张**、马**与洛阳**限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人洛阳**限公司（以下简称洛**公司）因与被上诉人张**、马**商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛**公司的委托代理人李*、闫夏育，被上诉人张**及二被上诉人的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年5月21日，原告张**、马**（买受人）、被告**公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告开发建设的洛阳市涧西区珠江路369号升龙城B区7号楼2单元501号房屋一套，房款744163元。付款方式：买受人于2013年4月1日已付清首付款232127元，剩余房款由买受人自行申请以银行按揭贷款支付，并于合同签订之日起20日内完成贷款审批并支付给出卖人。第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2013年7月29日，原告张**、马**（甲方、借款人、抵押人）、交通银**洛阳分行（乙方、贷款人、抵押权人）、被告**公司（丙方、保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，原告张**、马**用洛阳市涧西区珠江路369号升龙城B区7号楼2单元501号房屋按揭贷款52万元，期限360月。2013年8月7日，原告张**、马**将贷款52万元通过交通**行营业部支付给被告**公司。2014年12月22日，被告**公司给原告张**、马**发送交房通知书，要求原告张**、马**于2015年1月3日办理房屋交付手续。原告张**、马**验房时，以该套房屋朝南的客厅、房间日照不好为由，不予收房。2015年2月，原告张**、马**向洛阳**民法院提起行政诉讼。2015年5月29日，原告张**、马**多方筹措资金提前将剩余的银行贷款本息510236.65元全部归还银行。2015年6月12日，原、被告协商解除《商品房预售合同》，并在房管部门办理了预售登记备案注销手续，注销登记中“注销原因”载明：因房屋采光问题。2015年6月19日被告**公司退还原告张**、马**房款20万元，2015年6月23日原告张**、马**申请撤回行政诉讼。2015年7月8日被告**公司退还原告房款25万元。剩余房款294163元经原告张**、马**讨要未果，于2015年9月15日向该院提起诉讼。上述事实，由当事人提交的合同、进账单、银行还款凭证、交房通知、注销登记等在卷资证，足以证明。

一审法院认为

原审法院认为：原告张**、马**主张“该房因建筑规划设计不符合规范”，未提交充足的证据加以证明，故该院不予采信。但根据原告张**、马**提交的行政诉讼起诉状以及预售登记备案注销手续等证据，可以证明原告张**、马**之所以要求解除《商品房预售合同》，是因为对房屋的日照采光不满意，说明被告洛**公司作为房产销售商，在与原告张**、马**签订《商品房预售合同》时，对房屋的日照采光因素未对原告张**、马**进行充分的告知，存在不当。《商品房预售合同》虽经双方协商解除，但被告洛**公司除应退还原告张**、马**剩余房款294263元（744163元-200000元-250000元）外，还应根据公平原则，按照同期银行同类贷款利率标准，支付原告张**、马**交付房款之日起至退还房款期间的利息，以弥补原告因购房产生的其他经济损失。原告张**、马**的其他诉讼请求证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告洛阳**限公司偿付原告张**、马**房款294163元及利息（按照同期银行同类贷款利率标准，从2013年8月7日起计算至该款实际给付完毕之日止）。二、被告洛阳**限公司支付原告张**、马**首付房款232127元自2013年4月1日起至2015年7月8日期间的利息（按照同期银行同类贷款利率标准计算）。三、被告洛阳**限公司支付原告张**、马**房款217873元（744163元-294163元-232127元）自2013年8月7日起至2015年7月8日期间的利息（按照同期银行同类贷款利率标准计算）。上述款项，于判决生效后十日内付清。逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。四、驳回原告张**、马**的其他诉讼请求。本案诉讼费7491元，由原告张**、马**负担500元，被告洛阳**限公司负担6991元。

