洛阳**限公司与郭**商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告洛阳**限公司（以下简称：尚*置业）诉被告郭**为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚*置业委托代理人李*、金营到庭参加了诉讼，被告郭**经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告尚*置业诉称，2014年3月24日，原被告双方签订了编号为YS0242948的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），被告购买原告开发的位于洛阳市涧西区升龙城B区10幢1单元1-3302号房产，合同总价款为821688元。付款方式商业按揭贷款，其中首付款为251688元，贷款金额为57万元。根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第5款约定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房的相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。现因被告未按照《个人购房借款／担保合同》的约定按时足额归还银行借款本息，致使洛阳尚*置业有限公司被贷款银行扣除了贷款保证金18524.59元（截止2015年5月29日）。原告已依约向被告发出解除合同通知。原告认为，被告的行为已经严重违约并给原告造成严重损失，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2014年3月24日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0242948），包括合同附件及补充协议。2、依法判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续。3、依法判令被告向原告支付代其偿还的款项（暂计算2015年7月1日为22238.3元），该代偿款按合同约定从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除。4、依法判令被告向原告承担违约金164337.6元，该违约金按合同约定从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除。5、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告郭**未发表答辩意见。

本院查明

经审理查明，2014年3月24日，原告尚*置业与被告郭**签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0242948，房屋代码：827521）一份，约定被告郭**购买原告尚*置业开发的位于洛阳市涧西区升龙城B区10幢1单元1-3302号房产，合同总价款为821688元。付款方式银行按揭（或公积金）贷款，买受人应于2014年3月24日付清首付房价款人民币251688元，剩余房价款由买受人自行申请以银行按揭（或公积金）贷款支付，并于合同签订之日起20日内完成贷款审批并支付给出卖人等。该合同还对房屋交付、违约责任等内容进行了约定。同日，原、被告还签订了作为上述合同附件的《补充协议》，该协议约定：如因买受人未按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房的相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。

上述合同签订后，被告郭**于2014年4月14日与案外人中国工**西支行签订《个人购房借款／担保合同》（编号：A【住房】字【洛阳分】行【涧西】支行（2014）年126号）一份，原告尚*置业为上述合同的保证人，贷款金额为570000元，贷款期限为30年，在办理银行贷款后，因被告郭**未能依约履行偿还贷款的义务，致使银行依照约定从原告尚*置业的保证金账户中扣划了相应款项进行代偿（自2015年1月起开始扣划）。

另查明，2015年11月1日，中国工**西支行向原告尚锦置业送达《代偿催款通知书》一份，内容为：借款人郭**于2014年4月14日，因购买洛阳市涧西区珠江路369号洛阳升龙城B区10-1-3302房屋，与贵司及我行签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：A【住房】字【洛阳分】行【涧西】支行（2014）年126号），由贵司为该笔借款向出借人承担连带保证责任。合同约定我行向借款人发放贷款人民币570000元（大写：伍拾柒万元整），贷款期限30年。因借款人郭**未按时足额偿还贷款本息，自2015年1月起一直由我行从贵司在中国工商**阳涧西支行开立的保证金账户中扣划了相应贷款本息，所以，我行决定宣布《个人购房借款／担保合同》立即到期，并解除合同。根据与贵司签订的《个人购房借款／担保合同》有关条款及相关法律规定，我行要求贵司按照合同约定履行担保责任，代郭**清偿截至2015年11月20日贷款余额561594.12元，若2015年11月20日之后未结清该笔贷款，需承担其所产生的利息、复利、罚息等，直至贷款本息全部结清。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告尚*置业与被告郭**签订的《商品房预售合同》及相应的补充协议、合同附件，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效；现原告在贷款实际办理成功后，不能按照约定履行向银行的还款义务，致使银行扣划作为保证人的原告的款项予以代偿，应当承担相应的法律责任；结合被告的具体违约情形及合同约定，对于原告要求解除双方于2014年3月24日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0242948）及合同附件、补充协议的诉讼请求，本院予以支持；进而对于原告提出的要求被告配合其办理《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续的诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告要求被告向其支付其代偿款项，并要求该代偿款按合同约定从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除的诉讼请求，该诉求符合合同约定及相关法律规定，应当予以支持；但是，根据目前银行扣划款项的形式，尚不能确定原告代偿款项的最终数额，故本院确定被告向原告支付代偿款项的具体数额以中国工**西支行实际扣划的数字为准。对于原告要求被告支付违约金、该违约金按合同约定从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除的诉讼请求，该项诉讼请求符合双方的约定，应当依法予以支持；但是，鉴于并无有效证据证明原告因被告违约行为遭受损失的具体情况，结合本案被告违约的具体形式，本院依法确定违约金的数额为82168.8元。被告郭**无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告洛阳**限公司与被告郭**于2014年3月24日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0242948，房屋代码：827521）及补充协议、附件。

二、被告郭佳飞配合原告洛阳**限公司办理《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）的备案登记注销手续。

三、被告郭*飞向原告洛阳**限公司支付原告洛阳**限公司代其偿还的款项（具体数额以中国工商**阳涧西支行实际扣划的数字为准），该笔款项可在原告洛阳**限公司因《商品房预售合同》解除而应当向被告郭*飞返还的房款中直接予以扣除。

四、被告郭*飞向原告洛阳**限公司支付违约金82168.8元，该笔款项可在原告洛阳**限公司因《商品房预售合同》解除而应当向被告郭*飞返还的房款中直接予以扣除。

上述义务应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。

本案受理费4032元，由被告郭**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十八日