原告**公司委托代理人马**、张*，被告夏**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，2008年，原告通过招标方式，取得安阳市中州路芳林花园的物业经营管理权，并于2008年9月4日与安阳**有限公司签订了前期物业管理服务合同，后大部分业主入住成立业主委员会，2013年4月16日，原告与安阳市**业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告如约提供物业服务和管理工作，被告系该小区6号楼2单元1层东户（111.7平方米）的业主，应当按照平方面积和约定的价格交纳2013年4月16日至2014年4月15日的物业管理费用，经原告催要，被告以各种理由拒绝交纳物业费，请求法院依法判令被告按照平方面积和约定价格支付原告物业管理费856元及利息（按银行同期贷款利息计算至付清之日止）。

被告辩称

被告夏**辩称，1.原告所述与业委会签订的合同本身违法，业主对业委会并不知情，原告提供的管理混乱，无法保障小区业主的安全；2.我所在单元的入户单元防盗门一直坏着，原告并未及时维修，阳台外侧水泥脱落，原告也不管，只是一味收取物业管理费，而不实际履行管理责任；3.原告非法占用小区绿地，还收取业主的停车费用，停车费用收取后用途不明，小区乱停乱放现象严重，物业公司不履行管理服务给被告造成损失。

本院查明

经审理查明：2008年9月4日，原告**公司与安阳**有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同期限为两年，自从交房之日起两年，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效后，本合同自动终止，合同期满后，安阳**有限公司没有将续聘或解聘的意见通知物业公司，物业公司接续管理，视为本合同自动延续。合同约定的物业服务费用标准为：多层住宅0.69元／月／平方米；高层住宅1.14元／月／平方米；商业物业0.75元／月／平方米，业主或物业使用人自公示领取物业钥匙之日起一次性交纳二年物业服务费用。2013年4月16日，原告与安阳市**业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，该合同有业主代表、物业公司代表签字并加盖双方印章，合同期限为三年。合同第十六条约定，物业管理费用由业主委员会、业主或物业使用人按拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.50元／月／平方米；高层住宅0.99元／月／平方米，自合同签订之日起，业主或物业使用人一次性交纳全年物业服务费，三个月内不交者，物业公司有权对其停止一切物业服务，并向法院提起诉讼。

另查明，被告夏**居住的房屋位于安阳市中州路芳林花园6号楼2单元1层东户，房屋建筑面积为111.47平方米，按照物业管理服务合同的约定应按照每平方米0.64元（一层不收电梯费）交纳物业管理服务费，从2013年4月16日至2014年4月15日的物业管理服务费用为856元。被告夏**对原告提供的物业管理服务提出异议，认为原告提供的物业管理服务混乱，其居住的房屋飘窗外水泥脱落属于物业服务内容，对此仅提供了8张照片。

上述事实，有原告七**公司提供证据：1.前期物业管理服务合同一份；2.物业管理服务合同一份，以及原、被告当庭陈述予以证实，以上证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为

本院认为，被告居住于安阳市中州路芳林花园6号楼2单元1层东户，系安阳市中州路芳林花园的业主，原告**公司与被告夏**之间形成物业服务合同关系。被告夏**作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，理应向原告交纳物业管理费，现被告以房屋存在质量问题及原告管理未到位拒付物业费，关于房屋质量问题，被告可委托物业公司要求建设单位进行维修，以维护自己的合法权益。关于被告提出的管理不到位，单元门长期无人修理的问题，被告虽未提供证据证明原告管理服务不到位，但入户单元门长久未维修形成事实，且被告居住一楼，入户单元门损坏对被告的日常生活造成一定影响，该事实已构成物业管理服务瑕疵，但原告未根本性的违反物业管理合同的约定，被告因此拒付物业管理费不当。被告辩称其不知道有芳林花园业委会，业委会签订的物业管理合同违法，根据法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。综上，原告要求被告支付物业管理费856元的诉讼请求，因其物业管理服务存在瑕疵，本院不予全额支持，应适当减少，按照90%收取为宜，被告应向原告交纳2013年4月16日-2014年4月15日的856元的90%即770.4元。原告要求被告从主张权利之日起支付按中**银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求并无不当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最**法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告夏**于本判决生效后十日内支付原告河南七**限公司物业管理费770.4元及利息（利息从2014年10月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中**银行同期贷款利率计算）；

二、驳回原告河南七**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告夏**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月三十日