上诉人诉称

洛**公司不服原审判决，向本院上诉称：一、上诉人按照《商品房预售合同》约定向被上诉人交付质量合格的房屋，并未违约。上诉人和被上诉人签订的《商品房预售合同》中对所购房屋的坐落（包括具体楼层）、户型等均有详细约定，被上诉人也已充分了解。且上诉人向被上诉人交付的房屋符合建筑规划设计，该房屋采光经日照分析，符合国家标准。上诉人按照合同约定向被上诉人交付质量合格的房屋，己履行了自己的合同义务。二、一审法院根据公平原则判决上诉人向被上诉人支付购房款利息，没有事实和法律依据。1、房屋采光问题系被上诉人单方提出，并无证据支持。被上诉人违反合同约定，多次要求解除《商品房预售合同》。无奈之下，上诉人于2015年6月12日与被上诉人在房管部门办理了预售登记备案注销手续。房管部门注销登记中“注销原因”为房屋采光问题，该原因系被上诉人退房申请单中所填写，无任何证据被上诉人所购房屋日照采光存在不利因素，影响其居住使用。2、本案不适用公平原则。在法律没有规定或者合同没有约定的情况下，法院可运用公平原则确定合同双方的权利与义务。本案中，被上诉人对采光不满意是其主观认识，并不代表上诉人交付的房屋存在瑕疵，无违约情形则不产生赔偿责任，一审法院运用公平原则加重了上诉人赔偿责任，实际是对上诉人不公平。另外，因解除合同也对上诉人造成了严重的经济损失，若适用公平原则，也应将上诉人的经济损失予以充分考虑。三、一审法院适用法律错误。一审法院适用《合同法》第五十八条，判决上诉人向被上诉人房款并支付利息，明显错误。本案双方所签订的《商品房预售合同》已生效，在合同履行过程中，双方协商解除了该合同，本案中，不存在合同无效或可撤销的情形，所以本案不适用该法条。综上，上诉人恳请二审法院依法查明事实，上诉请求：1、请求撤销洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第690号民事判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

张**、马**共同答辩称：一、一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。答辩人与上诉人签订《商品房预售合同》后，答辩人支付首付款224163元，余款520000元通过按揭贷款方式付清。答辩人完全是诚心诚意购买房屋，且已经付清了全部购房款。双方后来之所以解除合同，完全是因为南向的房间、客厅几乎全天没有日照，严重影响房屋的正常居住使用功能，无法实现答辩人购买房屋居住的合同目的。答辩人在合同的签订和履行过程中，尽到了最大的诚实信用，而上诉人对于房屋的日照采光因素未对答辩人进行充分告知，存在不当；合同最终因采光问题而解除，答辩人也因20多万首付款资金无法使用，支付银行按揭利息，借高息款偿还银行本息，支付房租等遭受了重大经济损失。一审法院在查明上述事实的基础上，根据公平原则，判决上诉人退还剩余购房款并支付利息，也仅仅是对答辩人的损失进行了最低限度的弥补。二、上诉人的上诉理由不能成立。上诉人称其交付的房屋质量合格，没有违约，该理由不能成立。日照采光属于房屋质量的内在构成部分，虽然上诉人极力否认，但该案中的房屋存在采光问题却是客观事实。答辩人提交的房屋照片、房管部门出具的《预售登记备案注销》手续中明确载明“因房屋采光问题，双方共同申请注销”，以及上诉人《告知函》中“因采光问题解除合同”等，充分证明了房屋存在采光问题这一客观事实。上诉人提出房屋采光问题只是答辩人单方提出，该理由不能成立。房屋采光问题是客观存在的，因该采光问题，众多购房者上访、到涧西区规划局投诉、到涧西区政府反映，提起行政诉讼，要求退房或换房，上诉人也通过减免物业费、调换房屋、退房等方式进行妥协。而且答辩人在一审中提交的照片、上诉人在《告知函》中的自认，尤其是房管局预售备案注销手续中载明的“因房屋采光问题，双方共同申请注销”等内容，充分说明采光问题是双方共同认可的，而并非答辩人单方提出。上诉人提出本案不适用公平原则的上诉理由不能成立。本案中，双方之间签订的合同，对于因采光问题双方共同解除合同时如何处理没有明确约定，在单纯依照合同难以确定双方的权利义务时，也只能适用公平原则进行处理。上诉人提出一审判决法律错误的理由不能成立。合同解除后，对双方已经不再有法律约束力，也即对双方无效，该条中合同无效后，包括合同因解除而不再有效的情形。此外一审判决主要是依照公平原则进行判决，不能简单地将一审适用的法条割裂开来。一审判决综合适用民法通则与合同法的相关规定，适用法律并无不当。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，根本不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审认定一致。

本院认为

本院认为：上诉**锦公司与被上诉人张**、马**因房屋采光问题，双方协商解除《商品房预售合同》，洛**公司应当退还张**、马**剩余房款294263元；根据张**、马**提交的行政诉讼起诉状以及预售登记备案注销手续等证据，可以证明张**、马**之所以要求解除《商品房预售合同》，是因为对房屋的日照采光不满意，说明洛**公司作为房产销售商，在与张**、马**签订《商品房预售合同》时，对房屋的日照采光因素未对张**、马**进行充分的告知，存在不当，原审法院判令洛**公司按照同期银行同类贷款利率标准，支付张**、马**交付房款之日起至退还房款期间的利息，以弥补其因购房产生的其他经济损失并无不当，洛**公司的上诉理由依据不足，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11242元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十日