上诉人渠水丽与被上诉人潘**，原审第三人能刘*、段永力房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人渠水丽因与被上诉人潘**，原审第三人能刘*、段永力房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院作出的（2014）牟*初字第1875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人渠水丽及其委托代理人冉纲涛，被上诉人潘**及其委托代理人尹**、孙**，原审第三人能刘*及其委托代理人马**，原审第三人段永力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2006年3月16日，永**公司与中牟县**民委员会签订《土地出让协议书》，主要内容为：甲方为中牟县郑庵镇毕虎村委，乙方为永**公司。一、经甲、乙双方协商，甲方愿意以每亩壹万贰仟元的价格出让给乙方，地理位置在新城区规划内，东邻王**，西邻经六路，北邻纬四路，路宽（60米），南至丈八沟，其内土地三十亩。二、出让期限为50年，甲方指定专人协助乙方办理相关土地手续，并在有关手续上加盖公章，办理土地使用证及其他费用由乙方全部承担，使用证书以永**公司冠名。三、建设经营期间，该30亩土地的地界及周边路面等纠纷，由甲方负责，施工建设期间的纠纷，安全问题由甲方负责，确保施工的顺利进行。

2007年12月27日，永**公司与利民建材厂签订《土地出让协议》，主要内容为：甲方为永**公司，乙方为利民建材厂。一、经甲、乙双方协商，甲方愿将郑**虎村委出让给该公司的土地合同以126万元的价格出让给乙方，该宗土地位于新城区规划内，东邻王**，西邻经六路，北邻纬四路，路宽（60米），南至丈八沟，共计土地三十亩。二、出让期限为五十年，甲方随时协助乙方办理土地使用证，费用由乙方承担，使用证书以中牟县利民水泥建材制品厂冠名。三、付款方法：乙方首付给甲方现金四十万元整，另外将中牟宾馆院内两套商品房过户到甲方名下。剩余五十万元自本合同签订之日起一年内（12个月）付清给甲方。四、建设经营期间该宗地的地界及周边道路等纠纷及安全由甲方负责，确保施工的顺利进行。

以上合同签订后，根据《土地出让协议》中“另外将中牟宾馆内两套商品房过户到甲方名下”约定，潘**于2008年4月17日先与永**公司法定代表人焦**签订2份《购房合同》，后又于2008年11月2日将该2份合同收回，与段永力指定的人员渠水丽、周**分别签订《购房合同》后，永**公司经办人段永力向潘**出具《收到条》一份，主要内容为：“今收到中牟**建材制品厂潘**与中牟县**责任公司2007年12月27日所签订的土地出让协议中的中牟宾馆院内两套商品房所变卖的现金36万元整。”同时，按段永力的要求，潘**向渠水丽出具了“收到渠水丽购房款现金15万元”的收到条。之后，渠水丽受领交付，拿到钥匙。因利**制品厂与永**公司发生纠纷，潘**随即对渠水丽受领的房屋采取停水停电措施，双方纠纷。

另查明，潘**与渠水*签订《购房合同》的房屋登记的所有权人为潘**和能刘*共有，登记时间为2007年11月21日。

一审法院认为

原审法院认为：1、潘**为履行中牟县**制品厂与中牟县**责任公司《土地出让协议》中“另外将中牟宾馆院内两套商品房过户到甲方名下”约定的义务，按照中牟县**责任公司经办人段永力的指示，签订与渠水*的《购房合同》，虽然合同中“渠水*”的名字不是渠水*本人书写，但是渠水*事后追认，应当认定潘**与渠水*之间存在合同关系。

2、在潘**与渠水*签订《购房合同》时，涉案房屋已经登记，取得房屋所有权证书，共同所有权人潘**和能刘*的物权因登记公示而产生公信力，潘**未经能刘*同意处分共有财产，构成对能刘*物权的侵害，应当确认为无效。潘**和能刘*共同物权的公示公信力及于渠水*，故渠水*的缔约行为构不成善意行为，潘**的无效处分行为及于渠水*，双方签订的《购房合同》应当确认无效。渠水*要求继续履行合同，理由不成立，不予支持。《购房合同》确认无效后，渠水*应当向潘**返还房屋。渠水*未实际向潘**支付购房款，不存在返还购房款问题。

3、能刘*关于渠水丽与潘**签订的合同侵犯了其所有权，应当确认无效的理由正当，应予支持。要求渠水丽、潘**、段永力承担连带赔偿责任的请求，证据不足、不予支持。

4、渠水丽关于要求潘**履行合同进行过户登记的请求属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。潘**关于诉讼时效的抗辩理由不成立，不予支持。

综上所述，渠水丽与潘**签订的《购房合同》处分了能刘*的财产权，应当确认为无效合同。渠水丽要求潘**继续履行合同进行过户登记理由不成立，不予支持。能刘*主张渠水丽与潘**合同无效理由成立，但要求渠水丽、潘**、段永力连带赔偿损失证据不足，不予支持。潘**的诉讼时效抗辩理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，判决如下：一、确认渠水丽与潘**签订的《购房合同》无效。二、驳回渠水丽的诉讼请求。案件受理费三百元，由渠水丽负担。

上诉人诉称

宣判后，渠水丽不服原审判决，向本院提起上诉称：渠水丽于2008年11月2日购买潘**在中牟县青年路46号中牟宾馆院内开发的框架砖混架构7层的2层西户建筑面积为117平方米的房屋一套，购房款为15万元，潘**承诺2009年12月底前将房屋过户到渠水丽名下，双方签订合同当日渠水丽向潘**支付购房款15万元，潘**向渠水丽出具收款条，第三人能刘*把涉案房屋的钥匙交付渠水丽，渠水丽对涉案房屋进行装修居住，2009年底潘**未按合同约定为渠水丽办理涉案房屋所有权过户手续，且无故对房屋停水、停电，造成渠水丽无法居住，渠水丽提交的证据能够证明房屋买卖关系成立，与潘**与其他人之间的纠纷没有关系，另外渠水丽与潘**签订购房合同及支付购房款时第三人能刘*一直在场，房屋的钥匙也是能刘*交付给渠水丽，第三人能刘*从未提出异议，因此第三人能刘*以涉案房屋买卖时未经其同意抗辩合同无效的理由不能成立，综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判潘**为渠水丽办理房屋所有权手续，并立即恢复水、电，赔偿损失20000元。

被上诉人辩称

被上诉人潘**答辩称：本案争议的房屋的购房合同和收房款15万元的收据实际上是交付给段**和其妻子焦**，是为了履行双方签订的土地出让协议，钥匙也是交给焦**，渠**并不在现场，故渠**上诉陈述是能刘*交付钥匙与事实不符，能刘*既不知情，也不在现场，原审认定事实清楚，适用法律正确。

原审第三人能刘*陈述意见称：本案诉争房屋是潘**和能刘*的共同财产，潘**和渠水丽签订购房合同时，未告知我，此后也没有人向本人说明情况，直至本案诉讼，我才知道二人签订的购房合同已严重侵犯我的利益，我从未向渠水丽交付房屋钥匙，所以我认为此合同是无效的，请求维持原审判决。

原审第三人段永力陈述意见称：永**公司的法定代表人不是我，15万元和36万元没有关联，应当另案处理，本案我与无关。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：签订本案诉争房屋买卖合同时，房屋所有权已登记在潘**、能刘*名下，渠水丽提交的证据不足以证明是能刘*将房屋钥匙交付给渠水丽，也不足以证明能刘*知道房屋买卖的事情，能刘*作为权利人不予追认潘**的处分行为，因此依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原审法院确认购房合同无效并驳回渠水丽的诉讼请求是妥当的，对于渠水丽的上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人渠水丽负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十五日